据彭博报道，富力拟向一家国企出售海南富力海洋欢欣天下的股份。一位靠近富力团体的知情人士向记者证实了这一新闻，但其示意，“现在买家还没有定”。

富力方面则对记者示意，因未曾收到任何相关信息，故不予置评。

海洋欢欣天下项目位于海南省陵水县。雅居乐着名文旅大盘清水湾获得成功后，陵水县吸引了众多开发商到来，这其中也包罗富力。但因进驻时间、区位条件差别，富力在该区域的生长与雅居乐尚存不小距离。

日前，财联社记者实地走访海洋欢欣天下项目后发现，历经八年后，该项目“水乐园”已正式对外营业，但由于位置偏远，已开园部门存在人气不足的问题。此外，仍有相当一部门设施处于建设当中，仍需连续性投入。

业内人士指出，该项现在期已投入不少资金，后续仍要继续投入，短期内要想实现盈利难度不小，这或许是富力思量出售项目的主因之一。

人气不足

海洋欢欣天下是富力于2012年在陵水县落定的首个综合旅游度假项目。根据设计，其意在打造中国第一个天下级海洋主题公园项目。

与其他开发商打造文旅项目差别，富力海洋欢欣天下是作为海南国际旅游岛先行试验区内主要的旅游配套项目身份而存在的，其亦为海南省十二五计划的重点项目。彼时，富力还邀请了着名娱乐巨头澳大利亚威秀团体介入项目建设和运营治理当中。

现在8年已已往，财联社记者在项目现场看到，园区内仅有作为海南海洋欢欣天下5大园区之一的麦迪卡斯水乐园已正式对外营业，营业时间为上午11点到下昼5点。记者到达时间为上午10时左右，除项目内部作业的工作人员外，未见任何游客身影。

据当地三才镇客园村一位村民先容，项目开业之初曾对当地住民免门票，一度带来了不少人流，但随后项目变得较为冷清，“主要由于项目偏远，周边很难叫到车，配套也不成熟，只有富力的一个旅店。”

上述村民称，由于内陆住民消费水平有限，很少会自掏门票进入嬉戏，去海洋欢欣天下玩的基本都是外来游客，但今年受疫情影响，外来游客大幅削减。

记者实地走访领会到，该项目距离人气较旺的雅居乐清水湾大盘约28公里旅程，位置较偏，四周除了几个村子散布在山脚下外，所见之处皆为大山及公路。

沿着海洋欢欣天下麦迪卡斯水乐园外围直走，会来到园区的另一侧。该处有一条由保安看守的内部门路，门路通往在建的园区。放眼望去，项目内设有蓝色板房及待完善的娱乐设施。

在现场记者看到，陆续有工程车及拎包的务工人员通过内部门路进入园区。现场工作人员示意，其余园区预计于明年中开业。这也意味着，富力仍在连续对该项目举行投入。

早前计划资料显示，富力海洋欢欣天下计划总占地约2000亩，项目总投资约150亿元，一期投资约65亿元。

运营承压

“虽然富力履行了自己的答应，为动员当地旅游自力开发了海洋欢欣天下项目，但也由于该项目，富力被困在这个地方，陷进去了。”一位历久服务于海南富力的乙方人士告诉财联社记者。

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在该位乙方人士看来，富力进入陵水的开发逻辑是借助海洋欢欣天下项目名义，在周边拿地开发，然则“仅文旅项目，就花费了富力不小的精神、财力”。

其进一步示意，开发之初，富力看好海南的生长，留意通过文旅项目动员周边房地产市场的生长，实现房地产项目开发增值。但后期海洋公园开发情形并不是很理想，这与其地理位置，及当地政府宣传力度、海南旅游大环境都息息相关。

“究竟天下人民都知道三亚，但知道陵水的并不多。通例旅游门路中，陵水县也不是必到之地。”上述乙方人士说。其举例称，当下不仅是陵水部门文旅项目运营状态欠佳，“宝龙跟长影互助的海口全球100乐园，先期开了一部门，也面临亏损的逆境，更何况陵水常驻人口比海口少许多。”

另一海南房产服务机构负责人则指出，从运营层面来看，富力并未遵从一样平常文旅项目住宅开发先行、文旅配套再上的老例，这会对富力自身的资金形成较大压力。

据悉，富力在陵水除了海洋欢欣天下项目外，在离该项目约30公里旅程处，另有一个商住项目富力湾，但在陵水该项目着名度弱于清水湾。海南一位业内人士示意，“若是选择富力湾，应该是由于价钱缘故原由，退而求其次的选择。”

“分发通路 留宿配套 园区运营三者不平衡，是造成海洋欢欣天下人气不足的要害因素之一。同时，富力湾与海洋欢欣天下二者各自自力运营，未能相互助益，也削弱了各自项目的影响力。”上述海南服务机构负责人告诉记者。

另据上述村民先容，现在富力已介入了陵水县大墩村的开发，“该村的部门村子已拆除，响应安置房已经建好。”但前述海南服务机构负责人以为，富力速率较慢，当下的海洋欢欣天下或等不起迟来的响应现金流支持，另外项目未来销售情形仍是未知数。

高欠债之痛

只管富力介入文旅营业时间较早，但直至2018年底才在海南建立自力的文旅公司。彼时有剖析以为，单独建立文旅公司，或是想自力做大文旅营业。而现在从富力有意出售海洋欢欣天下项目来看，其文旅之路走得并不顺遂。

据领会，海洋欢欣天下这样典型的重资产项目，近年来都为富力独资投入。文旅项目普遍花费资金伟大，回笼资金慢，这或许是在“三条红线”融资新规下，富力思量出售该项目的缘故原由之一。

上述海南业内人士告诉记者，在调控政策叠加疫情影响下，今年海南整体楼市情形堪忧，不少房企都面临回笼现金的压力，因此富力思量将资产变现也是正常之举。

“不外，由于短期内看不到盈利，预计很少能有开发商将海洋欢欣天下项目‘吃下去’。” 上述业内人士弥补道。

按监管部门设定的房企融资新规尺度，富力“三条红线”全踩。据该公司2020年中期业绩数据，其剔除预收款后的资产欠债率为70.22%，净欠债率为177%，现金短债比仅0.44。

在8月份的中期业绩会上，该公司董事长李思廉透露，年内拟出售一些投资性物业和地产项目，规模在120亿元左右。其还示意，“未来9个月，会在国内外处置250亿到300亿的债务，中心跨越一半已经会有一些重组的放置，其他的都市靠资金和销售来抵消。”

为降低欠债率，富力于11月通告宣布，拟向黑石团体转让广州国际机场富力综合物流园70%权益，作价44.1亿。此外，财联社此前曾独家报道，富力已挑选了天下近500亿元的货值，交由易居上线售卖。

“富力地产确实面临显著的资金缺口，处置资产以及加速销售回款的进度将是决议未来风险状态的要害。”国盛证券在研报中如是剖析。

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