高层的人事震荡，余波尚未暂停。6月22日，蛋壳公寓在美股收盘获得小幅上涨，较此前两个交易日近8%的跌幅，依然有回升的空间。

在长租公寓市场中，高管人事变动并不只泛起在这家中概股企业。据不完全统计，2019年以来，已有包罗万科长租公寓、青客公寓、蛋壳公寓等多家长租公寓头部企业发生高管人事变动。

近年来，处在资源风口，有来自互联网、地产、金融等行业职业经理人相继涌入长租行业。有长租业内人士在受访时称，业内高管发生较多地人事变动与最近一段时期的政策、市场环境有一定关系，预计在完成行业企业重新洗牌后，职业经理人的信心也会重修。

公然数据显示，2018年，TOP 10房企长租公寓拓展的治理规模同比增速173%，2019年增进了18.9%，但累计开业规模增幅到达79.6%。

履历几年“赛马圈地”的快速生长时期，摆在公寓运营商眼前的问题是若何精细化运营，降低成本，提升运营效率，从而提升利润水平，真正实现规模化效应。

从宏观角度来看，2018年，四部委团结公布的资管新规，要求金融“去杠杆”，使产业由规模经济转为质量生长，因此对于各行各业来说，都要履历一个盘整期，市场流动性也有所收紧，作为集中式公寓运营商乐乎公寓的创始人，罗意做出了明晰的判断，“长租公寓行业也不破例，现在市场生长正在进入一个“L”型拐点。”

高层频仍换防

6月18日，互联网长租公寓运营商蛋壳公寓宣布，董事会已任命公司团结创始人、董事兼总裁崔岩为暂且CEO，该任命马上生效。

蛋壳公寓注释称，高管团队之所以做出这样的人事调整，因高靖涉地方政府部门对其在建立蛋壳公寓之前介入的商业投资举行调查，无法处置公司营业或推行其在公司的任何董事及治理职责。

新闻传出后，蛋壳公寓股价开盘暴跌9.53%，盘中多次触发下跌熔断。停止美国东部时间6月18日收盘，报8.75美元，较前一个交易日下跌6.32%，较上市时市值已缩水超10亿美元。

在运营商阵营之外，作为长租公寓房企阵营中的头部企业，6月16日，广州万科长租营业总经理的职位也发生了调换。新任该职位的陈锋滨替换了张成皓，后者从长租公寓领域转回地产开发营业，入职越秀地产，担任客户关系中央负责人。

再往前看，同样是在万科，2019年1月，值得关注的是，薛峰从厦门万科总经理调至广州万科总经理；5月尾，薛峰又转任长租公寓事业部总经理，两个月后，薛峰即从该职位脱离。万科的长租事业部于2019年最新建立，频仍的人事变动反映了该营业的生长面临阵痛。

2019年7月，万科此前启动的“万村设计”，自动放弃在坪山、灼烁已经签约的城中村房源，并自动和房东协商关于违约赔付事宜。只管此时的万村设计已经开业四百余栋，一万余间。

瑰悦服务式公寓CEO刘斌在受访时示意，长租公寓自己是个“慢行业”，也是一个毛利较低的行业，讲求一点一滴的精耕细作，注重运营细节、成本控制。以现在长租公寓企业的规模占比来看，大多数高管都来自于地产开发和销售领域，用开发商追求的高周转模式和成本去谋划长租公寓，会面临较大问题。

6月16日，青客公寓宣布,郑赵春不再担任公司COO,但公司仍保留其董事职务,COO一职由屈成才接任；5月7日，青客公寓还曾宣布Jackie Qiang You辞去青客首席战略官兼高级副总裁一职；此前，蛋壳公寓高管纪纲也曾辞去董事职务；广州建方长租原CEO甘伟也在疫情时代悄然去职。

“对于长租公寓这样的万亿级市场，介入市场的企业有几百甚至上千家，客观来说，有部门企业发生高层人事变动也属于正常征象。”乐乎公寓创始人、CEO罗意以为，但人事变动的背后，也反映出行业正进入一定的盘整期。

规模增速慢下来

“多主体供应、多渠道保障、租购并举”，几年来，政府激励租赁生长的政策为租赁市场注入了强心剂。

但从2019年最先，长租公寓行业遇冷，曾以规模取胜的房企阵营长租公寓整体气概偏郑重，规模拓展缩短，而将主要精神放在拓展房源的开业转化方面。

铂顿国际公寓创始人郝磊示意，从2019年最先，市场规模增速就已经最先放缓了，缘故原由在于占有市场大规模体量的房企阵营长租公寓，并没有建立起适合市场的运营系统。他以为，长租公寓企业想要在行业内恒久地生计下去，品牌能力、运营能力、设计能力和营销能力缺一不能。

据悉，2018年TOP10房企长租公寓拓展的治理规模同比增速173%，2019年增速放缓，仅增进了18.9%，但累计开业规模增幅到达79.6%。由2019年各季度的增进情形来看，前三季度仍保持一定增进，第四季度整体拓展规模基本处于阻滞状态。

据中商产业研究院公布的《2020-2025年中国长租公寓市场前景及投资机遇研究报告》，现在长租公寓企业的扩张规模逐渐放缓，治理房源量增速大幅下降，都会拓展维持在开发营业的战略高地，基本不再新开城。

凭据克而瑞统计，房企延续偏郑重守旧的态度，新开业预期较低，TOP20 企业累计开业规模到达33.6 万间。在行业规模增进阻滞的同时，房企及运营商阵营内的长租公寓规模增速分化加剧，企业间发展差距也被再次拉大。

2020年，长租公寓整体拓展基本处于阻滞状态，今年第一季度TOP20房企长租公寓治理规模环比2019年四季度增速仅为1%。

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刘斌示意，从长租公寓差别的资产类型来看，重资产类型企业，重资产模式前期投入大，投资周期过长，在盈利模式尚未明晰又面临疫情袭击，故生长放缓；中资产类型企业，生长计谋更为郑重。郑重收房、不追求规模。焦点是提高单体收益、扩大谋划利润、精细化治理；轻资产类型企业，疫情下，业主方、投资人普遍持郑重态度，希望运营商能收益托底、出资 ，增加了项目拓展的难度。

与此同时，行业生长集中度也在进一步提升。公然资料显示，停止2020年第一季度，房企长租公寓阵营内TOP5企业开业规模和治理规模占到TOP20企业总规模的74%和85%；运营商阵营内TOP5企业开业规模占到TOP10总规模的81%。

罗意示意，从行业角度看，部门长租公寓企业在市场中做规模化的放置是题中之义，但随着行业的生长，市场上有些企业泛起产物质量问题、企业生长模式不能连续以及受到社会的一些质疑声，因此大多数从业企业最先回归理性，关注产物，关注底层商业逻辑的可行性，这就是说市场正处在的一个新阶段。

“简直，行业是泛起某种程度的增速放缓，但长租公寓的市场需求始终是存在的，国家‘租购并举’的政策也是一种长线战略，而规模增速放缓与质量提升有着紧密联系，因此前者的泛起是一种正常征象，”罗意称。

融资较量

作为长租公寓两家中概股之一，财报显示，2020年第一季蛋壳公寓收入达19.4亿元，同比增进62.5%。停止2020年3月31日，蛋壳公寓持有现金和限制性现金为42.26亿元。

蛋壳的是“涣散式”公寓运营模式，即先从房东手里获得零星房源，再统一装修后转租给客户，从中赚取房租差价、服务费等。因此，规模成为蛋壳公寓类长租企业生长绕不开的话题。

财报显示，停止2020年3月31日，蛋壳公寓进入天下13个都会，运营公寓数目到达41.9万间，同比增进46.8%。其中，北京、上海、深圳三个都会运营的公寓数目为20.7万间，其它都会为21.2万间。

意图通过上岸资源市场获取更多融资的蛋壳公寓，形势并不乐观。2020年至今，蛋壳公寓的股价已经跌去34%，市值缩水至16.24亿美元。同时，有“长租公寓第一股”之称的青客公寓显示也难以令投资者知足。

与运营商系差别的是，房企阵营的长租公寓营业更多地可以依托母公司获取融资。今年6月5日，华润置地50亿元住房租赁公司债获通过, 拟用于住房租赁项目及弥补流动资金和归还银行贷款。其中，不低于35亿元（含35亿元）用于住房租赁项目；2019年，龙湖团体还曾刊行30亿元住房租赁专项公司债，首创和宝龙则划分刊行了20亿元和15亿元。

刘斌以为，房企系的资源整合能力和融资渠道是优于运营商系，例如实力雄厚的房企会更容易到达刊行证券和债券的资质；从股权投资上看，运营商系的头部企业或者本地化谋划精彩的企业也都获得了大额、低成本的融资。

刘斌示意，“从资源的角度来看，会加倍看好一线市场，总部在北京和上海获得了市场上大部门投资。资源和企业是一种相辅相成的关系，即使是资源隆冬，好企业仍能获得融资。”

罗意也持有相同看法，他以为资金体量伟大的房企最初介入长租公寓市场竞争时，多数业内人士以为这是一种“降维袭击”，但现实上房企介入进来以后，显示并不如预期，有些甚至还将亏损的项目从主营营业中剥离出去。

“有部门房企将长租公寓的主营营业并表，那么它的长租公寓项目很可能就只能依赖母公司的输血以及母公司的资质通过金融通道举行融资；而创业型的运营商则主要通过VC、PE等融资渠道，他们有自己的融资方式和节奏，而且在债权和股权融资上更具有天真性，对人民币基金、美元基金、产业基金甚至国企的指导基金，都有加倍天真的适配方式，”罗意剖析以为，相比较而言，这是两种完全差别的融资模式，孰优孰劣，很难直接去评判。

国资将入场

据CRIC都会租售系统数据显示，自2017年7月至2020年5月，天下范围内总计推出约200块租赁用地，计划建筑面积超1200万平方米。供应量呈逐年递增趋势。

尤其，2020年虽然遭遇疫情影响，但1至5月上海、深圳、杭州等焦点租赁都会的租赁用地成交跨越170万平方米，成交规模占2019年的37%，租赁用地供应力度不减。

由租赁用地的供应漫衍来看，上海、广州、深圳、杭州、南京、成都等租赁热门都会，土地供应量占整体约91.58%，由于产业经济生长兴旺、外来人口规模较大，在高房价的压力下住房租赁需求度较高，导致六城租赁用地供应力度较大。

从市场介入主体来看，此前，有克而瑞人士示意，未来企业生长或将会最先趋向规模两头化，模式轻重两头化生长。龙头企业依附融资优势，继续做大做强，治理及成本压力下，部门企业转让项目退出，而小规模企业转做二房东。同时，国家队主力拿地，重资产模式将成为市场的一大趋势，而房企、运营商则转向以轻资产赋能租赁住房生长。

罗意以为，历久来看，长租公寓从供应端来说，产物形态会加倍多元化，从已往白领公寓的形式，过渡到蓝领公寓、家庭型租赁产物等多元并存的款式；从需求端来说，市场已经被“教育”的逐渐成熟，供需之间的对话也会越来越理性和高品质；从运营商的角度来说，在经由优胜劣汰之后，会把注意力回归到产物自己、流程打磨、客户保障上面，基于此，头部企业也会不停获得份额以及规模的增进。从资源的角度看，也会回到租赁自己，向日本、欧美国家的成熟市场举行学习，尊重内在的市场规律，而不去做“揠苗助长”的事情。知足以上几点后，整个市场的商业链条也会加倍牢靠。

今年4月30日，中国证监会和国家生长改造委团结公布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事情的通知》，标志着我国公募REITs试点正式启航。

有业内人士以为，公募REITs试点正式推出，将深化资源要素市场化改造，对我国住房租赁等板块起到重大的推进作用，未来或可涉及住房租赁领域。未来，大量国家队持有的租赁用地项目有望成为 REITs试点。

谈及长租公寓行业未来生长趋势，郝磊示意，长租公寓市场未来分类将更清晰，细分公寓市场也会更清晰；随着整个社会复工复产、金融政策逐渐向好，原本至少有10万间持有物业才气举行资产证券化的门槛或许会降低，这样一来，行业的存量物业金融化证券化应该会发生暴发；他以为，长租公寓“二房东模式”将会竣事，会有更多政府出资源，与运营商互助运营模式泛起；此外，许多原本从事其他模式的长租公寓会企业转型进入服务式公寓，服务式公寓竞争会加倍白热化；与此同时，人工智能、物联网等手艺也会介入，进而降低运营成本，也会释放出部门利润。

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