2月份以来，新冠肺炎疫情在一轮集中发作事后，在党中央的统一指挥与天下人民的艰辛起劲下，逐步获得了控制。但疫情对实体经济和金融市场带来的打击却远未散去，给保险资金投资运用带来了挑战。中再资源不动产投资团队，努力通过行业观察、数据剖析等方式，深入研究疫情对当前保险资金开展不动产投资的影响，希望能为保险资金探索出一条既能连续提供稳固现金流、又能匹敌历久通胀和短期外部打击的投资路径，同时助力保险资金进一步深入推进民生建设、服务实体经济。

一、不动产迎来投资时机

低利率的“战疫债”、大额的再贷款与财政贴息政策，使得企业对低融资成本形成锚定效应，叠加充沛的流动性势必将使得利率在短期内不会有较大回升。而迅速拉升的股票指数，在一段时间内若得不到基本面的支持或增量资金的连续进入，也将可能会迎来调整，股市颠簸性较之前也显著增添。

疫情的突袭使得标准化的股票、债券设置压力增大，迫使机构投资者将在另类资产中寻找投资机遇。而另类资产中，投资并持有高质量的不动产，不仅能够获得较为稳固的现金流，而且稳固而强劲的现金流也将带来稳固增长的估值。

在疫情的短期打击下部门企业由于主营营业受到影响导致自身现金流主要，这时抛售不动产成为其应对之策，而这对于拥有历久资金、流动性压力较小的保险机构投资者，反而将迎来难过的投资时机。

二、不动产行业受疫情影响——板块差异较大，租赁住房凸显投资价值

不动产领域普遍受到了疫情的短期打击，保险资金可投资的写字楼、零售商业、文旅旅店、工业地产、租赁住房等细分板块受疫情影响的差异较大，租赁住房投资价值凸显。

（一）写字楼:原本处于整体走弱行情，疫情下进一步承压

去年以来，天下多地甲级写字楼市场在宏观环境不佳及供应放量等因素的影响下已然走弱，需求下降，空置率攀升。疫情在获得周全控制前，企业对置换、扩张办公物业较为审慎，租赁决议推迟，短期内新增租赁需求将十分有限，市场的净吸纳量下降，租赁活跃度显著降温。在营收受到影响时，企业削减高昂的甲级写字楼租赁成本成为主要选择，业主对客户的争取将进一步加剧。疫情可能导致本已走弱的写字楼市场租赁需求显著放缓，空置率上升和租金下调压力增大。

（二）零售商业:中短期受到显著打击，运营商自动免租

受疫情影响，零售阛阓大部门暂停营业或缩短营业时间，疫情时代，天下阛阓开业率约为40%~50%。住民外出削减，购物中心于疫情时代损失了至少八成的客流，尤其是餐饮、零售、休闲娱乐等业态，受挫最为严重。万达商管、保利商业、华润置地等近百家企业对约1400个商业项目给出了0.5~1个月的租金及物管费等用度减免支持。疫情对餐饮、零售、娱乐等业态带来巨大影响，预计大型购物中心空置率将有所升高，平均租金则面临下调；且康健平安要求标准将提升，运营成本有所增添。

（三）工业地产:复工推迟短期影响工业生产，园区地产短期受到影响，中历久利好高标仓等物流地产

企业复工需做足疫情防控及申报事情，同时疫情造成人力资源的流动难题，制造业的周全复工面临难题，可能带来供应和客户的迁徙，对部门制造业园区带来晦气影响。保税仓等物流地产受到出口影响可能面临一定压力。从中历久来看，疫情促使人们更多的选择在线购物，购物习惯改变将会促进物流部门和供应链尤其是高标仓的进一步生长。

（四）文旅旅店类地产:疫情时代市场冰封，后期填补较难

疫情发生后，天下火热的文旅行业紧要刹停，温度降至冰点。文旅小镇、文旅综合体、康养旅店项目等文旅地产类项目也响应受到疫情的猛烈影响。旅店业也受到了短期重创，往年春节时代主要都会旅店的平均预订出租率有80%，疫情导致春节时代天下旅店出租率不足20%。文旅旅店业受限于库存不能保留，不太存在报复性反弹，预计整年谋划受较大影响。

（五）租赁住房:租赁住房行业运营稳固，需求刚性，受疫情影响较小

租赁住房，作为未购置房产者的生涯刚需，虽然推迟复工影响短期新增客源，但整体需求相对稳固，受本次疫情的影响较小。天下绝大多数长租住房均正常对外出租，供应端正常谋划并未受到显著影响。

以上海市为例，中再资源不动产团队通过爬虫获取了疫情发生前后在贝壳网挂牌的5万余条房源信息，对比发现，疫情发生后上海市每平米月平均租金从110.12元小幅下降至107.26元，降幅约2.6%。凭据市场访谈，已达到成熟运营状态的集中式长租项目，受疫情影响空置率提升一样平常在1~3个百分点左右。租赁住房在租金及出租率方面受此次疫情的影响都较小。

（六）受疫情影响水平差异的缘故原由剖析

矜持物业短期受疫情影响的巨细主要受需求刚性水平、平均租赁时间、租户涣散水平、租户议价能力、季节性颠簸水平等因素影响。

综合剖析，租赁住房在不动产中受疫情影响最小，风险抵制能力最强，具有优越的穿越周期能力。

（七）租赁住房投资价值凸显

1.中央政策鼎力支持，重点都会土地供应大幅倾斜

“房住不炒、租购并举”已经成为党和国家最高领导层确定的解决住民住房问题的焦点偏向，先后出台多部文件，从增添供应、金融支持、权力保障等多方面部署加速培育和生长住房租赁市场事情。北京、上海、广州等都会在土地供应方面给予租赁住房鼎力倾斜。

2.需求兴旺、高房价收入比、渗透率低决议长租市场前景广漠

疫情之下，百强房企表现如何？

据统计，我国2018 年底租房市场租赁人口已达到2.1 亿人，且将连续上涨。一二线都会房价收入比处于很高的位置，促使人们栖身看法发生转变，接受连续租房比例大幅上升。目前我国历久租户渗透率仅为17.2%，与发达国家相比另有很大提升空间。

3.重资产租赁住房项目收益较高且稳健，投资价值凸显

海内长租市场处于快速成历久，在一线都会中，相比写字楼、商业、园区、物流等具有相对较高的投资回报率。

数据泉源：世邦魏理仕讲述

行使集体土地、租赁专项用地、低效用地等建设租赁住房，其土地成本仅为普通住宅用地的1/6左右。保险资金以股权形式重资产投资租赁住房项目，匹配银行低息历久贷款，既能在持有时代取得历久稳固的租金回报，又能在退出时取得可观的资产增值收益。且险资投资租赁住房项目的风险基础因子较低，综合剖析具有较高的设置价值。

三、租赁住房——社区化大势所趋

（一）行业组成

传统民宅普租模式存在租客身份审查不严、虚伪房源多、后续服务缺失、租期无法保障等问题，难以知足日益提高的租赁需求。在人口连续净流入的一二线都会，长租公寓以机构化运营、品质化服务等优势得以快速崛起。

我国租赁住房行业凭据衡宇漫衍位置是否集中，可分为集中式和涣散式两种物理形态；凭据投资模式差别，可分为轻资产（委托治理）、中资产（包租）、重资产投资三种商业模式。

（二）疫情下的谋划情形——集中式显示更优

以上海市为例，受疫情影响集中式、涣散式房源的平均租金降幅分别为0.4%，6.4%，集中式仅略微下降，涣散式降幅相对显著。统一地段内对比普租，集中式溢价提升而涣散式溢价下降，溢价差距进一步拉大。据某头部公寓运营负责人示意，其品牌旗下的集中式在疫情时代出租率仅下降3%左右，较其品牌旗下的涣散式受疫情影响更小。

数据泉源：中再资源整理

形成以上情形的缘故原由主要是：

1.集中式相较于涣散式体量大、投入高、扩张速率低于涣散式、房源新增速率与去化速率相对平衡，稳固的出租率是价钱上涨的基础。

2.涣散式衡宇内外部的治理服务主体纷歧，存在内外衔接断链以及品质不齐的征象。统一治理服务的集中式带给租客更佳的栖身体验，具备价钱上涨的价值。

3.疫情时代，部门住宅小区克制租客进入栖身，对涣散式空置房源出租去化影响较大。集中式运营治理主体明确，协助政府举行流动人口治理，在房源出租营业上受限较小，客源的连续流入降低了对入住率和价钱的影响。

（三）疫情后的趋势转变——租赁住房社区化大势所趋

通过本次疫情中流动人口的政府治理思绪、连系行业在疫情时代的谋划情形以及土地供应的政策倾斜可以推断，租赁住房社区化会成为未来行业的主要生长偏向。

1.政府端：举行网格化治理、更好地实现职住平衡的需要

租赁住房社区可以在知足人们对租房需求的同时，成为政府对流动人口网格化治理的有力抓手与工具。租赁住房社区在客源承载规模大、设计制作按需定制、配套设施厚实等方面具有不能对比的优势，是落实政府战略计划、解决职住平衡的有用工具。

2.租户端：完善的设施及生涯配套、知心服务与客群流动，大幅提升租住体验

传统的集中式房源大多行使存量办公楼、旅店革新，革新后仍存在隔音差、无燃气、无民用水电等问题。而租赁住房社区计划制作即为栖身使用，能切实从市场需求出发，打造智能化、康健化、平安化、便利化现代社区。

疫情凸显了社区商业作为生涯配套对民生的不能或缺性。传统的集中式生涯配套过分依赖外界，而租赁住房社区从计划设计阶段即能设置厚实的生涯配套区域，打造便民宜居的社区商业，并通过提供暖心服务和流动，提升租住体验感与客户黏性。

3.业主投资端：配套商业拓宽收入泉源，联动提升租金溢价，收益性及稳健性增强

租赁住房社区具有消费基数大、场景易切入等特有优势，齐全的配套商业和厚实的内生消费场景提供了加倍多样的收入泉源；配合知心服务与客群流动，大幅提升租住体验，进而带来租金溢价以及更高的出租率和租户稳固性；二者配合作用，有用地提升了投资租赁住房社区的收益性和稳健性。

四、结语

政策利好、需求兴旺、高房价带来的住房看法转变，决议我国租赁住房市场的生长前景广漠。以重资产形式投资租赁住房社区，可享有历久稳固租金收益和可观的资产增值，同时风险抵御能力强、风险基础因子较低，与保险资金投资偏好自然相契合，具备较高的投资价值。

而租赁住房社区在政府治理、软硬件服务和盈利组成多样化方面具有先天优势，可实现政府、租户、业主共赢，是未来租赁住房行业生长的大势所趋，也将成为是保险资金在当前疫情下助力民生领域建设和实体经济生长的主要着力点。

【*本文泉源：中国保险资产治理业协会（民众号ID：IAMACfrom2014）；原题目：行业看法 | 中再资源：不动产成为逆周期抗“疫”利器 租赁住房投资价值凸显】

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