在蛋壳公寓“暴雷”危急还没得到解决之际，长租公寓市场又有新动向。 

作为长租公寓的头部玩家，自若最先了收割市场的措施。 

克日，自若宣布并购贝客青年精品公寓，通过并购，自若进一步扩张了房源数目，在去年11月，自若就宣布过旗下房源总数跨越100万间，谋划规模跨越第二、三名的总数。 

长租公寓是一个重资源、难盈利的生意，中小玩家选择“卖身”也很正常，贝客分属于江苏贝客邦生活服务有限公司，旗下拥有天下31个项目，主要为集中式白领公寓，合计房源近5000套，漫衍在北京、上海、南京、苏州等一二线都会。 

长租公寓行业近两年处于巨变期：暴雷、洗牌和并购在同步举行。 

一边，2018年长租公寓暴雷潮以来，一大批中小长租公寓机构相继停业，引发大规模的租客、房东维权事宜。 

另一边，2019年头蛋壳开启并购，枪声一响，自若、魔方等长租公寓也陆续开启收割模式。 

而在洗牌中，纵然是规模不小，已经上市的蛋壳，也难逃被镌汰的运气。

只管行业发生着排山倒海的改变，但低毛利、难盈利的最大难题，依然没有得到解决。 

凭据珊瑚数据统计，以深圳为例，二手房的租金回报率在1%-2%之间，租金回报较高的罗湖区也没有跨越3%。 

中国的租房人群以中低收入人群为主，凭据中国社科院公布的《房地产蓝皮书：中国房地发生长讲述No.17（2020）》，年龄在21-30岁的租客占比61.3%。收入在3001-8000元/月的租房人群占比64.2%，这一部门人群也是价钱高敏感人群。 

在这种情况下，长租公寓玩家为了争取房源支出高成本收房，为了争取用户则低价出租，高收低卖导致长租公寓一直处于亏损之中。 

而租金差到现在为止都是长租公寓玩家唯一的营收模式。随着接盘、并购的举行，行业正在进入寡头之战，而最终这些留下来的行业巨头，能否解决这个问题？又能否探索出租金差以外的营收模式？ 

长租公寓频仍暴雷，谁在接盘？

长租公寓在2012年左右泛起，一最先，长租公寓的降生是为了让年轻人有更好的租房体验。 

you 公寓的创始人刘洋曾示意，自己建立you 就源于自己打工漂流中迁居30余次，遇到黑中介签假合同，遭遇房东拿钱跑路，在大都会中盼望寻找一个温暖的家。 

重大的年轻人租房群体，让长租公寓迅速成为风口，you 公寓、蘑菇公寓、寓见公寓、青年汇、青客公寓等纷纷获得资源融资，其中雷军以1亿元注资you 公寓引爆租房行业和投资行业，一度成为关注的焦点。 

凭据相关融资数据统计，2012-2019年7年之间长租公寓得融资次数跨越100次，综合融资额约2160亿元，其中现金类融资260亿元，住房租赁证券类产物约1900亿元。

部门融资数据统计，图源《透视长租公寓行业》 

不外，行业的危险因素，也在生长中越来越显著。

2018年8月17日，胡景晖在接受媒体采访时示意，“以自若、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价钱得20%-40%争抢房源，人为抬高收房价钱，而且这些长租公寓重装修，‘N 1’出租模式加剧租房价钱上涨，长租公寓企业一味知足资源市场得胃口，现在生长严重跑偏了。” 

胡景晖还进一步示意，“长租公寓爆仓比P2P爆仓更危险。” 

胡景晖的“忠告”很快变成了现实。 

杭州鼎家长租公寓、重庆管家婆公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等一种长租公寓接连暴雷、停业，引发了大面积的租客维权事宜。 

它们资金链断裂的缘故原由极其相似： 

在资源催化下，大中小长租公寓机构全力争抢房源，支出高额成本，导致入不敷出； 

长租公寓机构为快速回笼资金，向租客一次性收取半年或一年的租金，而按月付或者季付的方式给房东交租，发生“长收短租”问题，收来的租金会用于扩张规模； 

为加速资源扩张，弥补流动资金，长租公寓机构团结金融机构推出租金贷和ABS产物，以未来的租金收入为兜底，获取一次性房租收入，导致租房市场违规加杠杆。 

暴雷声已经响了近两年，纵然是上市公司也难以幸免，连线Insight在《深度观察：被蛋壳“困住”的人们》和《长租公寓青客疑似“暴雷”，租户：好怕它成为下一个ofo》中，剖析了两家上市公司的风险和暴雷委曲。 

长租公寓暴雷后，租客和房东四处维权，较好的结果是有玩家愿意接盘，然则要支出填补资金窟窿的价值。 

此前，雷军旗下顺为资源投资的寓见公寓暴雷后，经由上海市房地产经纪行业协会的“搭桥铺路”，最终由麦家公寓接盘。

2019年7月，陷入谋划危急的乐伽公寓，引入杭州喔客公寓作为营业承接方。 

而蛋壳公寓也曾经接盘爱上租，爱上租是长三角最大的住房租赁机构，在上海、苏州、南京治理公寓跨越8万间，在被蛋壳收购前已经传出资金链断裂的风险。 

不外，接盘暴雷机构也算棋行险招，现在蛋壳自身难保，曾经接盘过来的爱上租则变成了累赘。 

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而现在，谁又来给蛋壳接盘？ 

据《财经》报道，我爱我家高管透露，已往的一个月里，住建委划分约谈了自若、我爱我家以及建行。其中，自若对接盘蛋壳的要求是政府可以适当铺开住房租赁“N 1”（将房屋中面积较大的客厅、起居室革新后，作为一间房单独出租使用）的管制。 

而政府的接盘首选是建设银行，建设银行旗下长租公寓营业平台建融家园，但由于蛋壳的空置房源不多，这次接盘没谈拢。

蛋壳的百亿窟窿，很显著少有玩家愿意接盘。建融家园此前接盘青客公寓，由于忧郁纠纷和坏帐，也只接管了空置房源。 

暴雷机构是烫手山芋，对比接盘这类机构，很显著收购资金状态还算优越的中小玩家，是更好的选择。

并购与寡头竞争 

现在长租公寓市场上主要分为三大派系。 

其一是以万科、龙湖、旭辉为代表的房地产开发商群体，他们划分成立了万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓，通过矜持房产的和包租的形式谋划长租公寓。 

其二是以自若、相寓、魔方等为代表的运营商平台，通过链接房东和房客，做起了二房东生意。 

其三是以如家、华住团体为代表的旅店企业，通过旅店式场景切入长租公寓。

在市场竞争中，房企通过矜持房产可以说是最具有竞争力的，不外相比于10%左右的一手房回报率，长租公寓预期回报率不足5%，房企开拓这一市场动力不足，相反由于政策规定的矜持租赁住房的比例要求，房企更多的是被迫为之。 

龙湖团体投资者关系负责人施磊曾示意，长租公寓很难做，龙湖在长租公寓投入资金不多，80%属于轻资产，属于包租的模式。 

旅店品牌虽然能提供比较高的服务质量，然则旅店资产有限，加上租金较高，难以规模化。 

因此，真正在赛马圈地，收割市场的，是第二类玩家。 

回首近两年的长租公寓行业，并购是一大关键词。

2019年1月，湾流国际与星窝创享青年公寓宣布并购完成，湾流国际成为星窝最大股东； 

2019年5月，海内蓝领公寓安歆团体战略并购逗号公寓，并购后，安歆团体的床位数从6万张增进到近10万张，营业结构也从9个都会增加到17个都会； 

今年11月30日，自若宣布并购贝客。

58安居客房产研究院首席剖析师张波曾在接受采访时示意，长租公寓第一阶段的“群雄并起”已经竣事，第二阶段的“寡头之争”仍将连续。 

自若已经是这个市场里的巨头。 

凭据融资信息统计，2018年8月以来，自若在2019年6月，募集了泛大西洋资源领投，腾讯、红杉资源跟投的5亿元B轮融资，又在今年3月，获得软银愿景基金10亿美元投资。 

雄厚的资金在推动着自若进一步收割市场，同时也进一步加剧着寡头之战。 

不外对于长租公寓玩家来说，扩张和赛马圈地并不是难题，能否实现规模化盈利才是最终难题。 

长租公寓盈利难题是否能解？ 

长租公寓自降生以来，就是一个薄利行业，局内者历久陷入亏损之中。 

财报显示，2017-2019年,蛋壳公寓亏损额增进迅猛，从2亿多元飙升至近35亿元。2020年一季度，亏损达12.30亿元，单季亏损创下近年新高。 

另一个上市企业青客也历久处于亏损之中，青客公寓财报显示，2019财年轻客公寓净利润亏损达4.98亿元，而在2017财年和2018财年，划分亏损2.45亿元和4.99亿元，即近三年轻客公寓累计亏损达12.42亿元。 

连线Insight曾发文剖析过长租公寓的危险和懦弱：长租公寓是少见的无法通过规模化带来更多收入的行业，纵然上调租金，但平台拿房、营销、获客等成本同样高企，一旦出租率下降，则会面临生死存亡的危急。 

长租公寓企业优客逸家CEO刘翔此前在接受采访时提到，出租率的红线在80%，少于80%，企业就很危险。 

从这个角度来看，规模越大，风险性也越大。今年疫情导致的出租率下降，就是青客、蛋壳暴雷的一个导火索。 

只管如此，入局者前进的措施已不能停，或许在不断提高市场规模和品牌影响力后，可以降低成本收房，而通过提供更好的服务提升房租，从而获得更多租金差。同时，它们也还在实验更多的营收模式。 

这门生意，最终是像共享单车一样没有赢家，照样最终有玩家闯出一条生路?

谜底很快就会揭晓。 

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