2020年，大型租赁社区成为行业新势力，极大地改变了行业款式。但大型租赁社区相关人、财、物和数据沉淀都还在试探阶段，也由此产生了一系列新问题：若何判断项目的可行性？若何打造都会标杆租赁人居产物？若何构建完善的人才梯队？行业供应商和服务商，若何定位、为企业赋能？

01 投资与可研，变得庞大与艰难

从宏观趋势上看，团体用地、租赁社区也许可以“盲投”，但详细到每一个项目，则习惯和必须举行投资可行性研究。投资可研不是一两份讲述，也不是一两位专家建议，而是多层次、全链条的解决方案。

租赁住房根据投-融-建-管-退的营业闭环，一份严谨的投资可研讲述，是决议大型租赁社区项目的条件，但在详细执行时会遇到一系列难题。

市场分析，缺乏权威市场相关数据，且不具有可比性，也缺少对标项目，如区域的有用供应和需求，这些基本数据都无法获取。

产物方案，缺少针对性的设计规范，设计院也缺乏租赁住房产物的研究和履历，如产物业态、房型配比、配套功效等。

财政测算，缺乏依据来支持收入相关的假设条件，如租金增幅、增值收益等，在成本项里也是云云，累积税收和利息到达30%，我们明显知道这个数据一定禁绝，但又无可奈何，险些成了薛定谔的猫。

大型租赁社区投资大、细节多、影响久，在政策麋集期、行业数据不完整、没有可比性尺度的情形下，国资国企不得不先行先试，力争当好排头兵。不外在“租售并举”的大靠山下，只要认准“大型租赁社区是行业未来”这一趋势，在2021年虽然“测禁绝”，仍可勇于战略性投资。

02 计划与设计，运营头脑前置，削减不完善、不能逆

租赁社区的设计在执行不停弥补修订的2003版《住宅设计规范》，该规范的制订靠山是住宅大开发时代，以都会化为靠山，家庭需求为起点，租赁住房在客户群体、使用需求方面，与商品住宅存在较大差异。

在计划与设计过程中，融合公寓运营场景，运营头脑前置是行业研究的一大偏向。运营头脑前置是指在建设阶段就提前考量运营场景需求、连系运营场景举行计划设计，削减不完善、不能逆。

大型租赁社区的项目定位、计划设计、室内装修，到营销招租、租客运营，曾经的涣散式公寓、单体集中式公寓的行业履历已不能用来“抄作业”。

企业在落地大型租赁社区项目的过程中，从建设前期就应做好运营场景下的设计空间预留，并连系智能化运营、成本预算等综合维度做综合评估，组织建设团队与运营团队深度相同，削减因“调换设计”增添的成本，制止革新成本叠加。

运营阶段的成本、用度、效率，很大程度上又与产物阶段的设计、质料、工艺和智能化选型等密切相关。

新都会主义的崛起与Z时代的到来，给租赁住房的计划与设计里带来更大挑战。中国已往的都会化源自功效主义计划头脑，都会计划根据功效画块块，带来都会人流的潮汐和隔膜，西欧的都会摒弃了柯布西耶的功效主义计划。我国都会在不停的修高架、建地铁中突飞猛进，交通越来越拥挤，邻里越来越冷漠，没有了社区和社群，雅各布斯的新都会主义日渐被流行起来，其关注社区的计划理念，与年轻人的租住生涯需求一拍即合，如开放的社区，便捷的步行，一公里内解决知足生涯所需。

另一边，Z世代的年轻人住公寓，已不仅仅是为了遮风挡雨，说走就走的旅行、动漫游戏与电竞、养狗撸猫撩妹儿正在成为一种崭新的生涯方式。新的生涯方式需要与之匹配的空间来承载，我们三十年都会化历程中，可售住宅的计划设计理论、理念和实践都在遭遇挑战。

03 战略与人才：顶层设计不能缺，人才缺口有序补

没有战略定位，决议就摇晃，治理就无根。

国资国企是被动进入公寓市场，来不及做战略计划和顶层设计。地产系显然相对自主和市场化，但单纯参考或复制行业的生长目的、商业模式、组织设计，同样没有顶层设计，例如组织设计，有些地产系公寓企业隶属于商业地产，有的隶属于都会公司，有的是自力营业板块。再如物业公司和公寓公司的关系，是铁路警员各管一段，照样职能上吸收合并，也没有明确界说和界限。可以说，没有战略定位，之后的投资结构、组织架构、岗位设计都难以决断。

另一边，长租公寓的人才技术专业门槛远远高于其他地产行业。对比旅店、物业和住房租赁等差别行业对从业人员技术要求示图，可以看出，大型租赁社区需要的人才技术点最多，需求也最庞大，如线上线下融合的营销人才，如工程建设和运营融合的高管人才。

克而瑞数据显示，停止2020年9月尾，TOP20房企累计治理规模上升至约71.6万间，开业规模到达约37.9万间。租赁企业已经从追求规模为王转为精细化、专业化。但行业现在还没有完善的人才培养途径，租赁社区正式运营时，虽粮草足够，却面临无将可选无兵可用的尴尬。

品牌公寓焦点人才主要来自旅店、房产中介、开发商和互联网公司，曾经是国企系和开发商系挖人的主要工具，薪酬曾经一起飙升，被高薪请去、赋予重责，但由于战略定位不清晰、期望值太高、职责界限不清、国企文化不顺应等等，大部分公寓高管不幸成为试验品。

04 市场与销售：市场的事情焦点是品牌，销售的事情重点是系统化建设

“急于砍柴，疏于磨刀”的征象，在租赁企业中频频发生。毋庸置疑，租赁企业第一要务是招租，但不应急于做推广、获流量，制订好品牌战略才是首件大事。

REITs：箭在弦上

创业系的长租公寓被称为品牌公寓，是由于其具有明确的自身品牌定位和产物定位，有针对性地打造品牌调性和人群画像营销，从而能让销售事情事半功倍。例如YOU 针对年轻人打造情怀，新派主打中高端市场，9号楼瞄准员工宿舍主推床位。一些小而美的公寓也善于通过差异化服务来打造自身品牌，如专精女性公寓、高级白领公寓、大学生公寓来形成竞争壁垒。未来还可以进一步挖掘市场细分需求，好比学区公寓、新婚公寓、高管公寓、健身公寓、直播公寓、宠物公寓等。

受历史传统和组织文化所限，公寓的品牌建设对国企和开发商都是伟大挑战，我们从品牌名字中可以管中窥豹。

公寓招租即销售，难点不仅在于客户需求和平台流量的多元化，更在于销售的系统化建设不足，借用下图表达销售系统的结构。

谈销售，不能不谈流量，公寓企业不停实验新可能，如企业客户，私域流量，会员系统等，将能取得长足生长。

05 软件与硬件：一账通与一脸通，营业与财政一体化

公寓运营治理系统随同行业生长，已经成为行业必需品和基础设施。

智能门锁、智能水表、智能电表、人脸门禁已经是公寓标配，随着租赁社区的建设、完工、运营，更多的终端装备需要接入公寓软件，如小区入口的车行、人行装备，如Wi-Fi笼罩，如公区智慧零售终端，这些装备接入的背后需求是多个营业场景的融合，实现一帐通、一脸通，软、硬件已经不是简朴的系统对接，而是深度融合的智慧社区解决方案。

在规模以上公寓企业，财政和运营团队很大一个难点是对账，即逐日的应收账款和实收账款的一一对平，这项事情耗时耗力，其间摩擦和矛盾也不少。固然，财政部更面临扎心的事情，即权责发生制记帐，特别是收入确认事情，公寓的收入类型繁多，买卖场景庞大，若是不能通过信息化工具分类处置，意味着财政人员只能在Excel里默默地消耗青春。

2021年最先，新的租赁准则要求表外的租赁营业所有表内资产化，将是一滩不得不面临的难题。营业和财政一体化，是行业ERP系统成熟的基本标志。

后记

我们依然坚持三年前的判断：公寓市场是蝌蚪形，即大头部和长长的尾部，没有腰部。

1、头部市场：更多开发商入局

在租赁新政的推动下，地方国企显然是当前公寓市场的行业头部，房地产TOP10经由三年狂奔，也是当下的头部企业。随着更多土地、资金供应政策的落地，更多的中小开发商有机遇实现弯道超车，在公寓市场赢得先机、成为头部，这个情形虽还没有发生，且容我们耐心守候。

只有吸引开发商纷纷入局，才气真正激活长租公寓，实现租售并举的国家战略。2021年应该有望看到这个趋势。

2、长尾市场：政府羁系的课题和难题

二十年前，快捷旅店在上海降生，并保持了高速生长，但依然有大量的长尾市场：廉价旅店。十年前，链家最先了天下扩张，今年的贝壳加倍势不能挡，同样存在数不尽的中小地产中介。不管大型商超照样新零售若何挤压，小卖部、便利店换个姿势好好得在世。长租公寓市场不管履历怎样的风雨，中小品牌公寓这个长尾市场都不容忽视，其深耕区域、机制天真，铸造了顽强的生命力。

租赁条例的主旨是生长机构化、专业化的谋划机构，若2021年租赁条例完成立法，职业房东面临着公司治理和财政治理规范化的挑战，以顺应政府羁系要求。在创业大潮中，长租公寓和千团大战、O2O模式、共享经济、互联网金融、互联网教育一样，履历荣光和灾难，悲壮地被讽刺。蛋壳危急把行业推到了冰点，反过来也可以理解为利空出尽，市场最先修复、守候反弹。（*本文泉源：微信民众号“水滴管家”）

俯察微观，践行2021

租赁住房的现实运营治理变得有术可循：

• 投资可研虽然艰难，但做出投资决议也许不难。

• 计划设计虽然不易，运营需求前置是一剂良药。

• 战略缺失人才不足，亡羊补牢犹未为晚。

• 公寓营销两手抓，一抓品牌，二抓销售系统化建设。

• 软硬件一体化是标配，业财一体化是尺度。

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