以跨越万元的月租入住上海市区内50平米的单间，这类高成本的租赁房将目的受众锁定在了身处金字塔顶端的消费群体中。作为美国最大的长租公寓地产公司，睿星资源Greystar（下称“睿星资源”）就将入局中国市场的首个项目聚焦在这批高净值人群上。

据悉，睿星资源在中国的首个高端租赁项目将于年底开业，第二个项目地块已于日前完成收购。

面临以低价为主流的中国租赁市场，睿星资源并不忧郁项目的市场反馈，重大的租房人口为新入局者提供了充实的探索空间，以磨练“国际化”、“高端社区”等标签能否契合中国租客的需求。

租赁市场的外来客

睿星资源的首个海内项目“驻在LIV’N”位于上海市中心，月租对标高端租赁市场，配备健身、烧烤、宠物养护、共享办公等公共设施。区位、订价、服务等信息基本勾勒出明确的目的客群，与大部门偏好低价的海内租客存在显著差异。《2019中国长租公寓市场现状观察与消费者行为监测讲述》显示，月收入在2万元以上的在线租房用户占比为5.2%，仅有4.7%的用户接受3000元以上月租价钱的长租公寓。

对美国租客而言，租售同权的政策环境、较高的物业品质以及历久以来的租房看法提升了他们对高租金的接纳度，但海内的租赁环境仍缺乏这些要素。因此，睿星资源的海内项目不会坚持高价定位，更多地依托于地块特质和周边人群。

睿星资源大中华区董事总经理马千里透露：“上海约有70万租户的月租金在1万到1.2万之间，属于高端消费者。定位这一人群的项目不会做许多，现在主要是为了确立服务和社区生态样本，最大的需求肯定在6千到1万之间，未来我们也会做这部门定位的产物。”

现在，市面上占有主流的租赁公寓如泊寓、冠寓等品牌的房型，基本为60平米以下的小户型，“驻在LIV’N833”的房型除了50平米-93平米的单间或一房外，还包罗124平米-149平米的两房或三房。美国的长租公寓市场相对成熟，客群年龄段笼罩较广，有孩家庭、老年夫妇等也是长租公寓的消费群体，而海内的家庭型客群占比较低，且同样的租金可在周边租住300平米左右的大房型或独栋别墅，“驻在LIV’N”的多房型产物是否有足够市场还有待时间磨练。

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对此，马千里以为，“和买房相比，租赁人群的选择成本相对较低，更愿意实验新的产物，我们也会履历一个市场教育的历程。”

在马千里看来，外洋房企的本土化谋划不会面临很大的市场差异：“外洋履历中有70%是国际化的运营系统，剩下30%是需要对接内陆市场的细节部门。”

市场集中度提升

现在，多数集中式公寓运营商以轻资产模式快速扩展房源规模，但只有具备较强治理运营能力和供应链系统的品牌方才气获得业主的认可，竞争较为猛烈。万科(000002.SZ)泊寓、龙湖(00960.HK)冠寓、旭辉（00884.HK）领寓等品牌则以轻重资产并举的方式来获取房源，且近年来不断扩大重资产的比重，今年上半年，龙湖冠寓、景瑞悦樘及中骏（01966.HK）方隅均推出了位于焦点都会的重资产项目。

睿星资源的长租公寓项目为重资产模式，在马千里看来，轻资产模式收益反馈快，订价较低，但翻修频率较高，因此这并不是一种高效的模式。“我们前期投入花了一年半的时间，但往后5年可能都不会有翻修的需要，后续的谋划成本会降低。”

要实现重资产模式，需要企业有足够强的资源实力或融资能力。据同策团体讲述，今年上半年长租机构的规模集中度泛起上升态势，TOP5长租机构占TOP20机构治理房源量的七成，市场资源加速向头部企业群集。融资成本的连续下降成了头部企业规模扩张的动力源。

今年上半年，龙湖团体、万科股份、保利地产（600048.SH）、华润置地（01109.HK）等房企共刊行了约220亿元的租赁住房专项债券，为低成本融资提供支持。此外，融创中国（01918.HK）和金地团体（600383.SH）推出了长租公寓资产证券化产物，朗诗地产（00106.HK）设立了互助型长租公寓储架式REITs产物，刊行规模为2.6亿元。多渠道的融资手段协助企业释放资金链，进一步盘活存量资产。

除了资源积累外，马千里以为，对商业模式的认知也会对海内的租赁房企形成制约，要求快周转的销售营业和追求历久稳固的租赁营业是两个完全差别的商业模式，投资人的期待也差别，“在美国，做销售型住宅的公司和做长租公寓的公司区分较为清晰。海内的市场刚起步，对商业模式的判断还需要时间积累。在未来，头部房企可能会把自己的租赁营业划分成自力的公司，这样能够让它们更好地掌握长租公寓所需要的商业模式，长租公寓业态的历久稳固性也更能被投资人认可。”

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