假如从终局回看，当下的人们感受到更多的是情绪而非洞察本质，就如2008年经济危机身处华尔街的下层分析师们一样。若是抛开情绪，实验站在天主视角考察，我们是否过分陷入WeWork与软银的消极情绪，而忽视了这条赛道上其他的可能性呢？

抱着这样的考察视角，Knotel进入我们的视野。我们发现它只不外花了5年时间，已然生长为WeWork的竞争对手。Knotel没有走同样的轨迹，它从另一条起跑线出发，中途变轨，最终与WeWork相交。

最近一次Knotel引起关注，是由于公司裁员50%的新闻，这个时刻它已经最先以“WeWork的竞争对手”角色泛起。

2020年开年，整个团结办公行业迎来史上最难时刻：在团结办公空间的发源地——美国，WeWork、Convene、 Industrious、The Wing纷纷爆出裁员的新闻。曾预言2020年现金流转正的美国天真办公服务商Knotel也不破例，裁员200人，占公司职员总数的50%。不外，这一数字在WeWork全球12500人的基数眼前不及对方一个零头。

抛开全球都在举行的裁员共性事宜不谈， Knotel是若何花5年时间生长为WeWork竞争对手，更值得花些篇幅研究。

/ Knotel团结创始人兼CEO Amol Sarva

靠总部定制起身的Knotel

全美融资NO.2的联办选手

Knotel于2015年建立于纽约，最初专注于企业总部定制，2018年起才最先涉足团结办公营业。

现在Knotel拥有200多家门店，治理面积跨越500万平方英尺。疫情时代，除裁员新闻外，Knotel还设计提前退掉20%的办公空间（约100万平方英尺），其中绝大部分位于曼哈顿。

现在Knotel累计融资额达5.6亿美元，是美国本土获得融资第二多的团结办公企业，也是美国本土第二大团结办公企业。

Knotel高光时刻曾估值跨越10亿美元，是美国估值第二大的办公独角兽。

从数字上乍一看，Knotel确实有资格称得上是WeWork的竞争对手，然则若是不是由于这次大裁员，实在很多人并不知道它的存在。

那么Knotel是若何花5年时间生长为WeWork竞争对手的？

自2015年建立，Knotel生长还算顺风顺水，基本保持每年一次的融资节奏。

（Knotel融资历程）

数据泉源 / Crunchbase官网    制图 / PropTech研习社

2016年，Knotel以刊行可转换票据的方式获得了种子轮融资，投资方是投出阿里巴巴、蚂蚁金服的纽约投资机构FJ Labs。

从建立时间来看，Knotel比WeWork晚了5年。2016年，美国市面上的办公空间运营商（例如WeWork）大多专注于为小型公司、自由职业者和学生提供共享办公空间。

Knotel的创始人意识到，虽然公司组织架构很天真，但他们的办公场所却不够天真。

彼时，不少生长中的企业面临租约不够天真、需要缴纳高额押金等问题。在Knotel创始人看来，若是能为租客提供更弹性的租约，以及装修、简朴家具、WiFi、前台招待等一站式拎包入住配套服务，那么租客可能愿意支付更高的租金。

随后，Knotel建立了“总部即服务”（ "Headquarters as a service"）模式，为生长中的企业提供总部定制服务，但并非所有企业都有资格享受这种服务。Knotel只为20-200人的新经济公司提供服务，2-5人的创业团队或者自由职业者并不是Knotel的目的客群。这个时期的Knotel与WeWork交集并不够多。

此外，Knotel还巧妙地使用了模块化家具和其他部件，使其能够快速、轻松地设计定制的办公空间，从而为入驻企业不断生长的需求留出空间。

在运营模式上，Knotel没有接纳二房东模式，而是执行与房东共享利润的方式。早期的WeWork，除通过基金矜持了几栋楼外，其焦点拿楼模式照样“二房东”。

2017年2月，Knotel乐成获得第二笔融资，金额为2500万美元。建立不足三年的Knotel在纽约市和旧金山市的治理面积已经跨越20万平方英尺。彼时，Knotel只拥有25名员工。2017年的WeWork已然是全球共享经济的明星，软银加持的高光还在闪灼，员工数也早已数千名。

到2017年之前，Knotel还没有把自己归为团结办公。

Knotel创始人Amol Sarva在接受媒体采访时示意，Knotel与WeWork、The Yard、Breather等团结办公的区别在于：“这就像对照Squarespace和亚马逊网络服务(AWS)。你可以在Squarespace上为你的珠宝店打造一个很棒的网站，然则Netflix是在AWS上运行的。我们为公司运营(总部)，这些公司有自己的品牌、文化和客户需求，从堆栈到电视演播室。”那个时刻的Knotel定位更多是后台支持，而非前台入口。

创业前三年，Knotel专注于为企业提供定制总部服务。彼时，Knotel服务的客户包罗微软、星巴克、Knight Frank、Lastminute、Twilio等。由于目的客户差异，这时的Knotel还没有成为WeWork的直接竞争对手。

转变发生在2018年，这一年也是团结办公行业里程碑的一年。从海内联办历程来看，2018年，风险资金疯狂涌入，行业洗牌越来越凶猛，价格战由WeWork的全球推销计谋点燃。

鏖战连续到年终，血值撑不住的选手提前退却，头部选手激进拿楼的后遗症最先展现，2018年终联办关店潮最先上演，另有一些实力的选手最先钻营转型。为总部企业定制办公，成为头部选手不约而同的转型偏向。

也就是在这一年，从总部企业定制这一端出发的Knotel最先走向竞争趋于红海的团结办公。这一年，Knotel死后的投资方最先加入了地产靠山。

/ Knotel给巴西独角兽银行Nubank定制的办公室

从总部定制走向团结办公

Knotel重走WeWork旧路

2018年2月，Knotel获得7500万美元的B轮融资。值得关注的是，这轮融资的投资方包罗商业房地产咨询公司Newmark Knight Frank。同年，Knotel也最先涉足团结办公营业。

统一年，WeWork也扩大了营业局限，于2018年8月正式推出总部定制营业“HQ by WeWork”，将注意力转向10-250名员工的中型公司。

WeWork此举，一方面是为了挽留那些在履历了小公司阶段后脱离共享办公的中型企业，另一方面，也是为了追赶已经为这些客户提供服务的竞争对手。

凭据WeWork招股书，停止2019年6月尾，WeWork 52.7万名会员中来自全球财富500强的企业会员占到了38％。

此时，中国的联办玩家紧跟这一转型计谋，氪空间、梦想加、优客工厂纷纷于2018年终、2019年头推出总部定制营业。

2018年内，Knotel先后收购了总部位于柏林的事情区运营商Ahoy! Berlin以及42Floors。

Knotel收购42Floors是为了开发基于区块链的上市服务Baya，该服务可以消除敲诈，提高办公租赁市场的透明度。42Floors在海内找对标的话，相当于致力于解决商办信息不对称的好租、点点租们。

Knotel的这一计谋，WeWork固然不会落伍，早从2015年最先先后收购了近20家空间治理信息技术公司。

“失联”的合肥嗨客公寓刚刚回应了跑路一事...

（WeWork投资收购列表）

数据泉源、制图 / PropTech研习社

国际联办的历程和海内没有太大时差。2019年行业进入并购整合期，价格战之后行业上演大鱼吃小鱼。同年，Knotel收购了巴黎最大的办公空间租赁公司Deskeo。

自此，头部选手们最先进入规模战。

到了2019年头，Knotel治理面积跨越100万平方英尺，并最先进军欧洲市场。Knotel创始人Amol Sarva曾公然示意Knotel在未来15个月内治理面积将跨越WeWork，理由是Knotel的快速增长和其在纽约市的伟大规模。

彼时，Knotel的营业规模仅为WeWork的三分之一，但Knotel在纽约市的物业数目已经跨越WeWork。

到了2019年中旬，在WeWork打击IPO之际，Knotel也斩获了4亿美元的C轮融资，而且估值跨越10亿美元，乐成跻身独角兽企业。C轮融资的投资方包罗科威特政府养老基金子公司Wafra Inc.和新加坡主权财富基金GIC。

Knotel随后将这笔资金投入到全球30个最大都会的扩张中，并投资于其区块链合资企业Baya，以及家具租赁服务Geometry。Geometry能辅助Knotel以更低的成本、更快的速率来部署办公室。

/ Knotel在巴黎的办公空间

2019年10月，WeWork最终上市失利，估值也从420亿美元跌至80亿美元。对此，Knotel创始人Amol Sarva曾评价道，“这是一场大屠杀……这是一个伟大的人类悲剧。”

自此，Knotel真正成为了WeWork强有力的竞争对手，但WeWork遭遇过的问题在Knotel身上复现。

最一最先是空置。

2019年11月，《纽约商报》曝出Knotel的空置面积达26万平方英尺，这一数字在2020年将攀升至80万平方英尺，占Knotel纽约市总治理面积的三分之一。

据世邦魏理仕的一份研究报告显示，与2019年第三季度相比，Knotel在2019年第四季度签署的租约减少了80％，而同期团结办公租赁市场整体下降了75％。

然而，在这前Knotel照样对自己信心十足。

2020年一开年，Knotel在官网上宣布了Knotel2019年度的谋划情形。

停止2019年底，Knotel全球办公面积跨越500万平方英尺，在全球10个国家和区域的17个都会拥有250多家门店，欧洲市场约占所有营业的三分之一。Knotel整个投资组合的毛利率约为40％，员工人数也从2018年下半年的约100名增添到450-500名。

2019年头，Knotel曾预估条约年收入3.5亿美元，而最终的条约总金额几乎是这个数字的两倍。预计到2020年底，Knotel的现金流将到达收支平衡，而在旧金山，巴黎，伦敦和纽约等都会，预计在今年上半年就能实现这一目的。

然而，谁也没推测“黑天鹅”事宜的发生。疫情突至，Knotel2019年增添的几百人被裁掉；此前逐步扩张的面积陆续退租。

但Knotel不是翻版WeWork，人数只有200人的Knotel船小好调头。

Knotel VS WeWork

谁能笑到最后？

纽约是美国最大的都会，也是整个美国的金融经济中心、最大口岸和人口最多的都会。由于纽约市对天真办公空间的需求兴旺，WeWork和Knotel两家公司都在纽约起身，并将纽约作为最主要的市场之一。

在疫情发作前，两家公司都在以最快速率收购纽约市的房地产。《商业考察家》报道称，停止2019年炎天，Knotel已经购买了其在纽约的第100栋大楼，使该市的总建筑面积到达250万平方英尺。WeWork拥有Knotel近两倍的面积，现在是纽约市最大的办公室租户。

只管建立于2015年的Knotel和建立于2010年的WeWork有诸多相似之处，而且相互竞争猛烈，但它们并不完全相同。

Knotel和WeWork有什么配合点？

现在，WeWork和Knotel均可以为种种规模的公司提供全方位的办公解决方案。

美国房地产专家Jonathan Tootell曾指出WeWork和Knotel确实具有一些配合特征，好比，两家公司都能提供企业总部定制服务，都提供“拎包入住”的一站式服务，门店均遍布全球100多个都会。

/ Knotel在纽约的办公空间

Knotel和WeWork的区别是什么？

除了一眼就能看得出来差异，好比WeWork的联办空间更吸引自由职业者和初创企业，而Knotel将更多的注意力放在为大型企业服务上；WeWork治理面积远超Knotel，不外Knotel也在起劲追赶。

WeWork是业内第一家提出“空间即服务”理念(Space-as-a-Service)的团结办公，由此引来无数追随者，而Knotel是业内第一家提出“总部即服务”（ "Headquarters as a service"）模式的办公运营商，这一模式在2018年后引竞争对手纷纷效仿。

从收费方式来看，WeWork赚取的是会员费，Knotel的收费方式是根据面积收费，一事一议，根据租约条约。

在运营模式上，WeWork最初是二房东模式，赚取的是租金与会员费的价差，而Knotel一最先就执行类似于旅店的轻资产模式，通过与业主利润分成的方式运作。海内与Knotel运营模式最为类似的空间运营商是办伴。

在选址上，WeWork对扩张的区域和都会不那么挑剔，Knotel相对来说对照苛刻，只会选择最有可能盈利的区域（都会），好比，开罗不是一个Knotel可以盈利的都会，以是这座都会就不在Knotel思量局限。

/ Knotel的办公空间

从员工规模来看，WeWork的体量显著更大，WeWork鼎盛期曾拥有12500名员工，其中7500名位于美国，而Knotel旗下员工最多时也不外 500人。

从财务数据来看，Knotel年头示意到2020年底现金流将到达收支平衡，而WeWork预计到2022年才气实现正向自由现金流。虽然在疫情的黑天鹅之下，Knotel能不能如期完成我们要打个问号，而WeWork一直以来的“金主”软银克日撤回了30 亿美元股权收购设计，这使得WeWork的生长前景阴霾笼罩。

Knotel和WeWork两个玩家，从差异的客群切入市场，表面上看起来针锋相对，最终却殊途同归。

在WeWork盈利遥遥无期的情形下，抢先一步实现盈亏相抵的Knotel会成为投资人追捧的工具吗？

在低迷的市场情绪里，Knotel会是被忽视的金矿，照样平行天下里换一个故事演绎的WeWork？

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