4月28日下昼，老牌房企华侨城在线上召开了2019年度业绩发布会。

董事长段先念并未出席，而是由副董事长姚军、董事总裁王晓雯携副总会计师冯文红、投资治理部总监汪文进、旅游治理部总监王刚、董事会秘书关山等人出席，为投资者解答疑惑。

年报披露，2019年华侨城实现营业收入600亿元，同比增进25%；归属于上市公司股东净利润123亿元，同比增进17%。停止2019年终，公司资产总值到达3796亿元，同比增进 28%，华侨城在年报中满足地写下“各项指标均创下历史新高”。

这自然是一份悦目的年报，资产负债率维持在75%以下；平均融资成本4.56%，处于行业低位；流动货币资金374.86亿元，同比去年同期增添100亿元，现金流更为稳健。

但对于这家老牌房企，市场期待更多。2015年,宣布从“旅游 地产”模式扩大营业范围,转向“文化 旅游 城镇化”、“旅游 互联网 金融”生长模式的华侨城，文旅板块营收虽然首次跨越地产营业，但不够稳固。

华侨城仍在转型中途。

文旅营收首次跨越地产

“我从来以为华侨城不是单纯的地产商，而是一家文化旅游综合开发企业。”业绩会上，姚军再次强调。以文旅为主业，要做“主题公园领导者、旅游产业领军者”的华侨城，2019年来自文旅营业板块的营收首次跨越房地产开发板块。

年报披露，在主业文化旅游营业方面，2019年华侨城旗下18家景区、24家旅店、1家旅行社以及2家开放式旅游区，累计接待游客5209万人次，同比增进12%。乐成实现营业收入约302.63亿元，同比增进约58.96%，约占营收总额的50.42%，同比提升10.89个百分点。

此前一直占有主导地位的房地产营业板块，营收占比泛起显著下降，实现营业收入约291.34亿元，仅占营收总额的48.54%。而2019年中报显示，房地产板块营业孝敬121.26亿元营业收入，占比高达68%；文旅营业板块孝敬营业收入57.24亿元，占比32%。

文旅板块营收在下半年获得大幅提升，主要是由于年内大部门游客接待发生在下半年。中报数据显示，华侨城上半年累计接待游客1782万人次。此外，华侨城年内新增北京欢欣谷五期、深圳欢欣谷“西部矿镇”、南昌玛雅乐园和顺德欢欣海岸PLUS等文旅项目，也均集中在下半年暑期左右开业。

但文旅板块营业在营收大幅增进的同时，成本也泛起显著上升，现实上真正能为华侨城带来收益的营业板块仍是房地产开发。年报披露，文旅板块在2019年孝敬毛利约123亿元，毛利率约40.63%，而房地产板块孝敬毛利约217亿元，毛利率高达74.6%，远远高于文旅板块营业带来的收益。

存量时代，酒店业的破局之道

新的一年，文旅营业的谋划或加倍艰难。作为直接面向消费者的产业，文旅板块受本次疫情打击是最为直接且严重的，据华侨城旅游治理部总监王刚透露，新冠肺炎疫情导致公司旅游板块谋划效益大幅下滑，一季度的游客接待水平现实只有去年同期的30%。

即便是现在已邻近5月，华侨城旗下景区、旅店等场所开业状态仍然不理想，“从上一周数据来看，收费景区也只恢复到去年同期20%左右水平，旅店稍微好一点，但也只有去年同期30%水平。”

谋划现金流连年为负

需要大量资金投入的文旅营业，必须依赖地产营业的盈利提供支持，华侨城也深知这一点。

2019年，华侨城实现现签约面积252万平方米，同比增进22%；实现签约销售金额863亿元，同比增进45%。

地产营业实现高速增进的同时，华侨城拿地也不手软。2019年，华侨城新获取土地项目47个，新增土地面积600余万平方米，新增计划建筑面积1200余万平方米，主要漫衍在粤港澳大湾区、长三角等热门板块，其中28宗地块为底价获取。拿地金额为744.6亿元，权益对价为494亿元，拿地销售额比到达57%。

停止2019年终，华侨城存货余额1853亿元，占总资产的49%，主要漫衍在深圳及大湾区、南京、宁波、成都、南昌、杭州等热门都会，占比高达85%。

据王晓雯透露，华侨城为保证年度收益的平衡，延续改善资源贮备的结构、产物的结构，大量弥补了相对短平快的住宅项目和比重。

另一方面，华侨城也着力推动房地产开发周期。王晓雯示意，华侨城在项目开发建设、速率方面，以及产物的推出、销售等各个环节均对标行业优秀企业，其中潮州纯水岸、肇庆纯水岸、南京丰字河等项目乐成实现昔时开工、昔时销售、昔时回款的新突破。

然而，即便如此，快速推进的战略结构以及延续不停的大额投资项目，仍给华侨城带来了不小的资金压力，华侨城已延续多年谋划活动现金净流量为负。2017年、2018年、2019年三年华侨城谋划活动现金流分别为-77亿元、-100.45亿元、-51.88亿元。

冯文红注释到，泛起这种情形，跟华侨城现在跨越式生长的战略相关。与此同时，对于谋划现金流问题，公司上下都高度重视，已经在延续地改善这个状态。

“一方面我们加快了销售回款，2019年销售商品及提供劳务收到现金927亿元，较上年同期增添40%；另一方面，公司与市场上优质企业加强了项目的互助开发力度，以债权的形式互助，有用的解决了项目的不确定风险和速率问题，同时将部门快周转项目举行股权转入或资产整售以获得收益和现金保障。”

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