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　　12月13日，广州出台楼市新政，南沙区政府发文：

　　本科人士在南沙区买房不受户籍、社保和个税缴存限制！

　　这个政策可以用重磅且超乎想象来形容。我们在南沙区政府官网上可以看到这份“关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知”。这则通知中最具杀伤力的有两点：

　　1、认定持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙区范围内享受广州市户籍居民购买商品房同等待遇。

　　2、在南沙区工作、学习，具有本科及以上学历；具有中级及以上专业技术资格；具有中级及以上职业资格；具有可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格，符合上述条件之一的人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制(在广州市内已购有首套商品房的除外)。

　　先看第一条，蓝冠代理1956帐号直白一点就是“广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才”，可以买两套。

　　再看第二条， 本科以上不受任何限制，可以直接购房。

　　在南沙没有放开限购之前，南沙的限购政策是等同广州政策。在深圳双十一新政之后，让我们对一线城市有了更多的期待，所以11月底，我们迅速的赶往广深调研看市场，当时对广州限购政策的感受有两点：

　　1、政策面管控非常严，人才落户和随迁皆有限制；

　　2、购买门槛非常高，外地户籍需要5年以上的社保或者个税。

　　按照政策要求是完全没有操作空间，是一点念想都不给非户籍的外地人。没想到就在11月26日，正好赶上广州限购放松。广州调整了非本市户籍人士购房资格认定标准。

　　调整前：

　　广州外地户籍人士购房的要求是：在广州市连续缴纳5年内(60个月)社保或个人所得税。 (中间不能断缴，不能补交)

　　调整后：

　　在广州市连续缴纳5年内(60个月)社保或个人所得税，蓝冠代理1956帐号可以叠加一起使用。(例如：购房之日起5年内社保其中一个月显示补收的，则可以提供这个补收月份的正常缴纳个人所得税税单的资料， 加起来能体现出连续5年的社保或者税单购房资格，则可购房)

　　坦白说这个政策的调整力度非常小，但明眼人都能从中看出两点：

　　1、释放了限购放松的信号；

　　2、社保和个税可以互补，意味着政策面预留了操作空间。

　　我们知道调控政策最怕什么呢？怕趋势是收紧的，怕没有特殊情况。但只要你对特殊情况有特殊政策，那么对于想买房的人来说，就是好事。

　　所以我们预感广州接下来还会有新的政策跟进。因此，南沙放开限购了我们并不意外。这是继佛山之后，又一个放开限购的地区。

　　这里面有两个问题：

　　1、为什么是佛山南沙先后放开限购，尺度如此之大。

　　2、此次新政的出台，将让一大批人才直接获得购房资格，这对南沙市场意味着什么？

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　　11月底我们在广州调研，广州市场是真的很冷，量价均呈现下跌。

　　首先是成交量的下跌。11月广州网签一手住宅成交量为5907宗，环比下跌4%；10月份更惨，链家有数据显示一二手房整体成交12530套，环比下跌17.3%。

　　其次是成交价下跌，特别是二手房。从今年4月到11月，均价从2.46万/平米，下降到2.15万/平米，下降了3000元/平，降幅超过12%。新房下调尺度更大，比如，新塘板块的碧桂园云顶售价下调6000元/㎡。

　　第三是新房开盘遇冷。在我们调研的7天内，共有6个项目开盘，整体去化仅3成。

　　第四是新房库存挤压。有统计数据显示：截止至10月31日广州全市新建商品房库存约15万套，其中增城去化周期约23.8个月，花都去化周期41.89个月，南沙去化周期26.9个月，番禺21.67个月，从化去化周期是48.9个月。

　　第五、土拍遇冷。11月21日花都地块由于无人报价延期出让；南沙明珠湾地块以底价成交。

　　以上就是广州楼市的真实景象； 但，与之相对应的是，广州强劲的本地购买力和需求。

　　在中国只有四个一线城市，广州是唯一一个外地炒房客，少到可以忽略不计的一线城市，所以广州是一个主要靠本地购买力就撑起一线房价的城市。

　　因此，一方面是市场真的很冷，另一方面是本地购买力又非常强劲。所以，广州政策变动就变得非常难，非常敏感。

　　在这种情况下，广州就面临一个问题： 既要提振市场，但又不能刺激楼市反映过热，所以不能出全面的放松政策，只能局部调整。

　　那么，广州选择南沙放开限购的原因有两个：

　　1、因为佛山放开限购。我们之前写过多篇关于广州调研的稿件，广佛的关系是佛山努力靠过来，但广州却向南向东。所以佛山放开限购，广州是一定有回应的。这也在一定程度上反映了广州和佛山的关系。

　　2、南沙是广州重点发展区域，是广州副中心，是广州城运规划战略，它在粤港澳大湾区占有重要地位，但，目前人气不旺，需要导入人口和产业。而放开限购就是最直接的方式。

　　3、南沙太需要人了，南沙太需要购买力了，南沙太需要速度了，南沙太需要基建了。

　　因此，结合刚刚结束的中央经济会议对房地产“因城施策”的原则要求，以及目前深圳市场行情，我们可以确定的是：

　　1、2020年的小阳春一定会比2019年好。

　　2、广州强劲的购买力以及深圳市场热度的示范效应，广州2020年的3、4、5月楼市热度会喜人的。

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　　南沙是什么来头？