从2014市场萌动，2016年政策加持，再到2018年资源狂热，长租公寓曾是资源眼中的宠儿。

但从甲醛事宜、公寓暴雷、盈利难题到蛋壳公寓陷入资金危局，长租公寓行业这几年风波不断，未来也愈发不明晰。

暴雷潮中，集中式长租公寓却仍然相对平安。最新新闻显示，背靠链家资源、依附涣散式模式快速扩大市场规模的自若，选择加码集中式公寓。

11月30日，自若宣布战略并购贝客青年精品公寓。凭据官方海报，并购完成后，自若将在北京、上海、广州、深圳、南京等7个都会，运营53个集中式公寓项目。

资料显示，贝客青年精品公寓在天下拥有31个白领公寓，合计房源5000余间，漫衍在北京、上海、南京、苏州、徐州等地。

对于此次收购，自若方面称，有助于快速提升自若在焦点都会的集中式公寓规模。或许，在涣散式公寓到达一定规模后，自若也有意做大集中式，追求两者之间的平衡。

并购结构集中式

11月30日，自若官方宣布并购贝客青年精品公寓；午间，贝客青年精品公寓官方微博亦官宣了这一新闻。

公然资料显示，贝客公寓隶属于江苏贝客邦生活服务有限公司，该公司建立于2013年，谋划范围包罗住民一样平常生活服务；企业治理咨询；财务咨询；物业治理；房地产经纪；企业形象谋划等。

现在，贝客青年精品公寓在天下拥有31个白领公寓，合计房源5000余间，漫衍在北京、上海、南京、苏州、徐州等地。

并购完成后，自若将在北京、上海、广州、深圳、南京等7个都会，运营53个集中式公寓项目，规模得以快速扩张。

除此之外，自若还在广州推出首个租住社区——自若里，该社区拥有1500余套衡宇，现已开放500套房源，入住率到达97%。现在，自若已形成了涣散式合租、整租、豪宅，以及集中式独栋和社区的全品类租住产物笼罩。

一位业内人士在接受看法地产新媒体采访时指出，由于人人栖身需求并不集中，以是涣散式长租公寓较难做大，只有对照特殊的园区或者对照集中的办公区做长租公寓才会对照有优势，贝客的项目正是普遍位于大都会和人口净流入的都会。

“今年长租公寓面临许多问题，这次收购也至少说明自若在谋划方面是对照稳健的，依旧有一定的能力举行扩张。”

“涣散式公寓竞争更猛烈、无序，公寓运营商更难提供协同服务，也更容易受到限制，好比不能做N 1等。”协纵计谋团体有限公司团结创始人黄立冲剖析，自若若是继续走涣散式公寓，上市的合规难度或许更高。

随着青客、蛋壳等陆续赴美上市，自若至今尚未上岸资源市场。自若CEO熊林曾对外示意，长租行业已由创业期进入精耕期，自若未来一段时间的首要任务是深耕企业产物、服务、手艺、团队，提升用户体验，因此不会急于启动IPO，也没有明确时间表。

不外，从2018年最先，自若已受到多轮资源加持。

2018年1月，自若完成由华平资源、红杉资源、腾讯3家机构领投，华兴新经济基金、GA资源、H Capital、源码资源、融创等机构介入了跟投的A轮融资，召募40亿元，估值约200亿元。

2019年6月，自若完成B轮融资，召募约5亿美元，由泛大西洋资源领投，腾讯、红杉资源、天图资源等跟投，融资完成后估值到达约45亿美元（318亿元）。

今年3月，软银通过愿景基金向自若投资10亿美元，公司估值到达66亿美元，这也是疫情时代对自若的一次补血，让其资金链得以继续运转。

自若双模式之问

资源方的“输血”，为不盈利的自若提供持续生长资金。纵观这几年，自若照样将扩张重心侧重在涣散式公寓上，并成为现在长租公寓涣散式的代表企业。

数据显示，自若已经为天下九个都会近50万业主、300万自若客提供栖身产物和生活服务，房源规模突破100万间，入住率高达95%。

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“集中式的自若寓在很早就已经泛起，自若是一个综合化的谋划模式，集中式长租公寓和涣散式长租公寓都有在生长。”财经研究员江瀚指出，因此，这次并购贝客，并不能说自若在改变自身的生长模式。

看法地产新媒体领会到，自若早期曾举行集中式公寓运作，但2014年后，却一直没有更多集中式公寓项目拓展。

直到2018年，自若建立资管平台，才迎来集中式公寓的新一轮生长期。这一资管平台涵盖自若豪宅、自若寓、自若驿、自若都会之光等多条整栋式公寓产物线，接纳委托治理、租赁谋划、战略互助等三种互助模式，也被认为是自若重启“集中式公寓”的标志。

有剖析指出，自若涣散式公寓和集中式公寓两手抓，是为了实现规模化的同时实现规模效应。

“一些集中式品牌公寓衡宇数目到达两三万间的时刻，盈利状态可能会改善对照快，治理成本、后台成本会大量分摊。”原链家研究院院长杨现领曾剖析，涣散式公寓容易上规模，但规模效应临界点来得对照慢。

“涣散式涉及到多个条约买卖，尤其是今年暴雷事宜，很大程度上也是由于衡宇托管的成本对照高，造成和房东相同成本较大。”上述业内人士剖析称，集中式确实有降低成本的优势，而且利好规模效应的体现。

利弊解码

长租公寓凭据房源性子，能够分为集中式公寓和涣散式公寓两种，两者之间各有优劣。

其中，集中式长租公寓是指独立成栋的出租房源，包罗运营商以二房东模式租下谋划赚取现金差价、重金收购持有运营，或是房企自有项目转售为租。

集中式的模式主要是尺度，对房型和内部设置执行统一装修革新和对外招租，像万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓此类房地产开发商们举行运营，天生有开发、持有物业优势，也解决了矜持租赁土地的难题。

从谋划角度看，虽然条件投入大，规模较难做大，但集中式长租公寓的运营成本更低，利润也更高，便于尺度化运营、提高治理效率，更易通过社交功效的设计形成客户黏性。

“从长远来看，解决都会人口租赁需求的主流方式可能照样涣散式长租公寓。”据领会，由于涣散式模式较轻，门槛较低，以是入局者更多，竞争也更为猛烈，主要以创业型公司为主。

这些企业依托资源方获得资金支持，通过与小业主签约获取小区民宅，举行统一装修出租，典型企业有自若友家、青客等。

通常来看，涣散式长租公寓的康健运营方式是低收高卖，通过装修和服务合理提高衡宇溢价，实现盈利。

不外，在长租公寓抢占市场的早期，存在为了争取房源和客源而“高收低租”的征象，也为自身谋划埋下隐患，自若也不破例。

前我爱我家副总裁胡景晖曾于一场电话会议上指出，以自若、蛋壳为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价钱的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价钱，导致北京房租上涨。

这或许只是一个缩影。

不外，一些大的涣散式长租公寓企业，亦能够依附规模冲淡“高收低租”带来的部门压力。不外，一旦泛起现金流问题，谋划依旧会受到影响。

在长租公寓遇冷、新冠疫情带来谋划压力之时，一再泛起涣散式长租公寓暴雷。市场数据统计，2017-2019年共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再谋划。今年前十月，传出暴雷新闻的企业已超20家，上海、杭州、苏州、成都、广州等多地均有泛起公寓企业接连暴雷。

今年，受到疫情影响下，房源空置期和空置率上升，自若为了保证现金流，也泛起要求业主降房租，提高租户租金的征象。

因此，有剖析指出，适当提高集中式比例，或许能够在一定程度上降低“高收低租”带来的营收压力，还可以有用调治供需配给、提升服务效率，并对租户举行平安治理，提高品牌的竞争力。

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