2020年余额已不足100天。长假将至，公寓人的思绪或许不镇静。一季度，遭遇疫情重创营业基本停摆；二季度，租赁营业逐步恢复；三季度，终于迎来政策面的利好和“结业季”的反弹，同时多地“暴雷”……

9月28日，中国银行研究院公布讲述指出，研究团队预计中国三季度GDP增进约为5.1%，四季度苏醒措施虽有所放缓，但仍将快于三季度。当前，海内经济恢复出现供求两旺优越态势。三季度岂论是供求端的投资、消费和出口，照样供应端工业和服务业，增速均高于二季度。

宏观经济数据向好。或许反映了长租行业市场环境的基本面依然优越。本文试图连系三季度的政策、头部企业经营数据与动态，一窥住房租赁行业的现状与未来。

政策，强羁系加速合规

9月7日，住建部公布关于《住房租赁条例（征求意见稿）》公然征求意见的通知，对出租与承租、租赁企业、经纪流动、扶持措施、服务与监视、法律责任等举行了规范。

意见稿的公布，旨在“规范住房租赁流动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳固的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康生长”。

意见稿或将加速住房租赁行业立法历程，短期内更是带动了天下多地羁系政策的出台，要害落在了“资金池”羁系，谨防“高收低出”与“长收短付”。

三季度，杭州、西安、成都和深圳，依次出台，租赁保证金与羁系账户细则。以深圳为例：

① 设立唯一的租赁资金羁系账户并签署租赁资金羁系协议。

② 在羁系账户设立与注册资本、经营规模相匹配的风险保证金或提供银行保函。

③ 明确资金用途、提取方式、提取额度、留存比例等。

④ 依法处理违规行为，并作为不良纪录纳入“企业公共信用信息系统”。

相较而言，出台较晚的深圳政策，关注租赁经营全“链”，也更周全。

合规之路漫漫，上网挂号房源是第一步。在各地政策试水中，将奖补与房源挂号连系是一种趋势。

以杭州为例，凭据住房租赁项目物业类型举行分类、奖补。企业矜持项目、蓝领、居间式、托管式、集中式商改租（含工改租或“城中村”“城边村”革新）、团体建设用地（含村团体10%留用地建设租赁住房项目），划分按100元/平方米、1000元/平方米、4元/平方米、200元/平方米、400元/平方米和800元/平方米，举行奖补。且所有类型奖补的条件是，“租赁企业需将房源录入‘杭州市住房租赁羁系服务平台’。”

9月24日，天下政协在北京召开“确立‘租购并举’制度，加速住房租赁市场健康生长”网络议政远程协商会。会上，与会委员示意“要培育多元化供应主体，生长机构化、规模化住房租赁企业；要加大财税金融扶持力度，降低住房租赁综合税负水平”。

住房租赁立法从合规最先，房源监视管理、激励长租企业、奖补、物业供应与金融创新，所谓“最严羁系”，实则一条长租机构化生长之路。头部品牌，沿着这条路跑的更快。

企业，上市品牌企稳、国家队提速

1、中报优越，今年回正

资料整理：迈点空间租赁

上表选取了部门上市长租公寓品牌的中期财报业绩，房企系体量与租金收入成正比。虽然1季度由于疫情的影响业绩与扩张普遍受挫，2季度普遍反弹的同时，多数品牌半年报也显示优越。

高质量的销售策略、多元化的拿地能力、稳健的财政掌控力。房企多年运营履历沉淀，势必有助于租赁营业。三季度，行业还迎来了2个新品牌入市，星河控股团体旗下星河郡寓和大华团体旗下大华享寓。行业韧性与活力值得一定。

房企在恪守住宅主业的同时，中报也反映出重视其长租营业。

· 万科：首次在财报中披露长租公寓板块的收入情形，2020年上半年万科租赁住宅营业营业收入 10.5 亿元。

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· 龙湖示意：冠寓作为其“主航道”营业，2020年最先有望实现盈利，这项营业笼罩21-35岁的一、二线白领人群，后期值得连续关注。

· 旭辉披露：其在管的房源数目共计7.4万间，已开业公寓数目为2.8万间，出租率约为92%，今年领寓将实现盈亏平衡。

相比房企系更轻的中介系与创业系。前者，依托涣散式结构的天真与拓展模式的更“轻”也有较好生长。作为百万间体量的自若，除了租房的主业，也在近期上线了迁居、维修、家政等新营业，基于栖身生态的服务平台或是以长租为“入口”讲新故事的最先。

此外，上市创业系，由于两家头部品牌均在美股，且中报均未公布，单看“特殊时期”的一季度数据难免片面，未来将连续关注。

2、聚焦人才，因地制宜“二八开”

长租公寓“国家队”，主要由天下央企和地方国企组成。连系租赁用地建设的连续与租赁社区的火热，“国家队”逐步释放了提速的讯息。

天下央企。8月8日，融通地产正式宣布推出长租公寓营业平台“融寓”。据悉，首批开放的6个项目划分位于北京、上海、广州、深圳、南京和杭州。

地方国企，与属地租赁政策定位相关。各地凸显对人才政策与人才公寓的关注，操作略有不同。

“上海模式”，解决都会焦点区人才安居的需求。

以上海代表品牌“上海地产”为例，自2017年起至今，共获得12宗租赁地块，其中的中心区与远郊区之比约为8:2。建筑面积超100万平方米，开业的“城方”品牌租赁社区共计5个。据悉，存量革新与R4为主要模式。

“深圳模式”，匹配都会新区产业升级中的人才安居需求。

以深圳代表品牌“深圳人才安居”为例，与万科泊寓携手，前者主要卖力开发建设，后者卖力运营。现在深圳人才安居在建人才住房总量约5.3万间，主要集中在灼烁区、大鹏新区等5个都会新区或产业较为集中区域，中心区与远郊区项目之比约为2:8。

明年，随着天下多地租赁土地项目建成、入市体量的增添，岂论“国家队”照样长租品牌均是利好，或迎快速增进。

不唯量，只唯上

2020年，我国长租公寓行业进入第5年，换言之，品牌化生长进入第5年。

体量，一直是长租行业的一个主要指标自然无可厚非。长租公寓内部也大多重视体量。

万科曾在2018年示意，“至2021年，万科泊寓的开业体量将到达20万间”。2020年8月28日，万科团体董事会秘书朱旭在中报公布时示意：万科在33个都会累计开业"泊寓"12.73万间，上半年新增了开业数1.89万间，此外，计划和在建中泊寓尚有5.77 万间。

若是加上计划与在建，万科泊寓距2021年20万间体量的“小目的”，仅差1万余间。

回首3季度，泊寓两则资讯备受关注。7月6日，“万科泊寓成寿寺社区开业，首个团体土地租赁项目面市北京”、8月3日，“泊寓携手成首都投，合资打造长租公寓首店开业”。

泊寓在土地供应和国企存量物业混改两方面，为行业的打法创新举行了努力的探索。

8月，万科泊寓相关卖力人曾向迈点示意，“万科将泊寓作为团体第二大焦点营业，通过购置或租赁市场内闲置、低效的资产，将其举行革新，为都会新进入者提供中长期公寓租赁及服务，通过租赁、客户增值服务、不动产增值、现金流获取利润回报。致力于为新进入都会的50%以上的人群提供高品质栖身空间与创意时尚生活。”

可见，量的背后是轻的转变，更是万科泊寓以都会更新与资管视角的战略。

从实际出发，体量之外的打法同样主要，对于中小品牌更是如此，是机遇、是互助、也是护城河。

杭州某长租公寓创始人胡总告诉记者“合规是行业走上快车道的要害一步，‘收付同步’是接下来的想法。同时继续打磨‘半定制’的产物；关注人才公寓代运营的互助机遇。总之，接下来我以为会好起来……”

不唯量，只唯上。或是明天的打法。

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