2020年被视为公募REITs“元年”。

今年以来，羁系机构相继出台《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事情的通知》、《公然召募基础设施证券投资基金指引（试行）》等文件。

停止9月末，我国REITs试点的顶层设计及焦点配套文件基本成型，试点事情有条不紊举行中。据中国证券报报道，11月，多家拟上报公募REITs项目的基金公司介入了国家发改委组织的基础设施REITs项目答辩。此前介入答辩的近30个公募REITs项目中，已有多个项目由发改委推荐给证监会。

东北证券研报指出，上述文件的公布标志着中国基础设施公募REITs试点正式起步。只管公募REITs试点暂未对住宅和商业地产开放，但信赖随着基建公募REITs的生长落地，未来基础资产类型或将扩容。

公募REITs的脚步正在加速迈近。

大势所趋

自8月公募REITs试行指引“靴子”落地以来，REITs便受到了来自各方的高度关注。

本质而言，REITs是将不动产发生的稳固现金流在资源市场证券化，毗邻资金供应方和需求方，从而实现资源整合与跨期设置的主要手段。

而市场对推出中国版REITs呼声由来已久。由于此前，由于REITs存在租金、融资成本不匹配，税收宽免难落实等痛点，导致海内REITs生长并不成熟，因而海内市场是以类REITs的形式存在。

现在，这样的局势有望获得改善。受疫情影响，全球经济增进乏力，而REITs既是买通投融资机制的创新，也是当前扩大内需、生长“双循环”款式的主要抓手，将促进基建市场的盘活，为基础设施建设项目拓展资金泉源，优化市场主体的欠债结构，最终将服务于实体经济。

在国务院生长研究中心REITs课题组组长孟晓苏看来，我国多年基础设施建设和租赁房建设形成了地方政府的大量不动产资产，同时也形成严重的债务肩负。在当前经济形势下，需要用REITs化解地方政府与企业的高欠债，为经济生长注入新的投资。

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现在，已有地方政策正在为REITs的落地保驾护航。9月11日，广州市地方金融监视治理局印发《关于贯彻落实金融支持粤港澳大湾区建设意见的行动方案》的通知。其中明确提出，激励在穗金融机构依托港澳金融市场积极开展房地产信托投资基金（REITs）等试点及基金互认事情。

信赖未来在盘活资产、加速资源天真退出等方面，REITs将逐渐施展其优势。

商业亟待REITs落地

只管REITs的脚步已经在加速迈进，但痛点仍存。这其中包罗公募REITs组建人才不足，资质不够，资产权属不清晰，产权转让受限制，税收宽免难落地，租金、融资成本不匹配等诸多难题。

此外，现在REITs试点仅限于基础设施领域。孟晓苏以为，从基础设施项目启动REITs试点是一条相符我国国情的门路，但也是一条相对难题的门路。由于基础设施项目门类多，资产形态、运营模式、治理与收益方式各不相同，而世界各国与各地区的REITs多是从商业衡宇租赁起步。

实际上，REITs最早的降生就是为了提升商业物业的流动性；反之，REITs也可以促进商业地产的融资和投资流动。对于商业地产的生长而言，REITs是一个非常主要的金融基础设施。

由于，与住宅相比，商业地产库存规模相对较小，但其景气与否和经济形势密切相关，而商业地产的地价、制作、后期运营成本显著高于住宅，对资金的吸纳能力亦强于住宅。

而我国商业地产对REITs的需求并不低。当下海内商业地产领域泛起众多问题，其中一个缘故原由就是商业地产单体太大，导致流动性太差，此前又没有很好的工具来解决资产流动性问题。但REITs的泛起，可以把收益已经稳固化的优质商业资产，通过REITs转为由社会资金所持有，即举行证券化将商业资产装入REITs，实现退出。

当下，受到疫情影响，市场呈现出商办空置率的逐渐上升与租金价格下降的局势。若是企业可以将REITs应用于商业地产，对房企而言意味着可以更快盘活大宗资产、增添融资渠道。而多元化业态或可破解租金与融资成本的不平衡，亦能提升市场信心。

现在，万科、中原幸福等房企已经涉足的物流仓储、产业园已被允许作为试点。未来，REITs回归本质的商业地产领域，也并未不可能。

正如孟晓苏所说，若是未来允许把公募REITs用于租赁商业，形成机构型的租赁衡宇持有主体，对于落实中央提倡的“租售并举”、“房住不炒”等政策都将是很大的支持。（*文章泉源：新地产）

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