2020年下半年是行业的转折点，租赁社区的落地对行业上下意义深远。

随着“国家队”的加入，公寓们与争取地皮的群雄割据时代告辞，正式进入了多方鼎立时代。确认了自身的基本盘，找到了实现历久稳固盈利的商业模式，行业的各方面也获得进一步规范化、尺度化，这些都是解决公寓盈利难题的利好因素。

一、行业土壤与市场需求正发生改变

长租市场的行业土壤和市场需求，都在往好的偏向生长。

顶层设计上，自中央「十九大」定调房住不炒，租售并举政策已出台近 3 年，从中央到地方各部委先后制订了各种支持、规范租赁市场健康生长的细则，推动租赁市场生长可谓落地有声。

实践层面，7、8两月以来，先是建行提供1900亿贷款鼎力扶持政策性住房，接着一大批实力雄厚的“国家队”，将带着200多处租赁社区陆续登场，为改变行业的款式而摩拳擦掌。

与此同时，行业的淘汰赛也已靠近尾声，体能老弱的选手们被三振出局，留下来的都是自若、青客这类较好顺应了行业新规则的头部品牌。

只管受到疫情影响，市场整体依然利好。随着都会化历程进入第二阶段，更多人口从中小都会向大都会群集，将给一二线都会提供增量的租赁人口。同时，租金水平将随可支配收入及CPI的增进而同步上升。

克而瑞8月最新数据显示，2020年的天下租赁人口为2.20亿人，市场规模为2.23万亿，预计2030年时，这两大数据将划分上涨至2.65亿人和4.54万亿规模。

其中海内500强企业逐年增进，来自企业端的租赁需求提升；蓝领群体基数重大，市场潜力大；阶段性、过渡性租赁需求也逐年上涨，成为值得关注的三大需求趋势。

这一切，都为行业真正实现盈利提供了条件。

二、旧赛道下，行业难以解决盈利难问题

长租公寓盈利难，是老生常谈了。

原本的二房东模式链条短，二房东自己就是拿房 带看 管家 售后，然则规模化后链条被拉长，直接导致用人成本上升，利润空间变窄。为解决这个难题，长租行业前后探索过许多门路。

好比用租金贷来快速获取现金，实现规模经济，争取更多的市场占有率，但受制于行业的金融产物匮乏、公寓自身的盈利能力，拼命做大的规模反而变成了“资金链断裂”魔咒。

好比将所有的修建空间都改造成房源出租，争取更大的出租利润，但缺少公共客厅、健身房、社区超市等“留白”设计，反而降低了公寓的吸引力。

好比实验是非租，实验将租不出去的闲置房源当做旅店去运营，提升出租率，但想同时知足两种需求的租客，运营成本、布草成本和房源公布成本，又成为了一笔不小支出。

此外，过早跨城谋划，同时涉足多条产物线；过分依赖挖人来推动营业；投入巨额成本自建IT系统等，日后也都被列入了行业的试错共识中。

与此同时，长租行业内部也发生着深远的改变：行业的生产力在政策、律例、措施、手艺等差别层面的释放着，以租住为中央，衍生出的管家、保洁维护、智能化、配套设施等增值服务也已经被消费者普遍接受，成为主要的非租金盈利泉源，盈利之路更清晰。

可以说，已往5年间的各种公寓项目实验，绝大多数都做了弯路和炮灰，但时代也孕育出了珍贵的种子，只待行业土壤肥沃，春风化雨，它们便能茁壮生长，托起行业明天。

三、确立尺度化运营，有用解决盈利难题

已往，传统的租房模式迫于房东小我私家精神及治理能力的限制，普遍存在价钱不透明、装修老旧、维修等售后服务体验差，甚至泛起随时上涨租金、驱赶租客的情形。

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在政府的监视治理和行业通力合作下，驱赶租客、无理由涨租等乱象有所削减，但像带看时乱答应、公区治理不规范等乱象仍时有发生。这些乱象降低了租住体验，影响了口碑与续租率，也损害了租客信心及行业生长的潜力。

小水滴以为，业内乱象不停，和行业的运营尺度化水平不足有直接关系。缘故原由有以下三点：

1、运营模式和产物线差异，统一尺度难推行

首先，行业的宏观尺度，在政府和协会的监视下不停推进生长，租金羁系、条约立案等已经在地方陆续出台。但行业整体生长水平仍处在低级水平，无法到达旅店、民宿等住宿服务的尺度化治理水平，其中详细的对客服务尺度、一样平常治理尺度还需要更多人性化磨合。

需要强调的是，行业统一尺度只能在宏观角度规范相关服务，但长租公寓是一个需要更多人性化服务的细分住宿领域，以是需要差别介入方依据自身客群定位制订特色化的、可落地的产物尺度、服务尺度等。

其次，行业的产物形态不停更新，从涣散式到集中式，再到租赁社区，履历往往滞后于运营实践。租赁社区的运营尺度，也需要一段时间的市场磨合。

运营尺度化在尺度化系统中占有主要职位

2、长租行业是人服务于人

只管借助SaaS系统和智能化装备后，公寓可以对运营义务举行剖析和逻辑串联，让事情简单化、规模化、可控化。但现实的公寓运营中，仍有大量场景需要与租客面与面完成，如接电来访、入住解决、退换房、投诉处置、维修保洁、保安等大量环节仍依赖于一线职员。以是，相关服务尺度需要预先明确，以制止无尺度可循带来的运营遗留问题。

好比，一些运营职员在带看时，为了吸引租客入住，会强调形貌或乱答应，租客入住后与预期不一致，效果导致提前解约，或增添运营隐患。

又如许多公寓不允许租客养宠物，但只将其列入租客条约，并不明令禁止。租客入住后一旦饲养宠物，若何劝说租客接受公寓治理划定，是处置宠物照样劝退租客就变成了一个运营决议难题了。

总的来说，长租公寓更多的是“人对人”的服务性生意，服务尺度出现的好与坏除了在公寓运营商对运营职员的治理培训及审核指标上，也在于运营职员自身的整体素质上，这些都将直接影响公寓服务水平的落地。 

3、虽然有尺度，但不够人性化

制订尺度是为了可快速规模化复制，人性化的尺度是为了做到足够吸引目的客群，举行差异化竞争，最终实现利润最大化。而差别项目的客群定位影响因素千差万别，以是人性化的尺度应该是适时调整的，以提升租客体验为目的而不停完善弥补、迭代升级。

旅店和长租公寓最大的区别就是生活化的状态，长租公寓是一个三七标配，30%是尺度，70%是人性化的治理。新一代的租客，既想要旅店式的尺度化服务，如拎包入住的轻松利便，保洁维修的尺度可靠，又想要住宅小区式的恬静自由，好比可以自由做饭，可以在家中饲养宠物等。

站在租客的视角来看，现在行业只解决了“确立一个尺度”的问题，还没有到达“这是个好尺度”的水平。

小水滴以为，面临这一部门租客需求，长租市场应当重视与不停磨合。在基础尺度之外，凭据服务的客群工具特征，不停增添个性化、市场化的尺度进来。此前万科泊寓成寿寺店探索的女生房、宠物房、主播房、SOHO房、健身房等五类主题房，就为行业做了一次不错的树模。

四、结语

确立人性化的尺度运营系统既能制止重复劳动，提高运营效率，保障服务质量和运营平安，同时也能为租客缔造更多更好的栖身体验，以致带来更多的增值收入，是公寓探索更大盈利空间的新发力点。

现在公寓尺度化水平虽然有所提高，但仍是行业的生是非板，有着较大的提升空间。小水滴建议，在强调精细化运营理念之前，公寓应当先凭据自身特点，确立起一套加倍个性化的尺度化运营系统。

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