“公寓产物买一套少一套，以后再也没有公寓了。”8月1日上午，深圳龙华区新盘的销售职员正忙着给客户发微信，配上的是现场乐成认购公寓的视频。

这几天，在深圳，无论是开发商，照样中介，这样卯着劲推销公寓的场景随处可见。

公寓市场突然热闹的背后，是7月31日由深圳市计划和自然资源局（以下简称“深圳规土委”）、深圳市住房建设局（以下简称“深圳住建局”）公布的《关于住手商务公寓审批的通知》（以下简称“《通知》”），正式在全市局限（含深汕稀奇互助区）住手新的商务公寓项目的计划审批和用地出让方案审批。

这是短短两年内，深圳羁系层向商务公寓祭出的第三把“利剑”。2018年7月31日，面临商务公寓未纳入限购引发投资资金的一再入场，以及开发商依附开发商务公寓的“捷径”，行使商业用地、产业用地投契住房市场等情形，深圳曾将调控剑指商务公寓，要求各种新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，新购商务公寓5年内限售。

但面向开发商的“只租不售”措施仅连续了一年时间，2019年12月12日，深圳宣布作废商务公寓“只租不售“政策。彼时，深圳住建局发现，商务公寓的限售政策抑制了部门都会更新项目的活跃度，历久看不利于增添商品房供应，短期看不利于可售商务公寓销量。

这一次彻底作废商务公寓，深圳规土委与深圳住建局在解读中示意，商务公寓早期一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，但近年来，商务公寓呈现出显著的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”、“短期住宿”的目的。

增添栖身用地

今年上半年，深圳商务公寓推货速率一度放缓，受总供应面积同比下滑38.5%的影响，同期商务公寓的成交面积同比下滑27.9%。

不外，深圳“715新政”楼市调控升级后，深圳市场上的“房票”骤减，不限购不限贷的商务公寓市场迎来短暂“春天”。

“最近公寓成交对照火热，位于深圳南山区的商办项目侨城一号，之前好长一段时间都处于零成交，新政后一周卖出了3套。”一名深圳中原地产二级市场策划职员透露。

据经济考察网领会，“715新政”落地后，万科坂田项目在没有启动三级市场联动、大规模广告宣传的前提下，一周时间去化了300多套公寓。

投资投契需求流向类住宅的商务公寓，促使各大需求兴旺的一线都会正在想方设法应对，早在2017年，为维护房地产市场秩序，上海等都会已经住手审批公寓式办公项目。然而，这只是深圳住手商务公寓审批的直接“导火索”。

凭据《深圳市都会计划标准与准则》，商务公寓在用地分类上属于商业用地。深圳更深一层思量是，希望在供求矛盾日渐突出的靠山下，通过压缩商业用地规模来适当提高栖身用地比例。上述《通知》提到，优化都会主副中央和组团中央内各功效用地计划结构，削减商业用地比例，增添栖身及配套用地比例。

“在计划层面，深圳连系体例新一轮河山空间总体计划的契机，研究顺应新时期都会发展需要的都会建设用地结构比例。”深圳规土委与深圳住建局在解读中指出。

深圳过往的土地总体计划中，商服与产业用地的供应和占比都对照大，住宅用地的占比常年不及20%。以2019年为例，深圳整年计划供应1200公顷建设用地，其中栖身用地供应150公顷，占比只有12.5%；商业服务业用地及产业用地供应到达355公顷，占比达29.6%，险些靠近宅地供应的2.5倍。

今年起，深圳正在进一步加大栖身用地的供应力度，计划供应栖身用地 293.2公顷，只管同比翻了一倍，但仅占整年建设用地供应总量的约25%，照样远远低于天下约33%的平均水平，更低于国际上40%以上的水平。

一边是住宅用地严重欠缺，另一边则是2200万现实栖身人口，与每年动辄30万人以上的净增常住人口以及数十万引进人才所带来的伟大住房需求，求过于供的局势刺激深圳房价这些年一直水涨船高。

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最近四年间，深圳已经多次从需求端与供应端入手调控，现在，通过泉源的供应侧解决问题，“从用地结构上增添栖身用地规模，增添公共住房供应”被相关部门视为促进房地产市场平稳健康发展的有效途径。

都会更新下半场

“今年上半年，我们在为一些旧改项目做前期计划方案时就发现，好几个旧改项目的C1类用地（商业用地）需要申请商务公寓指标，但计划主管部门暂停审批。那时，相关部门给到的说法是，关于商务公寓的政策还在调整，让开发商先等一等，待政策落地再继续。”世联行团体首席工改照料董极告诉经济考察网。

在深圳，由于新增供应净地较少，商务公寓应更多依赖都会更新来实现。而都会更新项目中，商业用地计划的业态包罗商务公寓、办公和商铺三种。董极对经济考察网说，深圳对商业用地计划成商务公寓的比例是有限制的，“根据政策划定，一个旧改项目的商务公寓指标，最高可以占到商业用地总建面的50%；但实操过程中，能够通过计划部门审批的上限只有30%。”

以一个旧村革新项目为例，整个旧村的用地属性包罗栖身用地、教育用地、公共设施用地和商业用地，计划部门在审批时会单独核算商业用地的容积率和总建面，假设商业用地的总建面到达10万平方米，其中可计划成商务公寓的建面最多只能是3万平方米。

“从算账的角度来看，深圳办公市场空置率对照高，若是旧改项目的商业用地革新成办公和商业，后期去化压力一定对照大。通常情形下，开发商做旧改，内里的商业用地部门，后续现金流泉源照样依赖商务公寓这种类住宅产物。”董极称。

一位上市房企深圳区域投拓职员也提到，办公和商铺产物早年还能回点血，现在完全是赔本买卖了。

这意味着，伴随着商务公寓住手审批，都会更新项目中的变现捷径正在被“围堵”。不外，为保障已批商务公寓项目的合法权益，做好市场平稳过渡，上述《通知》划定，计划已经深圳市计划主管部门和各区政府(新区管委会)审议通过或建设用地计划允许已经由审批通过的商务公寓项目，可按原划定继续解决后续审批手续，不受《通知》影响。

对于已批计划尚未签署合同(不含招拍挂出让情形)的商务公寓项目，在知足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，激励转为可售型人才住房。

合一都会更新团体统计的数据显示，停止2019年12月31日，从历年都会更新项目批复计划修建功效来看，已批商务公寓总修建规模约1100万平方米，整体占比约8%。

“这个《通知》对于配建商务公寓指标对照大的旧改项目照样会发生影响。现在，主管部门对于人才房限制诸多，其售价差不多是通俗商品房的6成，开发商在一个旧改项目里配建人才房，利润可能还不如配建商务公寓来得更高。”一位港股上市房企的旧改负责人告诉经济考察网，受影响的旧改项目放慢速率也正常。

但董极示意，已批计划的这部门项目，选不选择转成可售型人才住房，完全看开发商的意愿。以是，政策对其发生的影响还不好评估。

更大的一个转变体现在未经审批的商务公寓项目上。合一都会更新称，新政对以商业类用地为主但计划还未经市计划主管部门和各区政府审批通过的都会更新项目、或者前期签署的互助协议里约定回迁商务公寓但未计划审批通过的项目影响面均较大，在商办类剩余的大环境下，进一步加大了项目未来的去化难度。

“在深圳做旧改，已经习惯了政策转变。现在政策不利好，或许下一个政策对于开发商就是利好。”上述港股上市房企旧改负责人对于新政将发生的影响已经司空见惯。

《通知》出来后，有不少开发商第一时间打电话向董极咨询。董极一直在表达一个看法，既然《通知》强调要优化各级都会中央区内的各功效用地计划结构，而深圳都会中央区现在基本都要依赖都会更新来腾挪空间。这说明未来都会更新项目中商业用地比例可能会削减，宅地比例可能增添。“对于开发商来讲，介入都会更新的活跃度和积极性或许会因此提升。”

上述港股上市房企旧改负责人示意，在都会更新中，住宅比例提高是一定的，不外更多会以人才房或者保障房形式来增添。“这也是倒逼开发商未来在就该中走革新人才房或保障房这条路，究竟若是不往这个途径走，都会更新项目的手续解决相对对照难题。”

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