*本文经转载自  盒饭财经

　　晚上9点，易居房友的中介陈亮(假名)，急遽回家插上手机电源，他的手机马上就要自动关机了。刚接上电源不久，又接到一个想要看房的电话。

　　端午，又相近大学生结业季，幽静了一年多的租房市场又热闹了起来。

　　“你们是哪其中介?之前怎么没听说过你们?”电话那头，咨询者郑重地试探着陈亮所在中介公司的靠山。

　　这样的询问，陈亮十分熟悉，近期长租公寓营业上，约看房的租客十有八九会问这个问题。“人人都熟悉自若、相寓，或者是爆雷的蛋壳，但已往很少有租客知道我们平台。”

　　定位服务B端且主要做新居代销营业的易居房友，在2018年上半年第一次呈交的聆讯后资料集中显示，还未开展长租营业。

　　“刚换了事情，想换房，效果发现自若、相寓上的新居源或者好点的房源稀奇少，看的差不多的房源不是二房东，就是一个叫易居房友中介的。” 品君(假名)告诉我们，由于在各大平台上找不到合适的房源，以是那里都想去试试，于是在豆瓣租房小组中不停翻找房源，效果找到的基本是伪装在里头的易居房友中介。

　　在蛋壳倒下之后，长租公寓市场空气蓦然稀薄，已往不康健的高收低租商业模式彻底摊在阳光下暴晒。信托与房源是长租公寓平台竞争的焦点，现在这两个点都泛起了破绽。像类似易居这种之前规模难以进入一线的公司，则最先抱团匹敌自若。

　　烧不起的自若，进入存量时代

　　“这个小区这个月放出来6套新居，我们拿了3套，这是其中一套。首次出租，隔邻主卧带独卫的已经定出去了。” 陈亮带着看房的求租者，进入一个半工地状态的房间内。

　　三面白墙，一面主墙刷上了黄色，新铺好的木地板上堆着还未拆装的家具。

　　“这些家具和自若，用的一个品牌，其他设置的也和自若、相寓的一样，月保洁、免费wifi。” 陈亮先容到。

　　现在，陈亮所在的平台接纳的照样已往长租公寓的模式。即从房东手中直接租下房源，举行简朴装修，再分租或整租给消费者，模式为C2B2C。

　　“这套房，收来的价钱都要10(K)，装修费我们平台出。自若实在也看中这套房了，和房东谈了，12(K)每个月，然则要房东自己出装修费，也许七八万吧。房东那里肯，以是把屋子交给我们了。” 陈亮说到。

　　陈亮提到的需要房东出装修费的模式，即是自若CEO熊林主推的“增益租”。

　　2021年5月19日，自若CEO熊林在主题为“长租房：完善政策与规范生长”的2021中国住房租赁生长论坛上揭晓了《住房租赁企业的定位和模式创新》主题演讲。

　　他提到：“住房租赁是一个大且恒久的行业，企业应在模式和产物上不停更新迭代。我们希望通过无差价的‘增益租’业主托管新模式，推动行业转型和全新产物落地。”

　　所谓的“增益租”，就是装修用度，已往由自若肩负，现在由房东肩负;收房成本，也从已往的牢靠租金，变为如市场走低情形下约为8成;租期，也都已往的3年起，酿成1年起;盈利方式，则从已往租金差 服务费，变为现在服务费 超额收益分成。

　　简朴来说，就是将装修成本转嫁至房东，同时已往由自若自担的市场风险，变为与房东配合肩负市场下行风险。

　　2016年前后，长租公寓兴起。高价争抢房源、高装修运营成本，成为一直以来的痛点。蛋壳爆雷也是由于高收低阻、长收短付的模式，遇到市场下行，出租率下降，而直接爆雷。Mob研究院数据显示，自若100万房源疫情时代平均多空置15天，损失超6亿元。

　　也因此，去年疫情时代，自若一再曝出，因自若违约退房解约，房东被要求赔偿装修折旧费的新闻。(参考钱江晚报《自若违约还要房东赔钱?“装修折旧费”引发争议》)

　　这样的竞争力，显然不比早年。

　　凭证智研咨询相关数据显示：长租公寓强调拎包入住，内部装修比通俗出租房高等，其次，职员流动性较强，响应的家具折旧速率较快，家具替换周期通常在3-5年。对于品牌公寓而言，在选择家具供应商时，对家具品牌的要求不高，但零星式的家具购置价钱相对较高且费时艰辛，因此加倍注重交付能力、性价比以及环保等方面。

　　对于统一小区，相似名目、面积、朝向和设置的衡宇，其他中小平台上价钱相似，自若普遍贵150-300元不等。

　　“现在我认真的这个小区里，新居源一出来就知道了。房源上，我家占一半以上。”收了部门蛋壳爆雷房源，又在自若调整间隙不停开拓新居源，陈亮自称所在平台的房源，正在逆势扩张。

　　市场恢复，想继续扩张，但前有爆雷风险;寻找解决设施，又受缚于装修成本，只能转嫁均摊风险——依赖规模扩张增进的模式已然走进死胡同。烧不起的自若，进入存量时代。

　　房源大洗牌

　　“屋子去哪了?为什么看中的屋子，都是小中介手上?”

　　品君是一名90后ios开发工程师，找了近一个月屋子后，满脑子都是这两个疑惑。

　　“原本还挺正常的，在相寓、自若、链家APP上看房，联系中介，询问什么时刻利便看房。看了一圈，在APP上看中了林奥嘉园的屋子。但中介说，现在看的屋子上一家还没有到期，等10多天后空出来，现在是租房旺季，屋子若是出来，会凭证市场行情调整价钱。也就是会涨价。房租远远跨越了预算，以是就放弃这个找房的途径了。” 品君告诉我们。

　　品君看中的屋子，位于北五环的一间25平左右的主卧，带独卫和飘窗，上一为租客的租金为4200元一个月，退租后APP上显示已涨到4400元每月。而这个价钱不包罗市场主流要求每月房租10%-12%的服务费，若是成交，房租加起来每月在4800左右。

　　“近期的房租感受突然都涨了，去年很多多少3600元左右的朝南主卧独卫，今年都找不到了。”相寓、自若等主流长租公寓平台上找寻无果后，品君最先琢磨其他方式，厥后他凭证同伙推荐，最先在豆瓣小组找房，说其中多是房东直租，但进去之后才发现并非云云。

　　在豆瓣相关的租房小组里，品君挨个把房源看了一遍，联系了几个自称是房东的人。添加微信后发现，基本都是小中介，而且这些小中介发给她看的照样同样几套屋子。

　　他的疑心除了差异中介提供的房源一致，而且官方渠道加了在自若、相寓这种正规中介的微信，找了半天没有合适的屋子后，有一其中介给他打电话，说是手上另有其余平台的房源，对照合适，相比自若和相寓要廉价不少，品君回忆说到。

　　厥后才知道，这个所谓的廉价点的渠道，照样最近似乎无处不在的易居房友，和之前自己找到的小中介，推荐给他的房源一样：“实在是和豆瓣小组那些发帖人房源一样的。”

　　品君彻底懵了，他们以为应该是房源共享，但就是一样的屋子，每小我私人的报价都纷歧样，也许相差100-200左右。另有收费方式也纷歧样，有收署理费的，一天2块;有收半个月房租中介费的。”同样的房源，差其余房租报价，连收费方式也接纳了差其余盘算方式。

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　　看起来房源报价治理杂乱、线下门店不正规，品君将易居房友等同于小中介。实在，它隶属于易居团体。

　　2000年确立，2007年8月8日，易居企业团体于纽交所上市(纽交所生意代码：EJ)，是第一家在美国上市的中国轻资产地产看法股。

　　“马上这个小区还会有十几户下来，我们盯着呢。另有我们现在的服务、屋子装修、家具，和自若他们一样。我们也有自己的小程序，就是没怎么用过，由于也住在周围，以是周围租户若是有报修，我们直接就去修了。”陈亮说到，“我们公司开设良久了，回龙观、天通苑和北苑这块，做了好几年了。小区楼内的办公室，只是用来签合约的，我们对外的线下门店就在物业边上。”

　　国信证券相关研报中以为：与存量房营业起身的贝壳和我爱我家差异，易居耐久耕作新居署理营业，与开发商关系亲热。这从陈亮的情报能力可以看出，下个月会下来若干套新居?友商手上房源的情形若何?周围阛阓主要认真人若何发家?现在资产情形若何?陈亮对小区的物业、房源等相关情形一清二楚。

　　抱团求生，照样死灰复燃

　　统一房源登上多家平台，是二手房生意中的陋习，现在岂非也进入了长租公寓?

　　品君约见了其中一其中介，位置位于某小区内的住民楼一层。进入小区，穿过小区中央花园，便能瞥见一层窗户玻璃支着的KPT板。

　　红底白字，顶部是超大字号的LOGO，尔后是合租差异房间的价位区间，次卧，1500-2500元/月;主卧，2400-3500元/月……底部写着营业局限：房租租赁，衡宇委托署理，居间服务，二手房生意，委托过户，佣金1%......

　　那些在豆瓣中伪装成房东的中介，从规模上来看，确实是中小规模中介。他所见的广告牌上，还写着“易居三峰合盛”。

　　易居三峰合盛是谁?

　　企查查显示，这家注册地为北京市向阳区双营路11号院，注册资源50万元人民币的的北京三峰合盛房地产照料有限公司，即是牌子中显示的三峰合盛。

　　从关系图谱来看，这家企业与易居没有任何股权关系。

　　企查查提醒，该企业涉及四个司法案件。

　　4个司法案件中，均为委托条约纠纷，都与一个名为陈某棉的人有关。初审后，该企业反诉初审原告，尔后被驳回，最后终审效果显示，依旧是维持原判。只不外初审是讯断该公司付给原告陈某棉租金两万四千元。到了终审，则讯断该企业要付给陈某棉两万九千三百三十二元。

　　易居房友首页显示，平台定位为，以共享为焦点的房地产经纪服务平台，共享的内容主要有房源、手艺、人才和知识。

　　而品君遇到的多位差其余中介，不约而同地推荐同样的房源给她，背后即是这些共享的房源。

　　从国信证券经纪研究所整理的资料来看，易居房友的玩法对照简朴粗暴：“作为第三方平台吸引中小中介入驻，接纳弱管控模式，以新居房源优势赋能中小中介增量营业收入并从收益中抽成。”

　　也就是说，易居房友仅仅是一个第三方平台。

　　海通证券研报中示意，该平台曾明确答应，不会开设自身的二手经纪公司，也不会直接开展自身的二手经纪营业。

　　易居房友接纳的是所谓 S2B2C 电商营业模式，它将自己定位于中的 S(大供货商)。

　　是一种类加盟的模式，对接入驻的中小中介，给予数字化、房源等方面的辅助。

　　三峰合盛从股权上看不到与易居房友的关系，但又挂出了相关的牌子，若是不是冒名，可能只是使用易居房友平台的中小中介之一。

　　海通证券显示：作为房友，则会与中介门店分享佣金，其中房友获得 20%，中介门店获得 80%。

　　企查查数据显示，我国共有要害词为“衡宇租赁中介”在业存续企业5.03万家。2011年以来的十年间，衡宇租赁企业注册量呈直线递增趋势，2011年共注册相关企业3862家，2019年相关企业注册量到达了十年来的最高点，共4.67万家，同比增进25%。2020年共注册相关企业3.09万家，同比削减34%。2021年前五个月共注册衡宇租赁企业7208家，同比削减46%。整体注册量呈下降趋势。

　　2019年衡宇租赁企业注册量呈直线递增趋势，到达巅峰后，在2020年最先下降。而这些存续中的相关企业，基本为中小规模的中介。

　　头部的自若尚需自救，况且这些中小中介。装修、月度保洁、免费WIFI只是包装，房源才是他们能活下来的底牌。

　　若是有规模较大的品牌打出“共享”优质房源，无疑有着伟大的吸引力。

　　“蛋壳爆雷后，我们收了一部门房源，自若、相寓也收了一部门，不外很快就租出去了，现在都在等着新居源。”陈亮自称。

　　不外，“共享”的往往都更昂贵。

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