2019年底，中央经济集会重申“大力生长租赁市场”，当市场以为租赁行业即将迎来春天的时刻，突如其来的疫情却先让行业进入了“隆冬”，行业租金下滑，空置率不停攀升。

只管市场环境一片昏暗，但房企系长租公寓的融资却一起“乘风破浪”。贝壳研究院数据显示，今年上半年，房企在租赁市场已经刊行的公司债券及ABS融资金额分别为111亿元和15.66亿元，规模基本与去年持平。这背后的征象值得深思。

房企系长租公寓融资不停

贝壳研究院统计数据显示，2020年上半年，租赁市场已经刊行的公司债券及ABS融资金额分别为111亿元和15.66亿元。规模基本与去年持平。现在，另有拟刊行金额共405.6亿的公司债券和ABS正在交易所申请流程，其中137.6亿的融资项目已经审批通过。

从上半年的融资情形来看，融资主要以头部企业和大型开发商为主，中小企业融资渠道收窄，而上半年获批的融资主体大多为房企。中国企业资源同盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产指出，房企拥有雄厚的资源实力、优越的政府关系，及较强的项目治理能力、资源运作能力，因此更受资源市场青睐。

与融资形成鲜明对比的是，市场端租金下滑，空置率攀升。贝壳研究院公布《2020年租赁市场半年报》显示，上半年受到疫情影响，租赁市场的季节性纪律遭到打破，传统旺季并不“旺”。从租金方面来看，3月份，重点18城的平均租金水平环比下降14.0%，从2月的47.7元/㎡下降到41.0元/㎡。4月及5月份，平均租金有小幅回升，环比分别上涨1.4%和2.8%。6月份租金水平又出现下降趋势，环比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。

昏暗的市场环境下，房企系长租公寓缘何大肆融资？柏文喜示意，上半年由于疫情的影响，导致长租公寓企业的扩张速率放缓。但在未来长租公寓的生长中，规模优势仍将是企业抢占市场的先发优势。

从赛马圈地到精细化运营

“亿元补贴”背后：长租公寓行业进入深水区

租赁市场前景广漠，从数据上便可窥见一二。凭据国家统计局，链家研究院，东方证券等综合数据显示，我国租赁人口持续增长，租金支出不停增添，2030年衡宇租赁市场规模预计将到达4.2万亿。租赁蓝海，其价值不言而喻。

伟大的蛋糕诱惑下，房企纷纷入局。据克而瑞数据，2018年，TOP 10房企长租公寓拓展的治理规模同比增速173%，2019年增长了18.9%，但累计开业规模增幅到达79.6%。此外，截止到2020年第一季度，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓、招商公寓已经步入集中式长租公寓的前五，万科虽然在2019年停顿了“万村设计”，但是在该领域的投入仍然伟大，2020年第一季度环比新开房间达10000间。

现在，房企切入长租公寓领域主要有两种方式。一种是和专业长租公寓运营公司互助生长的模式。房企选择和长租公寓运营公司举行互助，通常都是房企提供房源，运营公司提供运营、治理这些专业服务。另一种是单独建立长租公寓品牌，即自营长租公寓品牌，这也是房企介入长租公寓的习用模式。

然而，潮水退去后，在资金投入大、回报周期长及难盈利的特点之下，部分房企选择了将长租公寓剥离出上市公司系统。2019年，远洋和朗诗先后将旗下长租公寓品牌“邦舍”与“朗诗寓”剥离。

随着行业发生的转变，多位业内人士以为，长租公寓行业已进入深水区，部分房企携资金、融资和专业优势抢占市场，但在规模竞争款式初定后，出租率、回报率等指标，将成为运营竞争的焦点。如龙湖团体示意，未来，冠寓将坚守“规模、速率与质量”并重的焦点战略三角，聚焦高能级都会规模化结构。

在合硕机构首席分析师郭毅看来，在当前状况下，长租公寓企业要做的是解决盈利模式问题，而不是继续去扩张，应该将生长重心由“赛马圈地”转向精细化运营，只有具备更多元化的盈利模式，才气真正走出这场困局。

大浪淘沙，即便背靠资金雄厚的房企，长租公寓的盈利问题短期也难以破局。隆冬之下，房企唯一能做的就是苦修内功，研究用户，打磨产物。

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