克日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清，在《求是》杂志上刊发文章。文中提及“房地产泡沫是威胁金融平安的最大‘灰犀牛’。”

“灰犀牛”一词，源于美国财经作者米歇尔·渥克的同名畅销书。比喻大概率且影响伟大的潜在危急。与之对应的是“黑天鹅”。两类事宜概率差别，疫情是“黑天鹅”。而且，“灰犀牛”常紧随“黑天鹅”泛起。

显然“大概率”危害更大。若是，房地产泡沫是住宅地产的“灰犀牛”，那么，商办市场呢？

一、空置率，CBD业主的痛

1、空置率压力之下的无奈降租

2020年上半年，天下一、二线18座重点都会中。受疫情影响，普遍呈空置率攀升和租金承压的趋势。其中，除了南京和苏州外，其余都会的租金下跌趋势均连续跨越一年。武汉、重庆、西安、苏州、长沙、沈阳、珠海和天津的写字楼空置率更跨越30%。

一线都会中，北京、上海、广州和深圳其2020年上半年写字楼空置率分别为：16.2%、20.9%、6.7%、25.4%。

其中，二季度的上海。在供应量和需求骤减的市场环境下，业主普遍选择降低租金和赠予免租期等优惠条件吸引租户。

“只为将写字楼租出去的业主，纵然租金下降了20%，企业还以为成本高，不愿意租。”上海某写字楼业主告诉记者。

空置率攀升，租金承压，业主降租，甚至走向价格战泥潭。透着业主的无奈，更是由空置率引发的恶性循环。

2、CBD商办的冰火两重天

据权威机构统计。“上海市在疫情的连续影响下，2020年二季度租金跌幅扩大。中央商务区即CBD的租金环比下跌2.6%，非中央商务区的租金环比下跌3.8%。”固然，非中央商务区的物业总价、租金、投资回报、年度指标、周边均价等，都相较一线都会CBD低。可见，CBD物业降不起，也不能降。

甲级写字楼多位于CBD即焦点商务区。一线都会尤其是CBD的甲级写字楼压力最大。CBD业主选择降价，只是权宜之计。彼时，区位本是优势。此时，竟成了压力。

但另一方面，商办物业连续受到资源市场追捧，尤其一线都会的CBD商办物业买卖依旧火热。那么，买卖火爆，租赁遇冷，“矛盾”背后，业主们面临的磨练的是运营增值的能力。

二、不空谈体验，效率才是王道

1、适用，重视现金流

后疫情时代，一些改变在悄然发生。

位于北京金融街某甲级写字楼业主向记者透露：“一家金融行业租户最近刚刚退租，新的办公地址区位虽然没有现在的好，却省了不少租金。”

另外迈点网发现，疫情对于团结办公行业的影响并不大，反而催生了一些新的需求，企业们也希望选择更“轻资产”的租赁方式，拎包入驻不需要一次性支出巨额装修成本。

企业面临不确定性，势将回归适用，重视现金流。

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2、功效，效率为先

“视频平台、新零售、线上教育，过来咨询的不少，需求从几百到最大3000平方米以上，算是新总部。”克日，上海虹桥区某写字楼招商负责人告诉记者。

上海淮海路上的某团结办公负责人告诉记者，“这个8人世是某运动品牌的电商部承租的，每周四上午来开1次会”。“公司在市郊，交通不便，这里开会利便。常有客户的来开会。虽然是月租，也比在旅店开会省钱。另有投影仪和咖啡提供” 

另一个位于宜山路的某写字楼业主告诉记者，一家互联网培训机构每月2次付费使用这里的门路会议室，用来做新人培训。“母公司在一栋挺老的写字楼里，没有办培训的地方”。

新经济生长和“互联网 ”的不停渗透下，转变着的，是不停趋于小型化、分支化的组织形态，伴随着新营业、新组织结构的生长，甚至泛起“重新努力别辟门户”的新总部。而稳定的，是企业对于弹性天真的需求，位置优、来即用、有服务的天真空间更有吸引力。

三、高效即省心，为行业解困

写字楼的破局要害或在于这些“新需求”，那么，什么样的办公产物可以承接？

深究团结办公，有着天真使用、一价全包、拎包入住、共享公共空间等特点与优势。而目的客户定位于初创公司与中小型团队，因此产物普遍设计为50人以内房型等，这样的产物从某种程度上限制了知足企业总部级客户的需求。

源于需求，始于需求。Kreator Space，一个脱胎于团结办公的新产物顺势泛起了。

Kreator Space是联办品牌氪空间旗下的新产物线， 它与业主互助将空置物业打造成为自力全配套精装办公室，同时将专业的服务及厚实的社群流动融入整栋物业，让客户可以在可控的成本下享受到恬静的办公环境和优质的高端服务。

对于高空置等行业痛点，Kreator Space从获客、产物和运营，逐一击破。

增量，以提升出租率为目的。自带成熟流量平台，异业互助及商务流动等方式高效获客。

提效，自力全配套精装办公空间，高效知足客户需求。自有供应链，模块化尺度定制空间产物让结构调整更天真。

增值，配套可赋能整栋楼宇的共享功效空间，功效空间包罗会议室、洽谈间、茶水间、打印区、流动区等，并在其中“注入”涵盖企业和小我私家的厚实增值服务，匹配多元化的流动，为企业提供便利的同时构建良性的社群生态。

Kreator Space 共享功效空间结构示例图

据悉，位于上海南京西路的中信泰富广场项目，就是Kreator Space首个即将入市的“标杆项目”。Kreator Space与业主方睁开双赢互助， 一方面，推动整栋办公楼宇的体验升级，实现可拎包入驻的自力全配套办公室设置，另一方面，打造近400平米的共享功效区，实现服务升级和社群构建，从而助力中信泰富广场由内而外焕发新生。

Kreator Space作为氪空间打造的“迅速办公综合服务商”新品牌，以“让办公更迅速”为理念。致力于改变办公行业生态，提供物业互助、平台招商、尺度定制和专业运营等服务。

改变，就是物业方、资源方和企业方，三方的决议成本都获得降低。这源于科技集团内核的产物打磨与重视流量平台搭建的积累。长远看，Kreator Space模式或将是行业的未来……

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