受益政策盈利，住房租赁领域不停升温，在各路资源不停涌入之下，长租公寓的规模也得以生长壮大。麋集资源汇聚带来的短暂高光时刻事后，减租剪刀差、付钱住不了……疫情之下的长租公寓，新问题层出不穷。“二房东”模式之外，我们事实需要什么样的长租公寓？缺失的羁系行动将何时补齐？

　　疫情减租

　　此前不停被爆出的“甲醛房”、“偷敲门”、 “群租房”、“租金贷”的长租公寓，在疫情下，由于“是否减租”及“续约涨租”有所升级。

　　一些长租公寓品牌因推行疫情期租金减免政策，牵引而出的免租期“剪刀差”风浪。

　　近期部门长租公寓房源价钱的调整也引发租客群体不满，“续约涨租”成为现阶段长租公寓企业受外界诟病的第二点。

　　事实上，“续约租金涨”不被接受的背后，是长租公寓租住产物一向远高市场租赁水平的价钱定位。以东城地坛北里、海淀区羊坊店路3号院、朝阳区劲松五区、丰台蒲安里等多个区域热门轨道交通沿线的小区为样本，近期北京商报记者对业主直租、中介居间署理以及涣散式长租公寓三种产物举行观察发现，业主直租基本绝迹，统一小区、同档次装修，涣散式长租公寓产物普遍比通俗出租房凌驾15%-30%，部门N 1类合租房总价甚至凌驾100%。

　　价钱的高企，让长租公寓开启租金贷的营业。所谓“租金贷”，即长租公寓运营企业与金融机构互助，为租客提供租金融资，金融机构向长租公寓支付预付款，租客按月归还租金贷款。

　　价钱之外，以“服务费”为盈利点之一的长租公寓，在疫情之下，对承租人的服务尺度也不停被诟病。

　　一方面，以北京为例，是疫情之初，在全市倡议机构、小我私家配合属地疫情防控的招呼下，部门中介机构及长租公寓企业早先并没有做到配合属地治理，拒绝提供租客信息，理由是损害租客小我私家隐私，“羁系部门不允许提供”。

　　另一方面，部门返程客户投诉，在自己泛起无法进入小区或需要集中隔离时，联系管家希望予以解决，却杳无音信。

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　　反思“二房东”商业模式

　　疫情叠加经济下行周期，不管是之于企业自身运营方面的盈利预期，照样对于房东及租客层面的服务体验提升，现阶段的长租公寓都难言交上了一份满足的市场答卷。而经由此轮“免租剪刀差”、 “续约租金涨”风浪，长租公寓市场介入主体的商业模式本源问题，再被外界重提。

　　在业内，普遍以为长租公寓运营商，靠低价历久获取业主房源后，再分租高价出租给租客赢利，性子与“二房东”无异。北京商报记者此前也曾以发放观察问卷的形式，就“作甚二房东”的问题举行过一轮专题观察，其中，超七成接受问卷采访的租房人以为，不论是转租业主房源的小我私家，照样托管出租业主房源的公司或者机构，本质上都是靠赚差价赢利的“二房东”。

　　“按房源网络方式划分，长租公寓可以分为涣散式和集中式。严酷来说，相比房源治理与获取更统一规范、服务内容更多元的集中式公寓而言，涣散式长租公寓更相符‘二房东’属性，商业模式可以理解为业内所提到的‘吃差价’盈利。” 但在现汇生国际融资总裁、协纵计谋治理团体创始人黄立冲看来，涣散式长租公寓这类中介性子的“二房东”，“吃差价”的商业模式并不具有可持续性。

　　“涣散式公寓的利润太薄，房源涣散相对不易治理，空置率也相对较高，自然的抗风险能力较弱。实在，从业主体一些违规间隔行为的发生，就是基于想靠‘n 1’增添房源盈利的可能。现在我所看到的许多涣散式长租公寓，不设间隔的情形很少。由于在当前长租公寓盈利模式尚不清晰的现实条件下，少了那间间隔，许多企业都不能恒久地活下去。” 黄立冲说道。

　　羁系空缺

　　据房东东数据显示，2019年53家长租公寓泛起谋划问题，资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州成为“重灾区”，位于杭州的乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连发作资金链危急。

　　在北京盈科（上海）律师事务所全球总部合伙人郭韧看来，首先应增强对三方金融机构的资质审核；其次，对住房租赁资金的用途应增强羁系，保证资金专款专用；然后，对于金融机构放款的资金数额应适当限制。最后，最为要害的是要增强对中介机构的羁系，若是发现中介机构存在违法行为，如平台跑路的，司法机构应严酷根据执法规定追究响应的民事或刑事责任。

　　中国指数研究院公布的长租公寓专题研究报告显示，整体来看，中央层面2019年公布政策仍以确定基调，支持、激励租赁市场生长为主，生长住房租赁市场的大方向十分明确，详细政策主要包罗培育市场、支持租住、推进立法推进立法以及规范市场等多方面内容。从推进立法推进立法方面来看，当前住房租赁条例已加入立法工作计划；在规范市场方面规范市场方面，现在住建部在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击损害住房租赁当事人合法权益的行为，保障市场平稳健康生长。

　　但景晖智库首席经济学家胡景晖也直言，停止现在为止，长租公寓行业没有上位法支持，唯一能看到的，全国范围的、立法级别最高的，仅为2011年2月施行的住建部6呼吁《商品衡宇租赁治理设施》，地方政府层级也仅限于通知、设施，涉及几十万亿的产业最高执法仅为部门设施，市场很难规范，租赁群体的权益很难获得保障。同时阶段式运动式羁系治标不治本，监控机制不能常态化有用运行。

【*泉源：北京商报；作者：董亮 荣蕾】

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