“下半年往后，融不融资，无所谓了。”龙湖团体董事长吴亚军霸气不减。3月24日下昼，吴亚军在回应《中国企业家》提问时，自动披露了龙湖的融资希望。

疫情袭击下，房企普遍强化主业、保有现金流，龙湖的多元化计谋是否会做调整？整场公布会，吴亚军只选择回覆了本刊记者提出的这一个问题。

“我们去年下半年就很注重现金流。今年年头，1月份已完成整年的基本融资。”这也佐证了她对现金流话题的明白：“现金流不是今天才着急的事，而是要天晴的时候补屋顶，你早就要着急。”

疫情突袭后，吴亚军经常跟公司高管一起做压力测试。他们预计，即便在疫情严重的状态下，公司仍可以保证“对照正常地在世”。因此，哪怕市场形式微弱，相比去年，今年的利润指标仍要思量有所增进。

“我以为这就是强者的姿态。”吴亚军说。

同日午间，龙湖公布2019年度财报，龙湖持有现金609.5亿元，净欠债率为51%。在利润相关指标上，2019年，龙湖实现归属于股东的溢利为183.4亿元。毛利同比增进28.5%至508亿元。相比于25%的房地产行业平均毛利率水平，龙湖的毛利率为33.6%。

吴亚军注释称，她所明白的“强”不是说要强、好强，而是指已往的积淀在未来某一天的危急中，能够发生一定爆发力。她对疫情中公司团队的显示异常自满，由于他们显示出了龙湖最真实的底色。疫情是一个异常好的压力测试，团队已往做的任何准备，今天都有了意义。

吴亚军的话语气概，透露出房企高层当下少有的锋芒。只管现在龙湖跟所有房企一样，身处“黑天鹅”漩涡，不得不直面一系列不确定的难题。疫情袭击下，龙湖旗下大量投资性物业首当其冲，谋划遭遇到了袭击。

业绩会上，龙湖团体首席执行官邵明晓直言，疫情对商业地产袭击较大，“2月份龙湖天街关店数目靠近八成”，龙湖马上执行减租政策，涉及用度近5亿元。邵明晓称，减租带来的影响，会在未来通过逐步运营去消化，“整年力保60亿商业租金收入杀青”。

一个普遍的事实是，当前大环境下，强化主业成为许多房企的第一要义。现在，龙湖旗下共有四大航道，分别是地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务。在此基础上，其多元化结构计谋是否会有新转变？面临《中国企业家》的疑问，吴亚军回应称，这四个航道都是龙湖的主业，都值得强化。

“对龙湖来讲，（四个航道的）客户是差不多的，能力是差不多的。若是跨了一个领域，是我们能力之外或者是现有客户之外的客户，那叫跨专业、跨行业。以是（当前行业遭遇的）这点难度基本不能称其为难题，由于是在龙湖的能力圈之内。”

吴亚军还示意，一个公司怎么确定自己的转变和自己的主业，是能力圈决议的，是时代时机决议的。以是龙湖怎么转危为机，这次疫情中的应对将发生借鉴意义。

危与机

“疫情对龙湖天街袭击较大，2月份整体客流跌幅与关店数目到达近八成。”邵明晓坦言，虽然现在39个阛阓已所有开业，名义上的复工面积到达50%～60%，但客流和客户信心仍在恢复中，预计3月份能恢复至五成左右。

他弥补说，对于公司商业的回暖时点，中小学及大学开学时间是主要的判断指标。他预计，4月上旬至中下旬，多个都会的大学及中小学将陆续复学。

龙湖自2000年起介入商业地产，并在2011年确立了“持商业”战略，即平均每年根据销售回款的10%来投资持有物业。同年，龙湖团体建立商业地产部。已往二十年里，中国商业履历了由线下到线上，再回到线下的曲线运动，当商业地产成为龙湖继住宅开发后的又一主战场后，龙湖正好拥抱到了线下商业的二次繁荣。现在疫情突袭，又给线下商业带来了短期内不小的袭击。

龙湖年报称，龙湖团体现有39座阛阓开业，整体出租率为98.5%。在租金收益方面，2019年内，商业租金增进31.9%至47.5亿元，同店增进到达19%；阛阓销售额为267亿元，同比增进25%。龙湖团体首席财政官赵轶透露，2020年还将有9座新阛阓亮相。

作为四大主航道营业之一的长租公寓营业，今年也被给予新期待。年报数据中，停止2019年底，龙湖冠寓累计开业房间数目达7.5万间，租金收入11.7亿元，同比增幅150.6%，整体出租率为77.4%，开业跨越六个月的房源出租率为87.3%。业绩会上，邵明晓披露了龙湖冠寓的新目的：2020年新开2.5万间，总数达10万间。

蓝冠娱乐开户待遇_软银出售410亿美元资产背后:孙正义由进攻转向防守？

在他的预期中，今年龙湖冠寓的收入或将靠近20亿元，且实现EBITDA（税息折旧及摊销前利润）转正。“疫情对于长租公寓业绩提升短期会有影响，然则中长期我们异常坚定地看好。”

至于龙湖操盘最久、利润孝敬最大的地产开发营业生长情形，邵明晓先容，现在已经实现153个售楼处的复工，除了武汉，其他区域的售楼处已经所有复工。“整个市场正在苏醒，无论是供货照样市场反应，都是可控的。”

年报显示，停止2019年终，龙湖团体的土地储备合计6814万平方米，权益面积为4742万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5737元，为当期签约单价的33.7%。邵明晓示意，龙湖内部对拿地金额的放置，是根据整年净欠债率倒算来设计支出的。“今年前两个月是拿地的好时机，龙湖弥补了17个项目，今年整体拿地预算会在去年基础上稳中有增。”

随着房企的销售压力，叠加偿债高峰期的到来，使得许多房企资金链进一步承压。但吴亚军对龙湖的现金流平安充满自信。

“稳健的财政盘面和自律的融资是应对未来不确定性市场的底气。”赵轶在业绩会上称，2020年以后，公司刚性到期贷款相当少，且均已做好还款放置，未来将继续保持融资自动性，以自律换自由。赵轶称，现在海内流动性相对宽松，优质企业另有去公开市场发债的机遇。下一步，龙湖不清扫在境内公司债领域举行融资实验。

可以看到，在龙湖的2019年度财报中，综合借贷总额为1460亿元，平均融资成本仅4.54%，平均贷款年限为6.04年。而从债务结构来看，有息欠债中的一年内到期债务为人民币139.3亿元，占总债务比例仅为9.5%，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为4.38。

规模放缓“后时代”

在许多分析师和房企偕行的眼中，创建于1993年的龙湖是地产界的优等生。为什么？至少从规模来看，龙湖自上市至今，履历了同比增速趋缓的“V字型”走势。2016年，龙湖的销售收入不外881亿元，营业额548亿元，在那时的一线团队里，算得上中等水平。

但也是在那个时候，吴亚军在内部交流时以为，放缓扩张速率，是在关键时刻所做的“艰难而准确的决议”，“若要我站在两三年后的时点上来评价，这是一个漂亮的‘空中转体720度，再加上直体前滚翻’的高台跳水（只是入水时水花有点大）。”吴亚军说。

经由几年沉淀，慢下来的龙湖地产实现了三大要素（盈利能力、欠债比率、现金流）的稳健生长。2016年，龙湖归属于上市公司股东的净利润到达91.5亿元，跨越规模排名第一的中国恒大，相比排名第三的碧桂园（营业收入1531亿元），也只少了23.7亿元。龙湖的毛利率到达29.1%，同样跨越前三甲，53.9%的净欠债率在行业里属于稳健水平。

现金流泉源方面，通过几年转型结构，龙湖已经持有规模不少的商业和长租公寓等投资性物业体量，租金已为公司带来稳固收益。2017年，龙湖合约销售额首次突破千亿，跨越1560亿元，同比2016年几近翻倍。其中，投资性营业租金收入大涨，金额同比增进近四成。

更显著的转变发生在2018年年头，龙湖提出“空间即服务”全新战略，由地产开发单一的主航道营业，演进为地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道并进，并试水养老、产城等创新领域。也是在这一年，18岁的龙湖商业步入规模生长“快车道”，已进入的焦点一二线都会的数目到达18个。

行业集中度正在加深。龙头房企的规模梯度加速“膨胀”，闽系偕行者迎头赶上，相比之下，龙湖步履稍缓。吴亚军曾给公司2018年“定调”，增进目的30%，销售额突破2000亿元，力争行业前十，保持适当规模优势。这一年，公司实现条约销售额2006.4亿元，较上年增进28.5%，“踩线”完成2000亿元销售目的。赵轶称，龙湖2019年整年销售目的暂定为增进10%。

赵轶称，鉴于限价政策影响，未来毛利率会回归到25%～～30%的水平。现金流泉源中，2019年龙湖投资性物业收入57.9亿元(不含税租金收入)，同比增进超四成。从物业投资营业的组成来看，阛阓、租赁住房、其他收入的占比分别为79%、20.3%和0.7%。

据最新财报，2019年，龙湖团体实现条约销售额2425亿元，同比增进20.9%，超额完成此前定下的2200亿元年度目的；营业额1510.3亿元，同比增进超三成。据第三方机构测评，龙湖团体2019年条约销售额在海内房企中排名第十。

一个难以忽视的行业靠山是，相较前两年，房企销售增速普遍放缓，但房企对于规模的焦点诉求并未改变。强者恒强款式形成，百强房企之间收并购案例频现，行业集中度最先加速。

龙湖对规模的说法是：不追求单一维度的规模增进，一直强调有利润的回款，有质量的签约。在今年的业绩公布会中，“规模”二字在高管的话语系统中总计泛起六次。邵明晓透露，最近这段时间，龙湖高管每十天做一次压力测试。总体来看，今年整体销售不会受到太大影响（除武汉地区外）。

2020年龙湖将销售目的定为2600亿元。龙湖今年1～2月的销售收入靠近170亿元，同比下降31%。邵明晓称，今年1月下旬以来，疫情对销售和供货虽有影响，但整体可控，3月份的销售数字或将跨越200亿元，据此推测，“今年上半年完成销售目的的四成问题不大”。 

【*本文泉源：微信民众号“中国企业家杂志”（ID:iceo-com-cn），作者：李艳艳】

蓝冠是大平台吗?_华大酒店完成收购伦敦一警察局总部修建 斥资4.05亿港元