*本文经授权转载自 PropTech研习社

      曾试图以传统IPO方式上岸资源市场的WeWork最终照样选择了SPAC上市。

      再次整体亮相的WeWork彻底换了血，没了玄幻的科技感故事，替换了那套连地产商和投资人也听不懂的语言系统。在最新披露的文件中，WeWork身上多了“天职”这个词，最先本天职分的论述自己的商业逻辑，本天职分的认可已往激进打法下的失误，最先用上长钱资源们喜欢的词汇：做难而准确的事。

　　服务式办公鼻祖IWG(雷格斯)的市值谜题也将迎刃而解。在WeWork估值最疯狂的时刻，业界一度质疑面积10倍于WeWork的IWG为何市值差距云云之大。

　　今天，IWG市值34亿英镑，约合47亿美元，与WeWork90亿美元的估值距离不再大到让人难以明白。

　　WeWork的这次全新亮相也让海内的创业者们松了一口吻，仅从打法上看，海内选手们早已结构的大客户、定制化、轻资产输出恰恰也是WeWork未来的生长路径。甚至在耐久目的上，WeWork将500人以上规模的大型企业的占比提升到了65%这么高的比例。

　　履历一年整理，系列高管换血，不动产基金博枫(Brookfield)高管入主充当CEO之后，WeWork的味道和底色最先转变：原来照样那些熟悉的配方。

 WeWork预计三季度上市，估值90亿美元

　　美国时间3月26日，团结办公鼻祖WeWork宣布已与在纳斯达克上市的SPAC(特殊目的收购公司)BowX Acquisition Corp. (纳斯达克股票代码：BOWX)签署了最终合并协议。

　　这笔生意预计将于2021年第三季度完成，SPAC对WeWork的估值为90亿美元(包罗债务)。

　　作为生意的一部门，WeWork设计筹集13亿美元，其中8亿美元是来自Insight Partners、喜达屋资源团体(Starwood Capital Group)、富达治理(Fidelity Management)等顶尖机构。

　　生意完成后，股票代码将由“BOWX”换取为“WeWork Inc.”，同时WeWork现在的治理团队将继续运营新公司。马塞洛·克劳尔(Marcelo Claure)将继续留在公司的董事会，并继续担任执行董事长，桑迪普·马斯拉尼(Sandeep Mathrani)将继续担任首席执行官。

　　新闻宣布当晚，BowX Acquisition股价闻声大涨超20%，达11.71美元/股。

　　通告显示，WeWork曾收到了几家SPAC公司的约请，WeWork之以是选择BowX，是由于BowX领会WeWork怪异的职位，与其连续增进设计保持一致，而且拥有支持公司走上这条轨道的履历和专业知识。

　　而BowX选择WeWork的缘故原由是信托WeWork是一个有吸引力的耐久投资时机，其生意条款反映出强劲的上行潜力。

　　生意完成后，BowX公司的董事长兼联席首席执行官Vivek Ranadivé将加入WeWork董事会。

　　公然资料显示，Vivek Ranadivé是NBA萨克拉门托国王队(Sacramento Kings)的老板，也是Tibco软件公司的首创人。

       WeWork方面示意，这起生意不影响WeWork与房东以及会员的关系，也不影响公司内部的雇佣关系。

       生意完成后，投资人所持有的WeWork Inc.股票将自动转换为BowX股票，持有的BowX股票数目将即是收盘前持有的WeWork Inc.股票数目，乘以交流比率(现在估量为0.83)，四舍五入为最靠近的整数 。

      两次招股书大对比：回归生意本质

       早在2019年8月，WeWork曾首次递交招股书，彼时WeWork是资源市场最受瞩目的独角兽公司之一。

       现在，WeWork90亿美元的市值较其巅峰期460亿美元几近膝斩。

       两次上市公然资料，WeWork发生了哪些转变?

　　第一，连续扩张。门店数目超850家，工位数超100万个。

　   住手2020年底，WeWork在全球超150个都会拥有850多家门店，工位数超100万个，会员数目超45万。

      从客户结构来看，500人以上规模的入驻企业在WeWork的比例已经到达50%，而这一数字在2019年6月尾为38%。

      而凭证WeWork此前披露的招股书，住手2019年6月尾， WeWork在全球29个国家和区域的111个都会里布了528个点，工位数超60万，对应的会员数目是52.7万。

      也就是说，在已往的一年半的时间里，WeWork新进入39个都会，新布了300多个点，新增约40万个工位，但会员数目削减了7万多人。

　从区域漫衍来看，WeWork四成以上的门店位于美国和加拿大，亚洲市场(中国、日本和印度)位居其次，共有173家门店，EMEA(欧洲、中东、非洲)共有147家门店。

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　　第二，重塑价值观，新增“做准确的事”。

　   现在，WeWork价值观的第一条是“做准确的事”。

       除了“做准确的事”，WeWork的价值观还包罗“一起起劲变得更好”“要有创业精神”“心怀感谢之情”“做人，要善良”。

       据领会，WeWork在2020年重新确立了焦点价值观，WeWork在通告中也示意，此次合并，不会改变WeWork的文化和价值观。

       履历了上市折戟、估值暴跌、董事会换血之后的WeWork重新确立企业文化和价值观，正式告辞了此前一味地追求规模增进的打法。

       第三，五年共亏损100亿美元，2020年营收32亿美元，亏损32亿美元。

       2020年，WeWork营收为32亿美元(不包罗中国公司)，税息折旧及摊销前利润EBITDA(不包罗中国公司)达18亿美元，亏损额达32亿美元，较2019年的35亿美元有所收窄。

　　凭证此前公然的招股书，2016年，2017年和2018年，WeWork的营业收入划分为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元，但净利润划分为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元。2016年至2020年，五年内WeWork累计亏损额近100亿美元。

       WeWork预计2024年公司的营收将到达70亿美元(不包罗中国公司)，税息折旧及摊销前利润(不包罗中国公司)达20亿美元。同时，公司的会员数目将增至150万人。

       第四，战略调整：增添大客户占比，转型轻资产输出。

　　在已往的2020年，WeWork的战略是聚焦焦点营业，专注于降低成本，确定盈利路径，退出非焦点营业线和显示不佳的资产。

       展望未来，WeWork将专注于盈利市场份额扩张，增添ARPM和轻资产建设，好比通过房地产和平台产物的数字化提高轻资产收入增进。

       从客户群体来看，现在WeWork 50%的客户是1-99人的中小型企业以及100-499人的大中型企业，50%的客户是500人以上规模的大型企业。WeWork的耐久目的是，500人以上规模的大型企业占比到达65%，而500人以下的小型和中型企业的占比降至35%。除了二房东营业，WeWork也在起劲转型轻资产运营。

　   现在WeWork为全球着名的地产基金提供轻资产托管服务。这些业主包罗黑石、博枫、铁狮门、波士顿地产Boston Properties、RXR Realty等全球顶尖地产基金，安联等险资机构，以及海内地产商万科等。大企业定制、数字化升级、轻资产输出，WeWork的转型偏向与海内联办玩家不约而同。

        第五，营业止损：关闭8家公司，节约17亿美元。

　　2020年，WeWork通过优化成本结构和焦点营业，关闭了Conductor、Flatiron School、Meetup、SpaceIQ 、Teem、Waltz等8家公司。由此，WeWork共节约了约17亿美元，其中，包罗11亿美元的职能用度，4亿美元的运营成本，以及通过退租以及修订合约节约超2亿美元。

　　第六，董事会大换血，5个董事席位软银占仨。

 

　  与此前披露的招股书相比，WeWork董事会举行了一次“大换血”。

     此前，WeWork董事会包罗首创人Adam Neumann，Benchmark Capital首创合资人Bruce Dunlevie，软银团体董事兼总裁、软银资源首创人Ronald Fisher，Mindbodygreen董事Lew Frankfort，全球私募股权公司Rhne 首创人M. Steven Langman，高盛副董事长Mark Schwartz，弘毅投资首创人、遐想控股执行董事兼执行副总裁赵令欢。

     现在，前述董事会成员基本退出董事会。董事会泛起了新面貌，BowX公司的董事长兼联席首席执行官Vivek Ranadivé、Insight Partners的Deven Parekh将加入WeWork董事会，雷恩团体(Raine Group)合资人杰夫辛(Jeff Sine)担任自力董事。

     软银团体和软银愿景基金在WeWork董事会占有3个董事席位，Benchmark Capital和Insight Partners各占1个董事席位。

      若是算上WeWork首席执行官和执行董事长两位软银系高管，9位董事会成员中有5位均来自软银。接下来的三季度，WeWork通过跟SPAC方式上市后业绩显示若何，最牵心的依旧是大股东软银。而在WeWork正式上市前后，海内筹备上市的联办选手能否借一借光，也看WeWork上市后的股价显示。

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