自若房东李丽（假名）稀奇郁闷。在去年7月以12100元/月的价钱将房源委托给自若出租后，最近，“管家”以“价钱倒挂”为由，要求她把委托价钱下调1900元，至10200元，并称“不降价就解约”。

李丽与自若签署了4年的委托条约，此次降价是在条约期内。凭据约定，在蒙受每年约30天“空置期”的基础上，第一年的委托价钱为12100元/月，今后逐年递增3%。也即，今后三年，李丽本应获得的月度委托租金收益划分为12463元、12837元、13222元。

由于不想降价，李丽不得不面临另一个选择——自若强行违约。凭据条约约定，自若会赔付李丽相当于2个月房租的违约金（2.42万元）。但自若方面称，由于对衡宇举行过装修革新，李丽需要赔付装修、家具等用度，这笔用度靠近5万元。也即，若对方强行解约，李丽最终还要倒贴2万多元。

李丽的不满在于，在因疫情导致出租难题的时刻，自若以自动违约要挟降价，令她进退维谷。同时，在自若违约的情形下，条约中并无赔付装修用度的条款，自若的要求无据可循。

由于北京租赁市场买卖冷淡、租金下滑，近期，不少业主收到自若的降价要求，下降水平在数百元到上千元不等，个体房源的委托价钱降幅靠近30%。这也引发大量条约纠纷。

自若方面向21世纪经济报道示意，北京下调价钱的房源“比例少少，不足1%”。但据记者领会，现实数据远高于此，不少业主以小区为单元，组成维权群，有类似情形的小区达数十个，漫衍在北京市的各个区域。除自若外，蛋壳、相寓等长租机构近期也遭遇减租纠纷。

现在，自若治理的房源规模跨越100万间，是中国最大的长租公寓运营商。但近年来，自若不停遭遇信任危急，继“甲醛门”、密码锁事宜之后，“降租风浪”正在演化成一场新的危急。只不过，这次纠纷波及的工具，已从租客酿成房主。

作为租赁行业的领军者，自若面临的危急也是整个行业的缩影。已往几年，处于风口之下的租赁行业一度野蛮生长。现在，当规模增进遇到逆境，一系列问题最先浮出水面。

“价钱倒挂”

李丽的屋子位于北京市朝阳区将府家园北里，是一套152平方米的三居室。经由对客厅的革新，该房源变为4居室举行出租。

由于是全权委托，李丽并不知晓自若以什么价钱对外出租。但现在来看，即便以12100元/月的委托价出租，该房源也并无显著的价钱优势。以同小区的类似户型作为参照，当前，在该小区同类房源中，自若旗下的房源整租价钱在12000元-13000元/月；而其他机构旗下的房源价钱，约为11500元/月左右。

固然，该小区一些装修较好的同类房源，整租价钱可以到达14000元/月以上。但这类房源数目很少，李丽的屋子也不属于此列。

委托价钱高于租赁价钱的征象，被称为“价钱倒挂”，通常反映出委托价钱过高，或租金过低。多个业主向21世纪经济报道反映，自若要求降租的理由，正是“价钱倒挂”。

从李丽将房源委托给自若算起，已往一年来，北京租赁市场简直显示清淡，租金水平并没有像她期望的那样连续上涨，反而泛起下滑。

贝壳研究院数据显示，从2019年8月最先，北京市的租金水平连续同比下降。贝壳研究院高级分析师黄卉示意，2020年2-4月，由于疫情影响租赁买卖，导致租金水平连续环比下降，5月租赁市场买卖泛起岑岭，价钱有所回升。6月由于疫情频频，买卖量再度下滑，价钱环比转变不大，但仍然显著低于去年同期。

自若在回应中，也给出了类似的注释，“进入2020年以来，由于经济和疫情不确定因素，以及都会规划调换、商圈迁徙、社区严酷管控收支等因素影响，衡宇租赁市场泛起了显著的转变，稀奇是个体衡宇泛起委托价钱与租赁价钱倒挂的趋势。”

在价钱调整之前，房源空置的征象已经较为普遍。石景山区五棵松某小区业主向21世纪经济报道示意，今年春节后，他的一个两居室房源空置了3个月之久。经由和自若的协商，他将月租金下调了800元，才在今年5月末把屋子租出。

“租赁市场的活跃度与就业环境息息相关。”诸葛找房数据研究中心指出，虽然各大企业都在努力复工复产，但受疫情影响，企业“缩编人力、降低成本”呈常态，这也导致租赁市场的活跃度并不高涨。

高价扩张之痛

景晖智库首席经济学家胡景晖以为，相比于疫情带来的短期影响，自若高价拿房、重新装修带来的“重成本”，也是导致自若不得不降价的缘故原由。

自羁系层于2014年首次提出“租售并举”后，租赁市场快速生长，一批大型租赁治理机构也随之崛起。2017年到2018年，在高速的规模扩张中，行业竞争进入白热化，一些机构最先高价争抢房源。

“最疯狂的时刻是2018年的7、8月份。”胡景晖向21世纪经济报道示意，自若、蛋壳等机构以凌驾市场价钱的水平争取房源，自身的成本也大大提高。

朱宏宇（假名）的一套两居室位于北京市朝阳区农光南路小区，2014年，他曾与自若签署一份4年的委托协议，那时的委托价钱不到5000元/月。2018年，朱宏宇与自若签署了一份新的两年委托协议，委托价钱跨越8000元/月。而那时同小区业主自行出租同户型房源的价钱在7500元/月左右。

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与此同时，提出“品质租房”的自若，还会对屋子举行“标准化装修”。朱宏宇向21世纪经济报道示意，最初委托时，房间里的家具家电虽然稍显陈旧，但完全不影响正常使用。自若以“标准化”为由，对房间里的空调、冰箱举行替换，同时险些将整套家具换掉。

胡景晖以为，这一系列操作使自若的成本变“重”，其租金水平必须不停上涨，才气笼罩这些成本。“在许多长租公寓运营商的财政模子中，默认租金水平每年上涨10%左右。”

现实上，对房源精装修后举行出租，叠加运营商的品牌效应，自己就有助于提高价钱。不少房主反映，在自若经手后，衡宇的对外出租价钱要比之前凌驾数百元至上千元不等。

但总体来看，市场的走向似乎并不支持这种连续增进的预期。

贝壳研究院的数据显示，2012年1月北京市平均月租金51.3元/平方米/月，2020年6月为84.4元/平方米/月，八年半的时间里，租金上涨了64.7%。这时代，北京履历了两次租金快速上涨的阶段。一是2013年，二是2016年-2018年，月均租金的同比增进率都跨越10%。但从2019年8月至今，北京的租金水平一直同比负增进。

从某种意义上说，这是租赁行业经由野蛮生长后举行调整的效果。

诸葛找房研究院以为，2019年，长租公寓连续爆雷，虚伪房源、群租房等乱象频出，导致租赁市场羁系逐渐增强，许多都会建立整理租赁市场的专项小组。“机构接纳低租金吸引租户入住，房东为快速出租衡宇，也追随市场被迫降低租金。”

同时，前期租金水平的连续上涨，在一定程度上透支了消费能力，市场也在自我调整。

增进的逆境

现实上，从2019年下半年最先，自若、相寓、蛋壳等长租公寓运营商就陆续与部门房东协商降价，但因那时不是传统租赁旺季，此举引发的关注度并不高，业主也没有显示出强烈的反弹。

此次降租风浪之所以连续发酵，除了降价幅度较大、局限较广以外，还因自若方面提出的对装修、家具等的赔偿条件。不少业主以为，这一要求缺乏依据。

21世纪经济报道记者获取的一份托管条约显示，条约对片面违约的情形有所约定，但需在业主违约，或业主违反条约部门条款导致自若违约的情形下，才需要支付“装修损失费”和“新设置设施损失费”。

北京市东元状师事务所合伙人状师李松以为，在此轮降租风浪中，虽有协商未果的事实，但业主没有任何违约或违反条约条款的行为，因此无需支付这笔用度。

一位领会自若的从业人员向21世纪经济报道示意，近几年，自若扩张极快，但现在不惜接纳违约的方式降成本，说明公司面临的问题颇为严重。

公然信息显示，自2018年1月至今，自若已完成了四轮融资。除去未予披露的A 轮，其余三轮融资共募得资金超百亿元。

但我国租售比偏低的现实，也使得租赁营业难以形成有用的商业模式。公然数据显示，2015年至2017年，自若3年累计亏损近13亿元。但今后，其未再公然相关数据。

已上市的长租公寓品牌，无一例外都在亏损。2017财年至2019财年，青客公寓划分亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。同样，2017年到2019年，蛋壳公寓划分亏损2.7亿元、13.70亿元、34.37亿元。2020年第一季度，蛋壳亏损12.34亿元。

胡景晖示意，纵然没有疫情影响，降租风浪也会泛起，这背后是租赁行业的增进逆境。

近些年，随着都会化历程进入新阶段，一些热门都会的产业和人口外迁，加之经济增速放缓，都会对租赁需求产生影响。

胡景晖示意，热门都会的租赁需求和租金水平不可能一直涨下去。

胡景晖以为，长租公寓有规模效应，但终归是一个周期长、投资回报率低的行业，需要靠规模、时间和精细化治理来实现价值。资源的加持虽然有助于快速做大规模，却无法解决投资回报的问题。相反，规模越大，资金压力和亏损缺口也就越大。

此次降租风浪的泛起，能否令行业从狂热中冷静下来，现在尚需考察，但对自若的影响已经泛起。据21世纪经济报道领会，现在已有不少业主思量自行出租也难以维持高价而举行诉讼的成本也不低，选择与自若协商减租，但也有不少业主选择解约，并声称不再信赖自若。同时，由于空置房源较多，现在自若在北京的多个区域已经住手收房。

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