7月31日下昼，深圳市设计和自然资源局、深圳市住房和建设局团结公布《关于住手商务公寓的审批通知》（下称“通知”），核心内容有三条：

1、在全市局限（含深汕稀奇互助区）住手新的商务公寓项目的设计审批和用地出让方案审批。 

2、对于已批设计尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的，商务公寓项目，在知足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，激励转为可售型人才住房。 

3、优化都会主副中心和组团中心内各功效用地设计结构，削减商业用地比例，增添栖身及配套用地比例。

我们以为，原先商务公寓的存在规避了许多原本对住宅的限制性调控政策，会造成一些资金从住宅流向商务公寓的炒作，在“7·15”深圳购房新政出台后，此次又进一步堵住了商务公寓的破绽，防止炒作，调整供应结构，这对解决深圳房地产市场现在的一些问题，都是有利益的。

2018 年“深四条”

也曾对商务公寓“动过刀”

此次深圳停批商务公寓并非有时，此前深圳曾对商务公寓“动过刀”。

2018年7月31日，深圳出台“深四条”调控政策，其中划定：开发商在各种新供应用地（含招拍挂、都会更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。

2019年12月11日，深圳市住房和建设局一份《关于调整通俗住房尺度及商务公寓政策的讲述》流出，内里提到：调整了商务公寓政策，作废了连续不到一年半的 2018 年“深四条”中关于商务公寓“只租不售”的相关划定。

彼时，深圳市住房和建设局先容，之所以作废商务公寓“只租不售”的相关划定，缘故原由在于：该政策抑制了部门都会更新项目的活跃度，历久看利于增添商品房供应，短期看不利于可售商务公寓销量。

据《深圳市都会设计尺度与准则》，商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等栖身配套的办公类修建，其用地分类属于商业用地。 由于商务公寓在使用年限、土地出让金、按揭贷款等方面都优于写字楼，因此在市场上体现出了壮大的生命力和袭击力。

商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。但近年来，商务公寓出现出显著的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的，在深圳更是成为了投契炒作的工具。

深圳商务公寓

在灰色地带里越陷越深

已往，商务公寓在深圳一度受独身或刚需族迎接，在深圳限购的大环境下如鱼得水，其不限购不限贷的属性又吸引了宽大投资客的关注，同时商务公寓售价较住宅有一定优势，租金回报比更高。

2020年，全球市场履历疫情黑天鹅的袭击，四大一线都会中，深圳率先回暖，也是从这时刻最先，深圳泛起了招商太子湾·湾玺、万科星城两个开售当天即售罄的“日光盘”商务公寓项目。

此次新政前，在深圳住宅“一房难求”且单价高的靠山下，商务公寓曾一度成为深圳及临深区域购房者用以投资的主要标的，前海、坂田等片区，走量显著。

其中，少数能够提供学位积分的商务公寓更颇受追捧，在此靠山下，2019年3月份，深圳福田某商务公寓项目曾泛起开盘前购房者通宵排队的情形。

这种征象背后深层次缘故原由也揭露了深圳当下存在的问题：栖身用地供应空间有限，供需严重失衡。

不从泉源停止，深圳商务公寓在灰色地带里越陷越深。

深圳以往土地设计中，商服与产业用地供应占对照大，住宅用地占比常年不及20%。2019年，深圳整年设计供应1200公顷建设用地，其中栖身用地供应150公顷，占比12.5%，商业服务业用地及产业用地供应到达355公顷，占比达29.6%，跨越栖身供地2倍。

从衡宇供应情形来看，近年来商务公寓供应套数逐步攀升，2019年总供应套数靠近住宅套数的三分之一，成为住宅的非常重要的弥补。

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与商务公寓供应量增进相悖的是，深圳近年来的住宅供应量却在逐步削减。克而瑞数据显示，2015年至2019年深圳住宅供应量分别是101150套、69274套、35081套、71838套、67527套，截止到2020年8月5日，今年深圳住宅供应仅27168套。

北京、上海等都会

已住手审批公寓式办公项目

直至今年7月尾，深圳市才官宣彻底作废商务公寓审批，相比其他一线都会，深圳对商务公寓管控已显“宽容”。

早在2017年，为维护房地产市场秩序，北京、上海等都会已住手审批公寓式办公项目。

在这其中，北京最为严肃，明确要求了未来不允许小我私家购置商办项目，而且针对已经购置商办的客户群体，未来的转让也泛起“限购”。

上海主要是严管“类住宅”擦边球，尤其是违规销售、私自改建投的项目，广州则是明确了满2年方可转让。

从深圳此次对商务公寓管控来看，一方面临已批商务公寓项目转型做出了放置和指导，可转为可售型人才房，另外一方面在全市局限（含深汕稀奇互助区）住手新的商务公寓项目的设计审批和用地出让方案审批，也能通过设计调整，让更多的住宅能够面世，来解决深圳整体市场的相关供应问题。

宣布停批商务公寓后

市场受冷显著

此次商务公寓新政，在一定程度上确实袭击了投资行为。

多位房产中介示意，深圳7·15新政出台后住宅房票紧缺，“在多个房产中介的同伙圈里看到，新政之前，中介天天推送的都是住宅，而新政之后同伙圈里推的都是商务公寓”。单价高达9.76万/㎡的前海嘉里商务中心，将立案的264套商务公寓所有推出后，开盘当天就所有售罄。

公示信息显示，该公寓立案房源共计264套，均为商务公寓。主推户型建面56-120平，均价9.76万/平，装修用度1.5万/平，总价区间在546万/套-1169万/套。尚有某公寓项目，有客户一次性买下10套公寓。

据深圳市住建局此前透露，下半年设计入市的商务公寓项目体量为107.6万平方米，估量仍将有约10万套左右商务公寓处于已建、在建和正在审批阶段。根据深圳官方早期公布的“2020年深圳设计入市商品房情形”来看，2020年设计入市的商务公寓项目（或含公寓类产品项目）共42个，到达111.33万平方米，18732套。

经我们考察发现，深圳7月31日宣布停批商务公寓后，市场内待售或现售的商务公寓项目受冷显著。

克而瑞数据显示，宣布停批商务公寓的前一周，深圳商务公寓成交面积24863平方米，成交387套，停批商务公寓后，深圳商务公寓成交面积23346平方米，成交337套，成交面积及套数均有小幅下滑。

“停批之后我们中介对于商务公寓的宣传又加了力度，基本上在我的同伙圈里天天都可以看到有关商务公寓的刷屏，但购房者的反映照样对照理性，二手的商务公寓因税费重，难脱手，流动性较差，购房者并不会忽略这些去由于它的‘绝版’而举行哄抢。”关于停批后市场的反映，深圳某中介机构的员工李明（假名）告诉我们。

商务公寓因其不能过户、不带学位、以及税费和贷款上的局限，再加上5年限售的制约，在7月31日宣布停批后，张望情绪浓重。

2020年，随着疫情后深圳市场的苏醒，并在此之后出现不分档次、不分产品销售全线飘红“过热”征象时，我就曾多次说过，深圳市场一定会迎来调控的相关政策，7月15日，高温不下的深圳楼市下了一剂猛药，祭出八项楼市调控政策。

在那时，我以为，政策的实行效果另有待于进一步考察，未来政府也应该进一步思索，若何增添供应量，指导合理市场预期，让整体市场平衡稳固。并示意未来政府另有许多需要一起配合的事情。

此次深圳停批商务公寓就是一个很好的补丁，从某种意义上讲，这一政策自己也有一定的政策延续性，并对已经批复的项目自己也做了相关的放置和指导，与上海、北京“一刀切”的政策相比，深圳的政策相对宽松，给出了一定转型空间。

总体来看，深圳政策对未来市场也有一定的提醒作用，明确杜绝了“擦边球”征象，住宅就是住宅，商业就是商业，办公就是办公，若是办公的供应多了，那就应该在设计中举行调整，这也更有利于整体市场的平稳生长。

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