近年来，随着以长租公寓为代表的住房租赁项目快速兴起，解决都会住房供需矛盾有了新的行动，租房品质也获得较大改善，但高租金、企业运营模式不够完善的问题亟待解决。

在住房租赁领域，若何让供应匹配得上市场需求、让租客租得起高品质的住房、让运营者拥有合理的商业模式，是租购并举时代下，政府以及企业运营者一直在探索的问题。

当长租公寓遇上团体建设用地，为上述问题的破解提供了方案。日前，由北京万科打造运营的天下团体租赁用地上的长租公寓样本——泊寓·院儿(成寿寺社区)正式开业运营，现在首批235套公寓已于5月下旬所有租罄。第二批公寓已启动预租，设计于四季度所有入市。

业内人士示意，此举不仅使北京“租购并举”的住房保障体系获得进一步完善，促进了都会能级提升，还为转型升级中的房地产行业探索出一套成本可控的长租公寓轻资产运作模式。

提升土地设置与行使效率

土地供应侧结构性改造越来越受到各行各业的瞩目。北京早在2015年就意识到了盘活农村团体性建设用地的主要性。

2015年2月，北京市大兴区等33县(市、区)被原国土资源部确定为团体谋划性建设用地入市的试点区域。2017年11月，北京市公布《关于进一步增强行使团体土地建设租赁住房事情的有关意见》，为团体土地上建设租赁房铺平道路。

紧跟土地流转与入市的政策风向，北京万科在2018年年头北京市公示首批团体谋划性建设用地使用权用于建设租赁住房项目之时，便出资入股成寿寺地块。据悉，泊寓成寿寺社区获得了相关部门的大力支持，自2018年3月15日取得立项批复，到2018年8月23日取得工程施工许可证，总用时仅5个月，比设计提前2个月开工，最终项目较综合设计提前6个月开业。

这个团体土地租赁项目是万科介入的北京市租赁住房供地中优质地块之一，位于南三环方庄桥西南角，处于方庄商圈。

详细来看，北京金城源投资治理公司作为立项主体，将项目建成后45年的谋划治理权及收益权转让给万科，转让金为项目开发建设所需的所有资金。万科卖力所有建设成本投入，获得项目45年谋划权，北京金城源投资治理公司获得牢固租金 超额谋划分红。双方建立合资公司作为项目运营的主体，卖力项目一样平常谋划治理，每年支付村团体保底收益及超额分配。

业内人士示意，该项目激发了后的成寿寺地块更久远的价值，并进一步释放土地增值空间。成寿寺地块被用作租赁住房建设，则提升了土地设置与行使效率，在解决高房价下住房供需矛盾的路上先行一步。

据了解，当前在北京市内，万科已获取了6个团体土地建设租赁住房项目，总建筑面积75万平方米，能够提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。2020年~2022年，万科每年设计新增约7000间租赁住房。

改善供需与错配

高房价之下，租赁市场崛起已是趋势。贝壳研究院此前公布的数据显示，现在北京租赁人口为800万人，而租赁房源量仅为350万间，租赁缺口达400万间以上。

不仅如此，北京租赁市场还存在严重错配。

一是供求错位，租赁人口中近400万白领需求自力空间，而供应中仅80万套开间或一居的自力空间，无法被知足需求的大部门青年只能接纳合租方式。

后疫情时代，为什么我们应重新拥抱联合办公？

二是价钱错配，除北京市逐年拆除的城中村，北京市合规的租赁住房实在只有250万套，平均每套租金为7000元/月，超出了年轻人合理的支付局限。

泊寓·院儿(成寿寺社区)的入市有用助力了两个错配问题的解决。

首先，通过设计解决供求错位。在租客衡宇空间面积牢固的情况下，万科通过“模数推导”准确研发了房间内的设置，通过家具来设定功效分区，推导出房间的结构，极大地提升了房间的使用效率。

其次，得益于创新的互助运营模式，虽然项目位于地理位置优越的南三环，但其开间产物订价仅为每月3600元~4600元，价钱约为周边同品质一居室租金的65%~84%，既保障了栖身生活品质，也降低了租赁成本。

另外，继成寿寺的900余套长租公寓入市后，北京万科另有高立庄等项目的长租公寓即将入市，这部门新增租赁住房供应可以进一步对租金价钱起到平抑作用。

退出机制待完善

除却增添供应、平抑租金价钱、提升栖身品质，对于外界来说，团体土地建设租赁住房的开发运营模式同样值得关注。

据相关人士先容，现在有以下几种模式：第一，大兴区可通过挂牌的形式，对团体建设用地举行公然出让流转。第二，大兴区以外的，国企可通过作价入股、联营模式，与团体经济组织互助开发；非国企可通过谋划权租赁的模式与团体经济组织互助。

以万科的高立庄、成寿寺项目为例，双方的互助模式是村团体卖力提供土地，北京万科卖力建设和运营，每年会付给村团体收益。这种互助方式并没有改变土地所有权。

虽然团体土地建设租赁住房政策为企业进入打开了端口，然则当前团体土地建设租赁住房中不能转让退出的要求，导致企业需要负担几十年的所有谋划风险而没有准确的退出途径，这极大地提高了企业的谋划风险，降低了介入热情。

业内人士以为，当前的互助模式中，对于非国企有较多的限制，不利于让加倍天真和有活力的民营企业介入其中。此外，由于当前团体土地建设租赁住房不能用于抵押、不能转让退出的要求，给运营企业带来融资难题以及需要负担50~70年的所有谋划风险，势必会降低企业介入的积极性。因此，团体土地租赁住房项目需要有更完善的退出机制，保障行业能够形成“进入—退出”的闭环，更好地建设“租购并举”的住房保障体系。

一直敢于创新的万科正在举行退出层面的探索。房地产投资信托基金(REITs)或许可以为团体租赁住房项目正常退出提供保障。

据万科相关人士先容，万科大兴瀛海租赁住房项目，作为天下团体建设用地公然上市流转的试点项目，计划建设约15.6万平方米租赁住房，属于央行重点支持局限，现在已提交完整申请材料，守候政策明确后的审批意见。但消防验收、税费厘定、退出机制等相关规定还需进一步完善。

业内人士示意，在团体建设用地上建设长租公寓，是完善长租公寓用地供应的有益探索，也是“房住不炒”的主要实践。

第一时间GET商业空间产业最新资讯 下载迈点APP

扫一扫下载APP

举步维艰的旅游业：不管是OYO还是Airbnb，复苏没有“快进键”