镇静了一阵子的团结办公，又最先泛起涟漪。

克日，WeWork宣布或通过SPAC上市，估值约为100亿美元。唯一实现正向盈利的联办创富港拟重新三板转创业板上市，去年10月已提交上市指点立案质料。

行业里的地产二代或上市公司二代也在进入这个领域，他们带着精装修、多元业态的新打法来了。

看这摩拳擦掌的节奏，难道团结办公将掀起新一轮上市潮？

我们不妨来回首一下，通过SPAC方式上市的联办第一股——优客工厂显示若何？

仅从市值转变看，去年11月上市的优客工厂履历了股价下跌的阶段，现在优客工厂总市值为2.64亿美元，这一市值较其上市首日市值（6.18亿美元）少了一半。

上周，优客工厂还发起了上市后第一次股票增发，以每股4.05美元增发4938271股普通股和认股权证，募资约2000万美元。本次募资将用于营业扩张（50%）、手艺研发（30%）、公司谋划（20%）。

上市之后，“团结办公第一股”优客工厂最新的财政显示若何？透过优客工厂克日披露的股票刊行报告书，我们发现了几个有趣的数字。

1.关店16家，但会员人数逆势增添25万

停止2020年9月30日，优客工厂运营中的办公空间的数目达158个，较2019年底的174个削减了16个，运营中的可用工位数目降至约5.8万个，较2019年底的7.3万个削减了1.5万个。

值得关注的是，虽然优客工厂现在提供的工位和办公空间数目都有所下滑，但会员数目不降反增。

停止2020年9月30日，优客工厂拥有约86.04万名会员，其中包罗约83.05万名小我私家会员和2.99万家企业会员。

而在一年前（2019年9月30日），优客工厂拥有60.96万名会员（58.46万名小我私家会员和2.5万家企业会员）。

也就是说，在已往一年的时间里，优客工厂会员人数增添了约25万，其中企业会员增添约4900名，小我私家会员增添24.59万名。

企业会员的增速虽不及小我私家会员，但收入孝敬不容小觑。

停止2020年9月30日，优客工厂排名前25位的大型企业会员租走了26.9%的工位，孝敬了2020年前三季度总净收入的24%。

此外，受疫情影响，2020年团结办公行业的出租率不可避免地泛起下滑。

停止2020年9月30日，优客工厂运营中的158个空间的整体出租率约为72％，较2019年底下降了7个百分点，95个成熟空间的出租率约为78％，较2019年底下降了9个百分点。

2.轻资产模式占比近50%，2021年将推250个轻资产空间

停止2020年9月30日，优客工厂在51个都会拥有222个办公空间（运营中的158个空间和正在建设的64个空间），其中，自营空间116个，轻资产运营模式的空间106个。

图：优客工厂旗下空间情形（泉源：公司通告）

不难看出，优客工厂自营和轻资产模式此消彼长，轻资产模式在2020年增进迅猛。

停止2020年9月尾，优客工厂在资产轻量化模式下拥有106个空间，治理面积约为27.3万平方米，占所有空间总治理面积（59.7万平方米）的45.7%。

在去年优客工厂五周年公布会上，优客工厂创始人毛大庆示意，2020年优客工厂的目的是完成100个轻资产项目的签约，轻重比达约1:1。

2020年1-9月，优客工厂以轻资产模式推出了59个新空间，治理面积约为10万平方米，与2019年同期相比，轻资产模式下的新空间数目和治理面积划分增添了151%和73%。

优客工厂设计在2021年以轻资产模式继续推出约250个新空间，可以预见的是，2020年，优客工厂轻资产模式下的空间数目以及治理面积将周全赶超自营模式。

现在，优客工厂轻资产模式分为以运营治理输出为主的U Brand模式，以资产托管为主的U Partner模式，值得关注的是，2020年前三季度U Partner模式共缔造了500万元（70万美元）的净收入。

此外，停止2020年9月30日，优客工厂在北京、上海、广州、深圳、南京、无锡等一线和新一级都会完成了12栋旧楼到天真办公空间的革新。

3.亏损额有所收窄，近三年租赁用度超11亿元

受疫情影响，2020年前三季度，优客工厂的净收入有所下降。

2020年前三季度，优客工厂的净收入达5.985亿元人民币（合8810万美元），较2019年同期下降了31.6%。

自2015年4月建立以来，优客工厂尚未实现盈利。2020年前三季度，优客工厂的净亏损达3.588 亿元（5280 万美元），较2019年同期的5.707 亿元有所收窄。

2017-2020年前三季度，优客工厂的累计亏损额靠近20亿元，巨额亏损主要是由于门店扩张、门店重整、门店收购等需要大量的资金。

图：优客工厂收入组成情形（泉源：公司通告）

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从营业收入来看，现在优客工厂主要有三大块收入泉源：空间会员费收入、营销和品牌服务收入以及其他服务收入。

值得关注的是，2020年前三季度，优客工厂空间会员费收入占比再次上升，空间会员费收入占总收入的近六成，而在2019年，空间会员费收入和营销和品牌服务收入平起平坐。

而空间会员费收入的成本（不包罗减值损失）主要包罗（i）租赁用度，（ii）员工薪酬和福利，（iii）折旧和摊销用度以及（iv）其他事情空间运营成本，例如逐日成本维护和清洁以及保险用度。

图：优客工厂空间会员费收入的成本组成（泉源：公司通告）

其中，租赁用度一直占有空间会员费营业总成本的六成以上，2020年前三季度，空间会员费营业所支付的租赁用度高达2.95亿元。

2018-2020年前三季度，空间会员费营业累计支付的租赁用度达11.67亿元。而在轻资产模式下，优客工厂无需支付任何的租赁用度。

4.社区电商营业累计GMV达7490万元

上百个实体空间，几十万的社区会员，优客工厂也在行使社区的大量流量来探索新的盈利设计。

优客工厂于2019年8月推出了优客U品小程序，入住会员和他们的社会联系人可以介入团购，以优惠的价钱在平台上订购并交付到优客工厂的空间。

（图：优客U品小程序）

在去年优客工厂五周年公布会上，优客工厂创始人毛大庆宣布2020年优客工厂的社区电商营业要实现1个亿GMV的小目的。

通告显示，自2019年8月推出以来，优客工厂共处理了约3.72万个U产物订单，GMV为7490万元。

5.一年内到期债务达1.87亿元，获厦门银行9000万元授信

停止2020年9月30日，优客工厂的现金和现金等价物（银行存款和库存现金）为8960万元（1320万美元），这一数字在2018年底、2019年底划分为2.746亿元和1.758亿元。

可以说，优客工厂的“账面现金”，为3年来最低。

而停止2020年9月30日，优客工厂一年内到期的债务合计达1.87亿元，其中包罗8630万元（1270万美元）的短期乞贷，900万元（130万美元）一年内到期的长期乞贷、500万元的投资答应等。

图：优客工厂的债务情形（泉源：公司通告）

为了偿还债务，优客工厂示意计划延伸或更新这些乞贷，或从商业银行或其他机构或实体借入新的贷款。

好消息是，2020年11月12日，优客工厂从厦门国际银行北京分行获得9000万元人民币的授信额度，年利率为5%-6.8%，期限为一年（2020年11月16日至2022年11月15日）。

优客工厂并非没有意识到资金问题。优客工厂示意，公司正在追求扩大轻资产模式，在这种模式下，可以削减开拓新空间的前期资源投资。

6.高管平均年薪40万，毛大庆配偶拥有65%投票权

图：优客工厂高管团队组成（泉源：公司通告）

和第一次递交的招股书相比，优客工厂的高管团队 " 大换血 "。

其中，优客工厂董事长由毛大庆变更为原首席生长官张国文，CEO一职由优客工厂团结创始人何壮坤担任。

现在，优客工厂高管团队一共有13人，平均年龄约为45岁。除董事长兼首席财政官张国文、创始人毛大庆、自力董事韩梅、徐井宏，其余高管成员均在40余岁。

这支高管团队去年从公司领走了多少钱？

2020年，优客工厂向董事和执行官支付了总计514 万元人民币（76 万美元）的现金待遇。大略盘算，每一位高管的年薪不到40万元。相较于动辄百万年薪的高管团队，优客工厂高管的年薪并不算高。

图：优客工厂股权结构（泉源：公司通告）

本次增发完成后，毛大庆和白小红配偶合计拥有公司约65.12％的投票权，Ambitious World Limited持有2.47%的投票权。

凭据此前优客工厂向纽交所递交的招股书，毛大庆配偶持股35.27%，是优客工厂第一大股东，Ambitious World Limited持股8.56%，位列第二大股东，星牌团体持股5.31%，位列第三大股东。

由此可见，毛大庆即便卸任董事长和CEO，但依然对优客工厂享有绝对的话语权。

7.551名员工，人均治理面积2700平米

停止2020年9月30日，优客工厂共有551名员工，其中，543名员工位于大陆，其余员工位于新加坡。

而在一年前（2019年9⽉30⽇），优客工厂共有751名员⼯，包罗429名运营职员，144名产物手艺职员，71名金融职员，37名市场营销职员，70名行政职员。可见已往一年，优客工厂的员工总数足足缩减了200人。

图：优客工厂员工组成情形（泉源：公司通告）

从岗位漫衍来看，现在优客工厂的运营职员占比跨越半数以上，产物手艺职员占比靠近四分之一。

优客工厂314名运营职员中，有170多名具有旅店运营或其他服务行业履历。

通告显示，停止 2020年9月30日，优客工厂一名运营职员在中国内地平均运营约2762 平方米的空间。 

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