*本文转载自 21世纪经济报道

月初宣布2020年度业绩预告后，复星旅游文化团体董事长钱建农坦言，心里并不轻松，“第二天的股价走势最为要害。”

简直，在这份业绩预告中，复星旅文去年的亏损超出市场预期：通告显示，该公司去年预计亏损25亿元至26.50亿元（人民币，下同）。值得一提的是，去年上半年，该公司仅亏损不到9亿元。这意味着，复星旅文的谋划在去年下半年遭遇了伟大的挑战。

但资本市场并没有给复星旅文泼冷水。面临亏损新闻，该公司2月2日的股价在港股市场扛住了压力，并最终以上涨收盘。且停止2月1日宣布业绩预告以来，复星旅文股价连涨数日，累计涨幅高达47%。

在疫情获得一定水平的控制后，海内旅游行业在去年下半年加速苏醒。复星旅文同样重启包罗度假村在内的焦点营业，以便捉住夏日这一旺季“黄金点”。然而，海外在第三季度遭遇疫情反扑，该公司度假村重启设计不得不受阻。

但所幸的是，海内旅游目的地营业挑起苏醒大梁。

作为复星旅文旅游目的地营业的“代表作”，三亚亚特兰蒂斯项目堪称该公司去年营业端的事业。一方面，该项目在疫情打击下显示出了谋划韧性，率先在去年下半年实现逆势增进；另一方面，以该项目作为抵押的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）在去年3月份乐成刊行，召募70亿元资金，为复星旅文给予实时的资金“粮仓”。

再造“亚特兰蒂斯”事业，成为钱建农率领复星旅文突破逆境的要害行动之一，而这一厚望被寄予于正在推进复游城项目上。只管在业内剖析人士看来，三亚亚特兰蒂斯项目的乐成经验值得复制。但在与21世纪经济报道记者交流时，钱建农示意，“我们不会去简朴复制，即便亚特兰蒂斯乐成了，复游城项目做的也是完全差别的内容。”

亚特兰蒂斯何以乐成？

在业绩预告中，复星旅文先容了亚特兰蒂斯项目去年下半年的一些财务数据：讲述期内，三亚亚特兰蒂斯运营营业额同比增进36%，并预期实现EBITDA（税息折旧及摊销前利润）利润率约55%。

“亚特兰蒂斯项目去年很早就最先恢复，下半年的情形更乐观。”复星旅文助理CFO、投资关系总经理庄白如告诉21世纪经济报道记者，与2019年的EBITDA利润率相比，亚特兰蒂斯项目在去年下半年的数据提升十分显著。

21世纪经济报道记者领会到，自2018年开业以来，这一项目在谋划端的业绩增进迅速。2019年，亚特兰蒂斯游客人次520万人，较2018年增进68%；实现营业收入13.1亿元，同比增进74%；经调整的EBITDA为5.65亿元，同比增进11.6倍。

在疫情之中，复星旅文亚特兰蒂斯项目的谋划显示出了较强的韧性。2020年三月份，亚特兰蒂斯逐步重启。在与携程BOSS直播三月尾的房券销售互助中，获得了1小时1000万元、返场五天4300万元的销售额，加快了苏醒措施。凭据复星旅文宣布的数据，停止去年3月28日，在周边旅店入住率仅有20%的情形下，亚特兰蒂斯的这一数据达到了70%。特别是在“五一”小长假期前三天，该旅店入住率跨越90%。

不可否认的是，亚特兰蒂斯项目在商业上取得了乐成。

一位旅游行业剖析人士告诉21世纪经济报道记者，在疫情导致出境游受阻、消费需求回流的情形下，定位高端市场的亚特兰蒂斯项目快速抢占旅游目的地需求。叠加离岛免税购物新政引流以及当地旅游资源因素，亚特兰蒂斯项目的业绩弹性较高。

值得注意的是，对于亚特兰蒂斯“因祸得福”的争议也同样存在。有看法以为，亚特兰蒂斯项目热度的可持续性不高，其火热缘故原由主要取决于疫情导致出境游目的地的替换效应所致。“高端度假品牌和内容自己的供应不足是短期内无法改变的事实。”国金证券漫衍的研报以为， 亚特兰蒂斯的怪异稀缺性带来其“奢侈品级”的订价能力。

事实上，亚特兰蒂斯的乐成除了实现旅游IP矜持外，另一大看点在于物业销售。

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凭据复星旅文宣布的资料，亚特兰蒂斯项目配套1004个可售度假单元，可售货值跨越70亿元。这也成为三亚亚特兰蒂斯项目举行CMBS时的主要估值参考。统计数据显示，亚特兰蒂斯项目自2018年销售物业起至2020年上半年累计接纳71.94亿元。“我们正在设计在亚特兰蒂斯旅店劈面继续扩建二期。”据钱建农先容，复星旅文将基于现有乐成运营三亚亚特兰蒂斯项目的基础上，升级开发“三亚·复游城”。

“复星旅文并非一家旅游地产开发商，但旅游目的地商业模子需要通过出售配套物业以实现平衡项目现金流、加速投资回报周期。”华金证券剖析以为，在出售配套物业之后，复星旅文通过运营旅游目的地项目取得持续性的现金流。

这一模式也是接下来为复游城项目所借鉴的焦点所在。

复星旅文再“造血”

2021年1月30日上午，“复游城·太仓阿尔卑斯国际度假区”在太仓市举行了阿尔卑斯雪天下奠基仪式。

这是复星旅游开启旅游目的地营业天下扩张的主要一步。2019年，该公司宣布“复游城”品牌，旨在打造一个适合全年龄段、全场景、多业态和国际化的生活方式场所。随后，复星旅文陆续宣布了丽江复游城、太仓复游城和三亚复游城项目设计。

公然资料显示，“复游城·太仓阿尔卑斯国际度假区”位于江苏省苏州太仓市，总占地面积1平方公里，总建筑面积约130万平方米。差别于亚特兰蒂斯的水天下主题，这一度假区试图打造三大阿尔卑斯主题体验，包罗阿尔卑斯雪天下、阿尔卑斯运动公园以及阿尔卑斯时光小镇等，预计将于2023年开业。

沿袭了亚特兰蒂斯“IP矜持 物业销售”的模式。太仓复游城项目首批近400套房源已经销售近300套，连系丽江复游城的物业销售情形，复星旅文预计这两个项目今年可实现约20亿元至30亿元的物业销售。

21世纪经济报道记者领会到，太仓复游城项目的IP焦点在于指向中国的滑雪产业。《2019年中国滑雪产业白皮书》显示，昔时海内滑雪人次约2090万人，约占全球总滑雪人次比例的16%，但海内滑雪人次的高比例孝敬仅仅是因为人口基数重大。其滑雪人均消费仅为2398元，不足外洋滑雪人均消费的四分之一。

为此，复星旅文的“野心”可见：试图打造华东地区最大室内滑雪场IP。该公司宣布的资料显示，太仓复游城项目的主要工程阿尔卑斯雪天下，总投资20亿元人民币，占地面积约5.4万平方米，总建筑面积9.1万平方米，是华东地区规模级的室内滑雪场。

而外界同样体贴的，另有太仓复游城项目可销售物业的远景。凭据华金证券去年8月份的实地调研，项目首开情形较为理想，项目立案价钱为每平方米24882元。“凭据我们的测算，若最终可售物业所有售罄且均价跨越每平米26000元，太仓复游城项目将能所有收回投资成本，大幅降低旅游目的地及其他商业项目的现实持有成本。”华金证券以为。

值得一提的是，庄白如告诉21世纪经济报道记者，“从现在的情形来看，复游城项目并未受疫情影响延伸投资回报周期。”

复星旅文对复游城项目给予厚望。在外洋度假村营业短时间难以恢复的情形下，负担“造血”功效的复游城项目成为复星旅文“重仓”中国市场的要害一步。

“‘复游城’是可以辅助公司提升整体业绩的。”在钱建农看来，复星旅文未来将会进一步在天下扩张复游城项目，“有些项目已经在谈了。”

财务数据显示，复星旅文现在的偿债压力可控。停止2020年12月31日，该公司现金及银行结余不低于人民币45亿元，未使用的银行贷款额度不低于42亿元，一年内到期的银行贷款不高于22亿元。

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