蓝冠注册招商_抽丝剥茧，一文读懂长租公寓的宿

已有人阅读此文 - 2020-08-24 13:17 -

近半年来，关于长租公寓的解读层出不穷。

在一些看法里，它是负面缠身，租金贷和风浪纠纷皆出于此；

在一些看法里，它是房地产转型的明天，承载人民幸福生涯的愿望；

在一些看法里，它已穷途末路，从盈利空间到商业模式都备受质疑；

在一些看法里，它是国家的一盘大棋，现在才下到第一步…

“不识庐山真面目，只缘身在此山中。”若是把长租行业看成一头大象，那受限于时间、靠山差异，行业谋划者往往会像摸象的瞽者，只有微观视角，缺乏宏观视角。

迷雾重重，鱼龙混杂，唯有抽丝剥茧，才气客观中立的熟悉真正的长租公寓，本文将带你系统领会长租公寓行业的昨天、今天与明天。

在已往十年，长租公寓在叫好声中最先，在争论声中生长，在嫌疑声中踌躇不前，回首看去，可谓风雨中奔跑的十年。

长租公寓的昨天

风雨奔跑中的十年

1、生于都会化历程和消费升级

在不可逆转的城镇化历程、难以肩负的高房价压力、席卷而来的消费升级，多重因素的影响下，长租公寓市场在已往10年内发生、生长。

首先，我国住房租赁市场的主力军是结业大学生和流动人口，随着都会化历程推进，户籍制度进一步革新，带来大规模的人口流动，以及中国人栖身看法的改变，对长租公寓市场的生长起到了推动作用。可以说，只要都会化在生长，租赁市场就在生长。现在，发达国家的租赁人口占比在30%以上，而我国租赁人口占比仅为12%，这12%的份额已经形成了万亿级的广漠市场。

其次，高房价迫使许多外来者不得不推迟购房岁数。数据显示，北上深青年的平均购房时间都跨越了30岁，且不停在增进，一位本科结业生至少需要奋斗9年，才有时机买到自己的屋子。近年国家坚持房地产市场调控长效机制，房价上涨预期有所弱化，但因房价压力而加入租房群体的人群仍在增多，可见租赁市场依然会持续上升。

再次，随着住民可支配收入的提升，国民开启了消费升级的大潮，其中栖身升级成为消费升级主要部分，这使得头部品牌公寓和小而美公寓数目快速增添。同时，公寓也通过多种形式提升服务质量，如对老破旧房源举行统一的家具、床、空调等装修，增强单间的生涯功效；好比为合租的房间门增添指纹密码锁等细小的设计，都为年轻人带去平安和隐私；好比随叫随到的管家服务、公共区域保洁、免费维修等服务。随着越来越多的新生代群体愿意支付更多租金来提升租房品质，租赁市场也实现了扩大和升级。

2、兴于民众创业万众创业

复盘长租公寓的生长史，需要回到民众创业、万众创新的时间点。

2012年~2014年间，中国的各个行业被互联网头脑洗脑，公寓进入融资高峰期，培育出来大批长租公寓企业，其中万万量级居多，也泛起了亿级单轮投资，标志事宜即是2014年底雷军投资You ，魔方、蘑菇、水滴、优客逸家等品牌公寓，也都在此时登场。

我们很难预判一条从未有人走过的路，会遇到若干岔道与歧路。在2014年~2016年时代，品牌公寓依赖融资—高价包租—快速扩张规模—再融资的方式。在疯狂的扩张中，行业完成了“0到1”的积累，也留下了日后的诸多隐患。

这段路上，投资人、创业者通过血的教训，达成了几条共识。

首先被验证的是涣散式合租公寓，由于革新、运营、并购等难度都较大，边际效益不停递减，被以为很难规模化。

其次被改变的是规模迷信，受制于行业的金融产物匮乏、公寓自身的盈利能力，拼命做大规模数目，反而酿成了成本肩负。

此外，过早跨城谋划，同时涉足多条产物线；过分依赖挖人来推动营业；投入巨额成本自建IT系统等，日后也都被列入了行业的试错共识中。

3、矛盾于租赁新政激励和地产系碾压

时间推进到2017年的7月，广州政府官网上发出了《关于印发广州市加速生长住房租赁市场工作方案的通知》，该《工作方案》中提出了中国住房租赁史上的一条里程碑式措施：租购同权。这意味着，在广州，只要是相符条件的租房人，未来也可与业主一样，其子女享有一致就近入学的权力。

自此，各级地方政府也纷纷出台租赁新政，培育租赁市场和机构房东，激励租赁市场向前生长。一时间，行业里品牌公寓旌旗林立。

政策导向引领市场生长偏向。长租行业朝着规模化、专业化的偏向前进时，另一边的房企最先发愁。原本舒舒服服用土地赚钱的开发商们，发现拿地越来难，成本越来越高，土地的盈利正在逐步消逝，开发商们被迫团体转型。门路万万条，但相比跨行做物流、做旅游、做教育，运营长租与运营地产仅一墙之隔。

在租赁新政的召唤下，“房企入局长租”成为开发商的转型共识。

一些嗅觉敏捷的房企早早意识到楼市会朝着租赁偏向生长，好比2014年就最先大规模结构租赁的龙湖、招商蛇口以及金地等，等到2018年时，招商壹间、万科泊寓、龙湖冠寓、金地草莓社区、旭辉领寓等Top30的房企，超三分之一都介入分食长租公寓蛋糕。

凡事矫枉过正。开发商们凭着雄厚的资源和可观的规模，团体“抢滩”长租行业，也打乱了行业自我修复迭代的节奏，“高进低出”、“长收短付”的潘多拉魔盒就此被正式打开。

在开发商加入后，行业包租融资模式的门槛被提高，行业拿房成本迅速上升，规模与杠杆难以平衡，行业赛道陷入了新一轮的疯狂，导致2015年涣散式公寓的疯牛年，2016年集中式公寓疯牛年，2017年开发商疯牛年，2018年最先租金贷暴雷，一大批租赁品牌阵亡。

4、浮沉于P2P的商业模式

2018年后，“租金贷”一跃成为长租公寓的生长史上的高频词。

都说“人生若只如初见”，实在最初的租金贷也曾十分美妙。对刚结业不久的职场新人来说，租金贷是一次性“借贷”一年房租，之后逐月还贷的新选择，租房者以支付一部分利息为价值，缓解了资金的压力。且年付的方式往往可以取得较季付加倍优惠的租金价钱；而另一方面，出租方由于能提前收到一年的房租，有足够的运转资金，提升规模和服务；金融机构也赚取了“贷款利息”。可谓一石三鸟。

“租金贷”运行时十分依赖“资金池”，一旦资金池出水口与入水口两头的平衡被打破，一定会泛起“暴雷”“跑路”的效果。

租金贷问题的主要症结在于：1、租客是否在不知情或者未被举行充实风险提醒的情形下，解决了“租金贷”；2、公寓企业在拿到这笔资金后的使用方式缺乏羁系。用一句总结就是：取之无道，用之欠妥。

资源个性逐利，在金融配套政策与羁系执行还不成熟的靠山下，很快，响声最大的那颗雷泛起了——杭州鼎家长租公寓宣布停业，在引发大量租客和房东维权同时，“租金贷”运作模式随即被诸多媒体曝光，被指称“空手套白狼”、“套路比P2P深”。这件事也侧面证实，许多中小型长租公寓融资能力弱，要想获得资金只能走上‘分期贷’这条路。

总之，2018年下半年起，北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷营业的羁系，不少银行也叫停了“租金贷”营业。这个2015年就随着长租公寓兴起而随之发生的金融产物，酿成了要比P2P爆雷更恐怖的“坏东西”，需要为公寓倒闭等一系列事宜“背锅”，并被完全“叫停”。

长租公寓的今天

满目疮痍下的勃勃生气

从昨天走出来的长租公寓，似乎满目疮痍，但残垣断壁下自有一番勃勃生气。

1、愁云惨淡的行业，不离不弃的资源

2020年后，“盈利危急”的大火在行业全场伸张。前有涣散式公寓蛋壳、青客“租金两头吃”，后有集中式如湾流国际公寓陷入现金流危急等负面爆出，行业备受袭击。“疫情”黑天鹅之下，行业恢复招租难度增大，原本期待的“小阳春”被延迟，许多品牌公寓不得不宣告倒闭。

这一切，都令人“谈租色变”。

但我们应该敏锐地察觉到，资源并没有停下脚步。凭据克而瑞的统计显示，停止去年年底，海内百强房企中有约1/4都结构了长租公寓营业，其中TOP20房企长租公寓已累积开业房源突破32万间，成为集中式公寓的主力。

同时，资源市场和政府部门，也都在第一时间向租赁企业伸出了橄榄枝，通过外部资源、资产证券化等多种途径最先为行业“输血”。例如软银向自若和贝壳找房划分投资10亿美元，其中5亿美元直接投资自若；建行定向1900亿投放长租公寓；万众瞩目的公募REITs试点；国家队中海企业刊行95亿元住房租赁专项公司债券；华润置地刊行50亿住房租赁公司债；全球租赁住宅领军企业睿星资源Greystar，也宣布在中国正式推出首个高端租赁社区品牌——“驻在LIV'N” 。

2、只要客户需求的“种子”在，市场一定会持续生长

野火烧不尽，春风吹又生。森林大火永远不会造成毁灭性袭击，生计的土壤在，种子在，森林很快会再次焕发勃勃生气。

长租公寓行业也正在浴火重生。

首先，年轻人对美妙栖身的憧憬没有变，即市场需求没有变，这相当于“种子”仍在，只要有合适的土壤，种子便能重新笼罩大地。

就现在海内住房租赁市场来看，大多数住房资源仍掌握大业主手上，随着消费升级，原先的纯租赁模式已经不能知足现在年轻人的需求，大业主会逐步退出租赁市场，并被专业的公寓型企业所替换。

在日本，租赁衡宇有八成以上是由专业机构统一运营治理。而美国大部分地区衡宇租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上。现在，我国租赁企业渗透率仅为2%，远低于发达国家水平，有大片空缺守候填补。

已往10年，累计7600万大学结业生，至少70%在租房，他们是长租公寓最直接的客户群。预计2022年，加上流动人口，租房人口将到达2.4亿人。上海易居研究院智库中央也展望，未来十年将是住房租赁市场快速生长的阶段，预计2027年天下城镇将形成54亿平方米的有用租赁需求。

其次，“房住不炒”的房地产调控顶层设计没变，这意味着土壤是肥沃的，是长租公寓继续生气勃勃的基本动力。

在租住品质不停提高、市场秩序日渐规范的业态下，2019年底的天下住房和城乡建设工作会议上明确提出：2020年将重点探索把团体土地租赁房，委托给专业运营商配租的运行机制。

此外，大力生长长租公寓，在羁系层面也具有主要意义。以个人住房为主体的住房租赁市场具有高度涣散的特点，房源向专业化住房租赁机构集中，有助于主管部门规范市场主体行为，对规范租赁市场秩序、稳固租金和租赁关系等都有更强的约束力。

这意味着，在行业趋势、政策导向的双重推动下，海内长租公寓企业将迎来新一波生长热潮。固然，条件是能在这次疫情冲击中挺已往。

3、你看到的残垣断壁，我看到的勃勃生气

别看现在一片荒芜，但只要种子和土壤都在，一定会迎来生气。生气详细显示为：

①公寓的空间产物和服务极速升级

随着住房租赁市场生长，长租公寓的形态也在转变、升级，逐步分化出1.0版本的涣散式长租公寓形态，到2.0版本的集中式长租公寓，再到3.0版的大型社区式租赁住房的转变。

蓝冠代理_去哪儿网：“高考房”价钱逆势上涨3成

同时，行业的业态分化也更为精致，“头部与长尾并存”，低价房源、中端房源和高端房源兼有，也迫使公寓在产物和服务上快速升级，从追求规模改为实践精致化运营。

②更多的地产、金融、互联网、跨国公司人才涌入

经由近10年的沉淀，长租行业的人才池子正在变大，从传统开发商流向国企类公寓和品牌公寓的人才数目正在增添；同时，互联网、金融、地产、跨国公司等非公寓行业高管，也自动进入到长租领域，期待分享一个行业发作的盈利。

③更多的银行、信托、地产基金等成熟金融机构小试牛刀

2019年下半年，行业内REITs试点呼声再起，2020年4月，基础设施领域被率先推进公募REITs试点工作，银行、信托、地产基金等成熟金融机构小试牛刀，类REITs破冰、保险银行等长线资源涌入，整个行业马不停蹄前进。

持有运营类资产一旦有了最终退出尺度，那么在建设的各个阶段、差别风险偏好的社会资金、匹配的创新金融产物，都市介入进来，从而形发展租公寓的现金流闭环。

④更多的政策落地

今年的两会讲述中，种种利好政策不停落地，支持、激励住房租赁市场生长。

如上海的R4地块和团体租赁用地不停增多，停止 2020 年 4 月，天下局限内总计推出租赁用地近 200 块，计划建筑面积超 1200 万方，预计未来能释放近 20 万套租赁房源。

在租售并举政策下，“商改住”政策在天下局限内实行，大量商住类物业、商办项目的土地属性被调整成租赁型住宅，改建后只租不售。从商办变为“商改住”，不仅由商水商电改为民水民电，还可以落户上学，极大降低了新市民的生涯成本。

租购同权也更接地气，新市民的迫切需求如解决栖身证更利便、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金等需求都被知足。

此外，两会讲述中还提到了营业税简化征收，加大减税降费力度，下调税率，现在增值税率降到了6%，这些对长租企业的生长十分利好。

⑤更多的利好可期

长租公寓缺的不是未来，缺的是时间，缺的是耐心。现在，境内基础设施建设领域公募REITs试点正式起步，长租公寓REITs或将渐行渐近；龙光控股、首创团体、阳光城、华润置地等房企团体相继获批（或乐成刊行）住房租赁专项债券。

虽然这次试点局限没有商业不动产，没有长租公寓，但有理由坚信在租售并举的国家战略下，大资管时代的大幕正徐徐拉开，开发运营将是新型房地产营业的普遍范式。像克日的建行1900亿贷款，支持6城政策性租赁住房试点，就是极好的案例。

长租公寓的明天

新基建引发的投资时机

现在，新基建成为了全社会的热门话题，各行各业都在向新基建靠拢，探索新的营业互助时机，既是当务之急，又是久远支持。那么，长租公寓应当若何与新基建连系呢？

1、长租行业的“领跑者”与“跟随者”

连系之前，首先需要客观地领会下赛道选手现状，经由几年生长，长租公寓行业款式初见雏形。

第一梯队，涣散式公寓被自若、蛋壳、青客拿下三甲；集中式公寓以魔方、乐乎、泊寓、冠寓暂时规模数目领先；随同行业发展的服务商、平台商日渐增多，设计装修、整体软装、家居厂商、智能硬件、公寓SaaS、维修保洁、咨询照料、金融服务和自媒体等一众供应链快速生长，配合组成一张伟大的“长租公寓价值网”。

“后发优势”理论提醒我们，领跑者的死后另有许多跟随者，各个梯队的头部现在生长若何了？是否还能保持自身优势呢？一起来关注下。

①资源更镇定，头部公寓融资门槛提高

最近一年来，公寓和资源的关系不再像17年、18年那般热烈。

首先，资源和头部公寓是水涨船高，为了知足资源期望，公寓会自动催化规模。但盲目扩张规模反过来让长租公寓吞下了“规模不经济”的苦果。加上政策明确规定了“住房租金贷款金额占比不得跨越30%，跨越比例的应当于2022年底前调整到位”，以是公寓们在现阶段的焦点目的明确改为“调整营业结构，专注精致化运营，实现康健盈利”。

公寓偏向调整，一定带来“规模缩水”，在行业没有找到新的利润增进点之前，资源自然更为理性。

其次，投资的时间节点会直接影响资源融资的上升空间。长租公寓已经逐步驶入深水区，中小公寓或面临较大的洗牌和镌汰概率，促使资源在投资长租领域时往往只盯着TOP3。随着时间推移，资源向头部不停集中，后进入的资源能分到蛋糕会更小，反过来导致整体行业资源不活跃。

好比集中式公寓头部魔方，虽然现在是华平资源的控股子公司，但未来谁有资格搭车亦或有能力接盘呢？另一边的自若也有同样困扰，作为涣散式公寓的头部单元，自若在今年3月斩获了软银的10亿美元投资，软银轮已经是国际投资机构的大手笔了，若是近期盈利模式依然打不通，接下来是否会等来“孙宏斌轮“的继续押注呢？

笔者以为，当前资源与头部公寓的“娶亲镇定期”是件好事。

一方面，公募REITs政策已然招手，公寓可以实验拓展新的融资渠道，与多家金融机构互助开展金融创新，摆脱了已往过分依赖且单一的融资形式。

另一方面，资源的镇定也与行业款式极速蜕变相关，长租公寓不会形成一家独大的局势，未来会有越来越多的头部崛起。

赛道多元化，意味着可投资工具选项增多。对长租行业有意向的资源，除了挤在头部公寓一处分抢“小蛋糕”外，也可以把目光放在那些还在发展中的新生气力，配合介入做个大蛋糕。

②平台和服务商生长或陷入瓶颈

平台和服务商方面，曾经智能硬件厂商和公寓SaaS厂商显示最为惹眼，但跑得快也意味着会遇到更多歧路，若是舍不得尽早掉头，最终很可能被淹没成本拖垮。

租房市场流量竞争猛烈，头部有新平台贝壳与老牌流量平台58安居客明争暗斗，蘑菇租房梦想在SaaS端另辟蹊径，以扶持中小二房东流量为切入点，群集了一批零星的自力公寓品牌，但现在二房东模式被反思质疑，蘑菇租房也有一年多没有喊“让天下没有难做的公寓”了。

智能硬件特别是智能门锁的赛道也越来越拥挤。曾经的科技侠、云柚、云丁、果加率先入局，其中云丁领跑行业，被寄予厚望的C端产物鹿客，听闻可能沦落为小米的代工厂。

毫无疑问，当前的长租行业款式还处巨变中，新人如后浪，层出不穷，今天的头部若是不尽快变化顺应，就可能酿成的昙花一现。

2、发现新基建下的新生气力

□国家生长革新委于2020年4月20日召开的4月份例行新闻发布会上首次明确了“新基建”局限，包罗信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三个方面，详细涵盖5G网络建设、工业互联网、人工智能、大数据、智能交通基础设施、智慧能源基础设施等。

只管近几年行业多处断壁残垣，但长租市场是好市场，赛道是好赛道，国家的新基建战略，也许为行业指出了一条可期的转型之路。

5G部署加速了物联网的生长，智慧都会、未来社区离现实越来越近。在智能化赋能下，公寓会大量部署智能硬件，未来还可能实现全屋传感器，租客的生涯场景、习惯、运动轨迹、消费数据都将被捕捉，长租公寓也将从栖身场所酿成一个栖身数据中央，空间消费的载体，公寓可以更好地服务租客，政府可以更好掌握新市民动态，家庭、宠物、健身、养老等特定人群需求也将被归类并对应知足。同时，长租公寓成为纪录个体行为习惯、粘性伟大的流量存在的新入口。

笔者现分享三个具备投资价值、值得开垦深耕的行业新偏向，供行业同仁参考。

①5G手艺与物联网，栖身领域是最佳的IoT入口

现在，最容易实践5G手艺和物联网观点的领域，非无人驾驶和智慧公寓二者莫属。

出于对个人隐私珍爱和成本思量，传统住宅、旅店对物联网手艺的接受度更滞后，革新难度更大。而长租公寓运营链条长、环节多，想要对规模重大的房源和租客举行统一治理，就一定会自动拥抱“智能化治理”以降低成本、提高运营效率，以是公寓自然适合做IoT入口。

公寓IoT由智能硬件 SaaS软件配合组成。借助公寓IoT，公寓实现众多治理场景，租客随时可以在线解决查看房源、看房、预定、签约、缴费、退房、物业服务等租房服务，不用和房东打交道，以为合适就立刻拎包入住。

在智能公寓内，租客能享受到成熟便捷的门锁、水电表智能化服务，如智能门锁让收支情形实时查看，包罗门的开关和种种非正常状态报警等；智能热水器准时烧水、水温设定、透风设定、过热珍爱等；智能空调准时开关冷气，远程控制开关、模式、风速、电量统计等多种智能功效。

大型租赁社区的IoT系统，还融合了安防、消防、智能家居等需求。通过SaaS治理中台，社区可以加倍高效的实现路灯自动控制、故障监测告警、社区智能通行、绿化浇灌监控、垃圾溢满监控、智慧消防系统、智慧停车监控以及社区安防监控等。社区治理与5G连系的壮大优势，在上半年的疫情防控工作中大放异彩，获得了多方一定。

新手艺在新领域往往更容易获得推广运用。现在，智能家居提供商的产物和手艺的越来越成熟，公寓的智能化装备笼罩率也会快速提高，未来智慧公寓和智慧租赁社区，将成为行业生长的新偏向。

②新人类和新社交需求，对实体与虚拟空间的重新界说，匹配差别圈层的生涯方式

第二类值得关注和深耕的偏向，是长租 “社交”。

在原始时代，人们群居而生，与人社交是一项主要的社会流动。田园时代，人们以村舍的形式栖身，打开屋门就能实现社交，像北京的四合院就能轻松群集起邻里间的家长里短。随着楼房的兴起，人们关上了房门，把社交交给电视和手机来完成，电视是单向的社交，只能接纳，无法输出；手机是双向的，但过于虚拟，两者都不够完善。

美国社会心理学家马修·利伯曼在其著作《社交天性》中写道，“人对社交的需求甚至大于对食物和温暖的需求。”

互联网时代下，95后、00后普遍更重视个体心里，当这批人成为租房主力军时，基因的气力更为壮大，栖身社交的需求也更强烈。可以想见，顺应这群人的长租公寓，一定会重新界说“租住”，加倍重视“社交”，通过移动互联空间设计的深度连系，去知足这类需求，把栖身者拉回田园牧歌、熟人社会的状态。

好比善于打造“社交感”的You 公寓和窝趣公寓，就在房间内不再设置大客厅，而是将大堂打造成共享大客厅，并在公共区域摆放了大量条形沙发、木墩椅、咖啡吧甚至看球赛的壁挂式电视等，各种娱乐休闲资源都集中在此，加强了公共空间的社交性。《老友记》中的“爱人在身边，同伙在劈面”，下班后一起坐在楼下咖啡馆言笑谈天，就是对“公寓社交”理念的最好阐释。

若是说YOU 和窝趣模式是白领公寓的社交范本，那么大型智慧租赁社区的社交属性就更强烈了。首先，智慧社区会做人车分流，以是整个小区都是社交场所。同时，小区内大量增设公寓的配套功效区，如烧烤广场、步道自行车道、灯光球场、撸猫露台、遛狗广场、自助超市和餐厅、自助健身房、公共厨房等等迎合年轻人生涯方式及喜欢的设施，搭配定期举行的差别主题沙龙流动，利便人们群集谈天，催化社交。

此外，智慧社区是纯租赁环境，不区分业主与非业主，“租售同权”政策执行更到位；社区会引入学校、幼儿园、医院等教育和医疗的配套资源，在家门口就能解决孩子教育、康养医疗、青年创业等需求，将租客的岁数局限直接拉长；同时，人们在“一小时生涯圈”内就能享受到商业、娱乐、运动、购物等服务，也可以在家里办公或者四周上班，相比传统的长租公寓似乎更显热闹，更充满了生涯气息和烟火气，说不定另有一条地摊街。

③创新商业模式的投资时机

之前，无论集中式照样涣散式，公寓们用的都是包租二房东、赚租金差价的商业模式，没有差异化，也难以施展特色优势，一些发现问题并跑得快的长租人，最先寻求新的商业模式。

现在，已经被证实可行且有一定规模的，如投资型托管或者分润型托管，公寓智能化解决方案，装配式快装和整体软装。