本文转载自：证券时报网

　　房价涨租金不怎么变，这是近一两年深圳楼市普遍的写照。

　　二手房成交参考价的出台引爆了整个二手房市场，有不少刚需购房者在张望之余选择了“由买转租”，加上春节后也是深圳租赁相对较旺的时间。履历了2020年的低潮，深圳租赁市场又发生了哪些转变?

　　房租普遍稳中有降

　　“今年春节回深后我天天下班都去看房，设计从龙华搬回市区，上班利便一些。”在福田石厦，记者见到正准备租房的陈燕(假名)。周边多位房产中介司理也示意，春节事后深圳二手房市场迅速转冷，事情重心也暂时放在租赁营业。“现在不能对外展示业主的卖价，但租金照样可以的。”有房产中介司理笑说。另据贝壳找房数据显示，春节前后(2月1至17日、2月18至28日)看房、成交同步大幅增进。其中，深圳全市看房量环比增进174%，成交环比增进187%。

　　陈燕告诉记者，自己自己是租住在龙华元芬地铁站周围的一些工业区刷新的长租公寓，以往公寓要求一次性签署两年条约，才气享受一些折扣，但现在一年租期也可以签并享受折扣。“我在福田中央区上班，一直也关注石厦片区，发现今年许多房源的租金另有所下调，幅度在5%到10%左右。”

　　记者采访多位福田、南山、罗湖等租房热门区域的房产中介司理，绝大多数房产中介司理都示意这些传统热门区域并未出现租房热和涨租潮。“红岭的气概名苑31平方米现在有房源租3300元，家电全齐，以前都开价3800元以上。”红岭片区一位房产中介司理向记者推销，“疫情对2020年的深圳租赁市场带来很大的袭击，现在似乎还没有完全恢复，不清扫个体片区房租上涨，但大多数片区租金这两年都基本没什么转变。”

　　提起深圳租赁市场，城中村一直是“主战场”。记者在罗湖、福田多个城中村走访时发现，随处可见业主直租的小广告。“城中村由于租金比周边小区房要低，以是还算较为平稳，更改不算太大。”在罗湖区田心村，多位“二房东”告诉记者。在深圳福田区沙嘴村，一位二房东告诉记者，自己在这里包下近300套房源改做长租公寓，但至今仍有近50套房源空置，之前还推出了一些优惠以吸引租客。

　　凭证深圳中原研究中央监测显示，2月深圳住宅租金为73.0元/平·月，环比下降0.94%，租金回报率继续下滑至1.14%。

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　　广东省住房政策研究中央首席研究员李宇嘉示意，生意生意市场和租赁市场是两个市场，一个代表的是资源资产的设置需求，一个代表的是实体的经济的需求。“若是说疫情之后房租泛起下降，可以这样明白：租房的都靠工薪生涯，事情和收入都受影响，高租金还能维持的住吗?加之去年以来长租公寓一再爆雷，对租赁市场造成很大的袭击。早在若干年前，租金回报率就跌到社会平均收益以下，热门都会的租金回报率横在1%左右好几年时间，租金下跌并不是买房要思量的主要因素。”

　　长租公寓的整合

　　租赁市场的另一个主角，就是长租公寓。实在，长租公寓困局背后，很洪水平上也是由于楼市租售行情背离，现在年的长租公寓显得更为纷歧样：去年以来各地长租公寓频现“爆雷”，租客和业主都成为受害者。深圳、北京、上海等都会相继出台政策，鼎力整理住房租赁市场秩序。这些政策在规范企业谋划流动，一方面显示了风浪不停的长租公寓存在的众多隐患，另一方面也显示了治理部门丝绝不放松的羁系刻意。

　　“终于与蛋壳公寓撇清了关系。”张先生此前将自己在龙岗中央城的一套屋子出租给蛋壳公寓，去年却遭遇公寓“爆雷”。“不管是业主照样租客，人人都有难处，我和租客之间的协商就破费了很长时间，挺闹心，最后自己还赔偿了一点钱才让租客退房。”对于现在空置的衡宇，张先生示意可卖可租，但不会再容易与长租公寓互助。

　　记者在龙岗、福田等地走访时发现，受访的长租公寓都示意租客每月交租即可，租金与去年相比也基本持平。一些长租公寓还打起折扣，例如新派公寓在其民众号上推出天下门店新签9折起。此外，一些长租公寓也有“新玩法”，例如自若推出了“增益租”。在“增益租”新模式下，自若将与业主配合确定衡宇出租价钱，实现“收出无差价”，签约时间也比以往天真，甚至一年起签约。同时，若是市场下行、出租情形不理想，自若也会向业主支付目的收益八成左右的保底收益。此外，自若将对新模式下托管的衡宇举行装修升级，并提供租金抵扣装修用度等多种方案。记者领会到，“增益租”在深圳落地之时，就已经有业主签约。

　　此外，一些长租公寓也最先“整合潮”。凭证此前的通告，世联行拟与全资子公司世联集房、宁波江北华燕智辉实业投资合资企业(有限合资)签署《关于转让深圳世联集房资产治理有限公司股权之股权转让协议》，世联行拟向华燕智辉转让其持有的完成资产重组后世联集房100%的股权及对应的所有权益，目的权益的转让价钱为5.3亿元。世联集房是世联行主召募资金投资项目“长租公寓建设项目”的实行主体，即是市场上的世联红璞公寓。据悉，此次生意的签约对手方为华燕智辉，现实承接主体为珠海横琴华琴实业投资合资企业(有限合资)。世联行也响应披露了华琴实业各投资人情形，其中便包罗认缴比例18.5%的南京魔方佳弘公寓治理有限公司。记者发现，世联红璞日前宣布新闻，世联红璞大部门门店“加入魔方人人庭”。

　　在市场人士看来，长租公寓品牌的这些新行为不仅是为了降低自己谋划风险，也最先从“租赁-运营”(中资产模式)转向“委托运营”(轻资产模式)模式。此前频仍“爆雷”的主要都是涣散式长租公寓。另一方面，“集中式长租公寓”主要以传统的商业地产运作模式，行使矜持土地开发或楼宇整租刷新方式举行运营，若有大型规模房企背书的万科泊寓、龙湖冠寓等。不外，面临租赁市场的显示，房企长租公寓整体规模拓展也将放慢速率。

　　易居研究院智库中央研究总监严跃进示意，长租公寓泛起整合潮，现实上就是企业通过种种手段来消化租赁的房源和服务，这种整合的趋势还会延续，也能从一定水平上看出企业谋划确实有压力，后续也会形成一些新的并购时机。从羁系角度来讲，一些长租公寓接下来还会遇到谋划风险，还需要相关部门高度关注。

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