*本文经转载自  寓盟管家

　　克日，长租公寓平台因资金链断裂、谋划不善等泛起倒闭停业的案例显著增添，使得住房租赁当事人权益受损，行业生上进入调整期。

　　今年，长租公寓平台企业接连“停业”，使得“租金贷”的杠杆风险引发更普遍的关注。

　　“租金贷”作为一种金融工具，其自己目的在于缓解租客的租金支付压力，加速住房租赁平台的资金回笼速率，降低企业的资金压力和融资成本。但随着一些长租公寓平台规模快速扩张，“租金贷”用途被逐步异化。

　　若何辩证看待“租金贷”?住房租赁行业生长存在哪些融资层面的掣肘?多名专家和行业从业者示意，应指导行使好“租金贷”以加倍康健的方式成为住房租赁行业融资结构的组成部门。而相关企业需要尊重行业属性和长周期纪律，基于自身优劣对应制订生长战略，做好久远结构。

　　“租金贷”背后的融资逆境

　　当前，长租公寓运营主要分为涣散式和集中式两种。其中，涣散式长租公寓，多为“二房东包租”模式，即在各小区内承包运营小我私人房源举行统一装修后再出租治理。

　　对于包租形式的公寓运营模式，由于前期包租、装修及运营的投入成本较大，许多长租公寓企业最先使用金融杠杆，形成以“租金贷”为主的周转模式。随着行业的快速生长，“金融 长租公寓”的模式泛起异化。

　　纵然像蛋壳、青客等已乐成上市的长租公寓平台，也异常依赖“租金贷”对其现金流的支持。

　　以青客公寓为例，2019年轻客公寓乐成上市成为海内长租公寓第一股。凭证公然数据显示，住手2019年终，青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例为62.6%。而2017- 2019财年，青客公寓业绩连年亏损，三年净亏划分为2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

　　无独占偶，蛋壳公寓在2017-2019年净亏额则划分为2.72亿元、13.69亿元、34.37亿元，累计亏损超50亿元。其使用租金贷的租客占比同样较高，2017- 2019年前9个月，蛋壳公寓使用租金贷的租客占比划分到达91.3%、75.8%、67.9%。

　　“租金贷”占比偏高，背后反映出长租公寓行业“缺钱”的窘况，也因此折射出行业当前面临的融资形式单一、融资难问题。相对照大型长租公寓企业的融资环境，中小企业融资渠道则加倍有限。

　　乐乎公寓首创人、CEO罗意告诉记者，在长租公寓行业生长初期，行业整体对资金需求普遍较大，引入“租金贷”自然而然成为部门企业获取资金的主要方式。

　　西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中央主任姜先登向记者先容到，长租企业的融资难点主要体现在两个方面。第一，该类企业普遍缺乏有价值的抵押物，无法获取大额银行贷款;第二，该类企业普遍净资产规模较小，收入存在较大不确定性，无法知足公司债券刊行的基本要求。

　　行业羁系的“堵”与“疏”

　　随着长租公寓市场一再泛起风险事宜，租金贷模式的风险逐渐凸显，引起羁系关注。

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　　2019年12月份，住建部等六部委发文明确，住房租赁企业的租金贷收入不能跨越租金收入的三成。

　　今年9月，住建部宣布《住房租赁条例(征求意见稿)》。其中，在规范“租金贷”使用上，《意见稿》明确提出“三不得”，即住房租赁企业不得以遮掩、诱骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁条约中包罗租金贷款相关内容。

　　除严酷规范住房租赁行业对“租金贷”的使用外，《意见稿》也提出多项扶持政策，提出住房租赁企业可以根据国家有关划定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。包罗支持创新住房租赁金融产物、服务，生长房地产投资信托基金，支持企业刊行公司信用类债券及资产支持证券等多种融资手段。

　　对此，中国人民大学国家生长与战略研究院都会与房地产研究中央主任况伟大示意，住房租赁的金融支持有利于稳固租赁企业运营风险，构建耐久融资结构形成稳固现金流，将对租赁行业耐久康健生长方面形成主要助力。

　　乐乎公寓首创人、CEO罗意以为，此举解释国家支持住房租赁产业、推动“房住不炒”的住房供应偏向没有改变。他指出，在当前社会对住房租赁产业的关注热度和舆论压力下，《意见稿》内容周全且理性，并未泛起矫枉过正的情形。

　　多位专家在采访中示意，“租金贷”自己是其中性工具，要害在于使用者对底层资产质量、资金债务、行业预期以及运营风险处置举行判断和掌握。未来，应指导“租金贷”以加倍康健的方式成为行业融资结构的组成部门，从而使得行业整体融资环境加倍立体、多元。

　　在采访中，罗意对《意见稿》中关于“行业税收优惠”内容十分关注。他提到，租赁产业是住房结构中的一环，具有自然的民生属性，无法在短期内获得较高回报。此项政策解释国家对租赁行业生长的体贴与支持，将对缓解行业生长逆境、降低运营成本、实现行业耐久康健生长等方面发生起劲影响。

　　潮水褪去后的市场远景

　　经由十年生长，只管部门长租公寓平台停业新闻时有发生，但在市场需求、政策推动以及行业自身生长的不停完善下，长租公寓市场远景和空间依然足够。

　　据前瞻产业研究院讲述剖析，2019年，我国长租公寓市场规模已经到达1.73万亿元。在购房压力大、住房流动性频仍以及购房者购房看法转变综合影响下，未来长租公寓市场生长远景广漠，2025年市场规模有望突破3万亿元。

　　从涣散式“包租”到集中式公寓，再到大型社区式租赁住房，越来越成熟的运营模式也吸引着差异偏好的资源流入，支持住房租赁产业生长。其中，也不乏国开行、建行等“国家队”的身影。

　　早在2018年，建行便率先确立建信住房服务有限责任公司，成为国有六大行里最早入局住房租赁市场的。今年5月，中国建设银行划分与广州、杭州、济南等6地签署互助协议。未来3年内，建设银行将给予不少于1900亿元的贷款支持。

　　此外，据东方财富choice数据显示，住手9月23日，相关房企刊行“住房租赁”“长租公寓”相关公司债共计10笔，刊行金额达127亿元，刊行票面利率中位数为4.15%。其中，首创刊行的“20首集租”刊行利率最低，为2.68%。

　　未来，在行业自身生长与政策动员下，金融支持长租公寓的行业通道也将朝着加倍流通、多元、立体的偏向生长。而相关企业仍需不停提升运营内功，夯实产业基础。

　　“从业者需要充实尊重行业具备的民生属性及长周期纪律，实时调整心理预期。稀奇要注重市场颠簸对带来的风险影响，提前做好应对。” 罗意示意。

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