一套北京热门板块的三居室租了9000元/月，这让房东龙姐颇为郁闷。

　　一个月以前，龙姐接到机构的续约电话，得知续约租金要从9500元/月降到8500元/月，而且没有讨价还价的余地。对比两年前，屋子照样机构争抢的香饽饽，岑岭时，这套屋子租到了10500元/月。

　　龙姐迅速拨通了其他机构的电话，但并没有获得更好的出价。日子一天天已往，龙姐很是着急，最终她把租金谈到了9000元/月，一次性签了三年。虽然不如预期，但龙姐抚慰自己道：“可能租房市场真的不太好吧。”

　　这是当前北京租房市场的现状，从上述案例中，我们能直观感受到北京收房价钱在下降，而更令人不能忽视的是，长租机构收房起劲性不高。

　　某大型品牌长租机构示意，该机构的规模缩减了10%左右。相比此前疯狂烧钱时的无尽畅想，现在，摆在长租机构眼前的是若何活下去的问题。

　　01 长租机构规模缩减10%

　　“长租机构的规模都处于缩短状态，规模缩短也许10%以内。”某大型品牌长租机构认真人黎总示意，北京大部门机构都清掉了蛮大一批持平或亏损的房源。

　　以前拼规模，现在拼盈利，这是长租机构的转变，在黎总看来，以前人人都在拼规模，要市场占有率，但现在人人都在拼盈利，每一个屋子都要挣钱，若是不盈利，就会退掉，这是情理之中的事情。

　　据领会，北京的许多长租机构内部都在做战略调整，好比说对营业职员的审核上，更注重他们为企业带来的利润若干，而不是成交规模。黎总示意：“我们在提升人均能效，相较于规模，更注重收每一个屋子所能带来的利润。”

　　龙姐的屋子就属于长租机构眼中的亏损房源，一位品牌公寓的认真人示意，北京清掉的房源主要有两类，一方面，从收房年限就可以看出来，大多房源主要集中在2017年至2018年，彼时长租机构都急着赛马圈地，在资源的加持下高价收房，甚至哄抬收房价钱，但随着市场下行，成本一定是倒挂的。

　　另一方面，上述人士示意，有些区域严抓狠打，好比说，北京已经划定N 1(打距离)是违法的，阻止机构打距离出租，但各个区域执行力度纷歧样，由于一样平常而言，距离间是机构的利润泉源，以是，执行力度大的区域，退的房源可能会多些。

　　当前，北京租房市场上的许多中介公司，都不再向客户推荐托管平台，也不再收房，改为只带租客看房，也就是回到收取租房信息中介费的模式。对此，业内人士以为，只带看不收房是很正常的征象，机构的当务之急是消耗现有的空置房源，增添现金流。

　　现实上，不仅是长租机构，近年来大肆结构长租机构的开发商也在削减结构。停止现在，依据贝壳研究院数据统计，TOP100房企中已有近五成涉足长租公寓，其中2017到2019年涉足长租公寓营业的房企占比跨越75%，而2020年TOP100房企中仅2家新开拓长租公寓营业。

　　全行业都处于张望状态，这是租房行业的现状，在业内人士看来，疫情的生长始终另有一些不晴朗，加之租房周期变长，租金还处于下滑状态，收房差价逐渐下降，以是整个北京市场，业主的屋子托管价钱已经蛮高了，企业扩大化的动力没那么足够。

　　02 长租机构的日子到底多灾过?

　　规模缩减背后，长租机构的日子并欠好过。

　　这一点，从少数几个上市的机构身上可见一斑，好比，青客公寓，作为涣散式长租公寓的代表企业，财报显示，停止2020年9月30日，青客公寓净亏损高达15.3亿元，同比有所扩大。

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　　2020年，青客公寓的周期平均入住率为83.8%，同比大幅下降7.8个百分点，不仅云云，青客公寓因疫情时代排除租约而发生的装修资产损失为4.7亿元，计提的资产减值准备为8.5亿元。

　　这一组数据，直接展示出长租机构的昏暗谋划，青客公寓的亏损并非个例，其他长租机构虽然未披露数据，但也受到了差异水平的袭击。

　　贝壳研究院数据显示，2020年超40家长租企业陷入谋划纠纷或资金链断裂，一方面疫情加速了长租企业谋划风险的露出，行业“爆雷”事宜一再传出，企业面临谋划大考;另一方面，长租企业的谋划环境转变，企业拓展速率阻滞，融资难度增添。

　　在业内人士看来，长租机构选择缩短规模是正常的，一方面，当前北京租房市场仍然不容乐观。有机构示意，近6个月的存量房出租天数在20天左右，3月的出租天数在30左右，屋子出租时间进一步延伸;与去年同期对比，租金价位下降10%，环比也许降了3%。

　　不外，整体来看，租房市场已有恢复迹象。贝壳研究院数据显示，2020年北京平均月租金82.8元/平米，同比去年下降3.4%，不外，停止到2月，虽然北京租房成交量仍处于下降状态，但租金价钱环比小幅回升。

　　另一方面，北京人口近年来连续下降，尤其2018年，北京市常住人口削减16万人，人口意味着租房行业的需求泉源，人口削减意味着租房需求削减，同时，北京增添租房用地供应，未来的租房市场逐渐趋于供求平衡，机构选择规模缩减对照相符行业生长纪律。

　　03 品牌长租机构迎来好时机?

　　租房市场正在进入强羁系时代，被称为最严租房政策的《关于规范本市住房租赁企业谋划流动的通知》已经从3月1日起施行。

　　新政的内容主要包罗：住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得跨越3个月租;租客的押金数额不得跨越1个月租金，且放在北京房地产中介行业协会确立的专用账户举行托管;银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

　　此前，长租机构资金池缺乏羁系易导致长租公寓运营方无序扩张，58安居客房产研究院分院院长张波以为，此次政策对于租金的收取周期举行了严酷限制，同时对于押金在专用帐户举行羁系，起到的效果会异常显著，这个口子被堵上了。

　　近两年多，已经有107家长租房公司爆雷，已经影响到民生和稳固，房东东公寓学院开办人全雳以为，今年是住房租赁的生长和羁系的大年，确立行业准入门槛，势在必行。他进一步强调：“中国的长租机构不是少了，而是太多了，基本是鱼龙混杂，国家不严肃袭击，任由他们割租客韭菜，最终危险的照样政府!”

　　现在来看，新规对长租行业的现金流会造成一定袭击，但整体上影响不大，黎总示意，思量市场接受度，政策给了足够的缓冲期，北京市场以押一付三的季付方式为主，像租金贷这样的金融产物，使用比例较低。不外，她强调，该政策大大提高了行业门槛。

　　景晖智库首席经济学家胡景晖以为，租房新规将导致行业集中度进一步提升，客观上利好规模大的长租机构。至于缘故原由，他示意，从融资实力来讲，切断押金、租金贷，且资金不跨越3个月，对那些有几百套房源的小机构来说，现金流异常主要，而大机构可以融资，好比自若可以通过ABS举行融资。

　　此外，中小机构以“包租”模式为主，无论是装修成本的高投入，照样空置率、溢价率方面的管控都远不及运营能力强的大型机构。贝壳研究院建议，资金实力和运营能力较弱的中小长租公寓企业，应逐步迭代自身的商业模式，增添抗风险能力。

　　“若何活下去，是公司时刻在思索的问题。”黎总示意，长租是薄利行业，履历了疫情，虽然规模较大的长租机构都还在世，但也都要勒紧裤腰带过日子。

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