黑蝙蝠扇动着同党，新冠疫情正在全球伸张......

全球确诊熏染人数已跨越11万人，只管中国形势趋于好转，日韩、伊朗、欧洲、美国都泛起发作增进态势。

就在昨天，受伊朗和俄罗斯的石油价格战影响，原油市场崩盘叠加新冠疫情影响，全球资源市场履历了极不寻常的星期一。美股三大股指开盘暴跌，其中道指下跌1900点，触发熔断机制创下自2008金融危急以来美股首次因暴跌熔断。

或许，新一轮的全球经济衰退周期已经在向我们迫近。

危急眼前，资源的整合似乎正在提速。

今天上午，市场放出新闻：传黑石团体正与SOHO中国就后者私有化举行谈判，买卖价值40亿美元（约合人民币278亿元，331亿港元），而股权收购款与债务合计的收购总价值（总资产值）或将跨越600亿人民币。

随后，SOHO中国股价直线拉升大涨37.58%后紧要停牌。

一方面是善于价值投资的国际资源看好中国一线都会核心资产不停加码，另一方面是部门本土开发商深感转型艰难而套现离场。

不管后续是否成交，但单就这个潜在买卖而言，一进一出，折射出国际资源和本土地产商对中国写字楼市场的态度迥异。在这个充满魔幻的年份里，这种差异颇耐人寻味。

近年经济下行压力加大，疫情突如其来，需求端的地震对原本高存量、去化难的商办市场来说，无疑是雪上加霜，这也给未来两三年的写字楼去化增添了更多的“不确定性”。

靠散卖商住写字楼快钱起身的潘石屹，耐不住收益率只有2-4%的持有模式，或许早晚是要跑的人。

对于大多数仍要坚持做商办营业的开发商而言，

“人生如逆旅，我亦是行人”，

2020注定是艰难模式。既然不卖掉或者卖不掉，那就先熬过去，至少从下面这6个方面做好疫情后写字楼的稳场和提振，养好项目做精治理，守候属于自己的资源化之路。

下调市场预期

保续租就是保生计

就疫情发作后的短期内而言，整体商办市场需求将发生延期，搬迁需求、扩租需求以及新增需求均受疫情影响而延后。

这一情形下，原本已受经济下行压力影响的需求增进动力或将面临更深刻的磨练，进一步加剧市场预期的下调。

由于复工到岗时间的延迟、平安挂念等因素，虽然企业对于商办租赁需求仍在，然则各种租赁流动均会因疫情防控措施而显著削减，如园地到访、装修施工等将都将受到疫情管控限制，相关的租赁决议流程将会拉长或推迟。

凭据上图CBRE的剖析显示，疫情对主要甲级写字楼的需求驱动行业，如金融、数字新媒体、信息技术等的影响相对较小。这意味着，从历久看来，甲级写字楼的基础租户结构不会有本质上的更改，保证现有优质客户的续约或将成为2020年的重点事情。

保证续租=“减租金”？

“减免”并非唯一出路

凭据仲量联行提供的一份调研数据显示，有23%的项目已作出调整或设计制订更为天真的租赁计谋，提供更具柔性的租赁条款、办公空间和服务。

租赁计谋方面，更为天真的租期、押金支付方式、续租权限等都有助于提升项目的竞争力。在空间和服务方面，通过提供天真办公、精装修办公、多功能的公共集会设施、健身餐饮配套等以知足租户对租赁天真性的需求并提升租户体验。

另外有54%的项目虽然现在暂未有明确调整，但预计将逐步制订各项应对行动。

不外，由于多数企业现在尚未完全复工，事态转变并不晴朗，市场中的不确定性较高，大多数业主现在仍持张望态度，暂时不会思量效仿商业项目，对现有租户给予租金的补助或减免。

在他们看来，与阛阓租户相比，写字楼主要租户受疫情的直接影响较低且抗风险能力相对较高，尤其是显示优良的项目往往租户结构稳固，短期项目内预计不会泛起大量退租的情形。

对于一些楼内正在装修或者准备进场装修的租户，由于疫情的不可抗力因素，其装修的历程受到直接影响，部门业主或将凭据实际情形和租户需求，给予分外的装修期或免租期，或者减免部门物业费，以削减租户的损失。

在与租金优惠相关的行动之外，大部门业主将会通过调整佣金，或投入分外的运营成本提升项目物业治理等方式，提高自身的“软实力”和吸引力，如增强职员管控、增添楼宇消毒、提升新风量和升级空调装备等，一次保障项目在充满挑战的市场环境中具有跟高的信托值和认可度。

当前业主方决议多以半年为期，下半年将凭据事态生长和市场的反馈做进一步的调整。

短期供应下滑减压？

捉住时间差 提升竞争力

疫情管控措施下施工放缓，今年写字楼的新增供应量将会受到影响。

例如上海，2020年的整年新增供应展望将由疫情前的145万㎡下调至110万㎡，这也将在一定水平上短暂缓解连续大量新增供应集中入市带来的去化影响。

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但该来的总会来，相对应的，这部门影响将会延期而至，未来的两年，写字楼市场或将会泛起“集中入市潮”，竞争压力将将进一步升级。

以是，短暂的“喘息时期”正是挖掘新租户的“黄金时期”，在这段时期，稳固自身的租户结构和韧性，提升抗压能力，平稳迎接“集中入市潮”的到来。

那么，新的需求从哪找？

新租动力不足？

随着“龙王”走 关注“雨水”流向

凭据疫情连续时间的是非，市场需求水平可能会在差别时期内受到差别的影响，疫情当前，经济流动已面临一定水平的阻滞，然则人为社保以及办公园地/谋划场所的租金等支出对于企业来说仍是支出大项，就租金而言，在一样平常情形下上仅应占总支出成本的10-20%，若企业在没有营收的情形下所有自力负担，企业将蒙受伟大的压力，甚至可能面临破产倒闭的逆境。

这其中，中小型企业的租赁需求转变尤甚，受影响最为显著。凭据仲量联行公布的数据显示，2019年北京甲级写字楼市场租赁成交中，承租面积≤1000㎡的中小企业占比过半，这意味着，中小型企业是写字楼市场新增需求的主要泉源，现在这部门“动力”没了，写字楼的空置率也就上来了。因此，中小企业的谋划压力的增添，或将直接导致写字楼市场压力的增添。

同时，当前中国经济正处于新旧动能转换的主要时期，以中小型为主的科创类企业是主要的新兴增进动能之一，但现在的情形是，这部门企业正面临着因谋划流动阻滞而泛起的现金流危急，生计状态堪忧，从 “西贝3个月存活期”，到松鼠AI 3.5折人为5个月，再到携程“亿人退订”，这把疫情之火已经从线下烧到了线上，涉及各行各业，影响水平有所差异。

然则，疫情的发生同样可能刺激某些科技、基建、环境保护、医疗以及企业的办公租赁需求行业的发作式增进。

在2008年全球经济危急之下，“龙王”就曾释放4万亿“雨水”让中国经济在危急之中保持坚挺。现在疫情作为2020年伊始的一个黑天鹅事宜，“龙王”又最先超万亿流动性的释放，这些雨水要流向那里，商办行业的新需求增进就在那里。

在方向上先是疫情防控相关产业，再是制造业，其次是服务业。后续来看，实体经济、资源市场都市宽松。

“新基建”是未来生长的短板，这些领域是兼顾短期刺激有用需求和历久增添有用供应的最佳结合点，是中国经济跨越中等收入陷阱、迈向高质量生长、创新生长的大国重器。现在天下31个省份宣布了投资总额跨越40万亿元的“新基建”项目建设设计。除了传统的铁公基建设外，本轮大基建新增了5G基站、特高压、智能电网、DIC数据中心、工业互联网、智慧都会、城际高速铁路和城际轨道交通、大数据中心、新能源汽车充电桩以及教育医疗等基础设施，而这些行业是写字楼市场要重点挖掘的新动能。

同时，在疫情“教育”下，各行各业的远程化、在线化，以及数字化转型、迅速创新都市有更大的诉求，如线上游戏、远程教育、线上营销、企业在线办公服务等；加之人寿保险、期货、基金和证券行业将周全作废外资持股比例的限制，引入外资金融机构的进驻或营业扩张以及环境保护等相关产业，或将会在写字楼需求方面酝酿出新的时机，成为2020年写字楼新引擎。

甲方要稳固 乙方要天真？

团结办公可以当做短期跳板

由于疫情时代的“居家”管控措施，也让许多职场人体验到了居家办公的新模式，这在一定水平上也唤醒了企业和社会对办公模式变化的需求。

无论是业主方照样租户方都市最先思索若何令双方都受益的良性生长路径——既能为写字楼提供出租率，又能为企业租户提供天真租期、降低租户成本、增强办公天真性——团结办公或将成为双方的短期跳板及关系“协调者”。

如海内行业龙头“优客工厂”，2020年2月至今，其在北京、广州、深圳、厦门、珠海等多个都会先后累计新签约200余个会员企业。除去小企业客户外，本月有近10家超100人的企业选择了优客工厂。与此同时，本月租约到期的会员企业，大部门已经举行续约。

从企业租户的层面来说，由于眼下整个市场及经济环境不确定性的增添，短期内许多企业都最先接纳加倍郑重的租赁计谋。与传统办公室相比，团结办公空间通常允许更天真的租期及空间配比，在当前市场市场环境下，许多企业难以展望未来的营业增进，依附限期较短的租赁条约，以及可迅速调整的事情空间，团结办公空间可以快速顺应租户空间需求的转变。

对于许多企业来说，团结办公不仅仅在租赁方式上有一定的天真优势，在一定水平上也为企业节约不少成本。它避免了传统租赁中发生的用度，如准备用度、软装用度、租金、治理用度、水电费、清洁用度等，与此同时，绝大多数的办公用品，包罗办公用具、电话、网络，以及办公室服务都已经包含在了会员费中。

同时，团结办公To B亦是To C的，来自社群的反馈也使企业能够实时领会用户需求，最终实现历久的“内部流量”转化，这对于疫情之后需要再开拓市场的企业来说更有辅助，能够让企业在疫情的影响下缓刹车。

从写字楼治理层面来说，由于大部门企业签署的都是较历久的租赁条约，短期的疫情及租金减免对传统写字楼办公市场影响虽有限，但新增项目的入市仍使写字楼市场面临空置率挑战，与团结办公品牌互助，将矜持写字楼的一层或者数层交由团结办公运营商来谋划治理，可以实现大体量空置面积的吸纳、提升办公租户的整体形象以及为自身培育“潜在租户”。

短时打击=沉淀时机

打磨自身精细化运营

整个世界经济进入一个不确定性增强的时代，疫情仅仅是一个显示。对于企业而言，增强“免疫力”或许是疫情带给我们的一次变化的时机。

疫情对往后写字楼市场、写字楼业主、租户企业会带来诸多的转变和调整，加速数字化渠道的结构，如线上看园地等。其次，就是人力成本的优化，一方面提高人工效率，加速部门的人工替换；另外一方面就是人力共享，让企业拥有更强的天真性，已经展现了比较快的生长苗头。

从写字楼总体市场层面来看，主要照样疫情对宏观经济的短期打击，造成企业阶段性谋划状态下滑，但疫情事后，随着生产谋划恢复正常，政府经济政策的出台落实，阶段性影响将逐步消除，甚至有发作性增进的可能。

从商办开发者和运营者的层面来看，这次疫情对业主的治理水平和运营能力提出了更精细化要求。

硬件方面，空调的环保、康健、透风消毒，垂直交通设施消毒治理，办公环境、职员康健、卫生状态相关的硬件装备，需要提供更周密周全的服务；治理方面，对职员的收支治理、平安提防治理，将有更仔细、人性化、更严酷的要求；在通讯方面，随着企业对远程办公、异地协调办公要求越来越高。

绿色、康健、平安、天真的办公场所或将更被租户看重，智能楼宇治理、康健平安治理或将是提升写字楼市场竞争力的主要因素。同时，2020年，5G有望在大规模基础设施建设和商业领域应用上迎来要害节点，也将提速相关行业的生长历程，因此ABC行业快速生长带来新增租赁需求，如智能安防、智慧楼宇、无人驾驶、视频直播、网络游戏等，那么写字楼的网络通讯设施提升及未来的5G移动办公应用也需思量。

结语

2020年是商办市场款式转变的主要节点，也是写字楼数字化转型的大年。

“年景欠好”也似乎成了所有人的口头禅，不外，中国人从来不会做极端的事情，任何一个器械，利弊相生，就像“寡年遇猪”，二者结合起来就是可遇不可求的好年景。

“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”，谁能保证2020年，不会云云呢？

【*泉源：微信民众号“商业与地产”(ID“commercialproperty”)；作者：猫头鹰研究所】

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