前天第一篇《别再给长租公寓泼脏水了！》，迈点的编辑在同伙圈里说：也许没有一个行业比长租公寓在舆论上过得“更惨了”。没记错的话，是从大年初七最先一直被“骂”到现在。黑心，无良，发国难财的字眼一次一次泛起，说实话，也挺为这个行业感应委屈，二房东真的是个挺不容易的苦差事…

我也感同身受，以是这篇想写写若何“杀死”二房东？固然伶俐如你,“杀死”的固然不是所有二房东…

穿着黑中介“亵服”的二房东

首先要“杀掉”的是心术不正的二房东。这个行业从降生以来，就充斥着太多心术不正的二房东，甚至穿着黑中介“亵服”的二房东。

租赁是一个大产业。从西欧发达国家的都会路径来看，发达国家的租赁人口占比在30%以上，而现在我国租赁人口占比仅为12%。但纵然是这12%的份额，在中国已形成了万亿级的广漠市场。

在“租购并举”导向和市场需求刺激下，长租公寓逐渐兴起，成为解决租赁市场痛点的新方案。跟传统衡宇中介差别，长租公寓是专业化的机构住房租赁企业，通过将集中收购的房源，举行统一的装修革新、配齐家具家电，并提供包罗保洁、维修等多种租后服务的形式，让消费者在租房过程中获得更优质的产物和服务体验，并以此赚取租金差价和服务用度。

长租公寓是针对传统租赁市场痛点的精准偷袭，拥有广漠市场，但跟西欧等国家成熟的租赁市场相比，海内长租行业才生长几年，处在生长阶段的初期。不得不认可，长期以来，中介虚伪房源、出租屋品质差、房东随意拿捏租户等痛点屡被诟病。不少投身于长租公寓领域的二房东，前身就是房产中介，这原本是一件近水楼台的好事，本可以利用以往履历更好的为这个消费升级的新兴市场服务。

但遗憾的是，不少二房东为了片面追求利润最大化，饰演的是不光彩的“黑中介”角色。这有点像早些年的黑车司机，消费者恼恨的不是他们的驾驶技术，而是他们不断地损坏游戏规则。以是纵然他们酿成出租车司机、滴滴司机，仍然会出问题。

早期的长租公寓运营商，不少人只是换了个马甲，从小老板酿成了CEO，不是我有什么小看链，他们的不少人商业理念确实没有什么提高，只不过以前碰头递的是一根香烟，现在递的是一张手刺（或者扫一个码）。面临这么一个为人服务的万亿租房市场，头脑模式照样停留在屋子上，左手倒进，右手倒出，赚个差价，一定是没有未来的。

这样的二房东往往唯利是图，他们成批拿房，搞点家具，放几盆花，屋子做成许多小隔层，不思量平安，也不思量品质，以为就是长租公寓了。

我熟悉的一个房东老板，对这类二房东充满深深的小看。由于他是拆迁户，拥有6套屋子，不少二房东找到他，他原本也想把屋子交给二房东，自己省心点。可是，他厥后去看了这些所谓长租公寓二房东装的屋子，就决议自己干了。“质料都是轻飘飘的，种种味道，空和谐洗衣机都是杂牌子，最不合理的是他们的间隔，异常不合理，既窄小又不平安，这样的屋子也配叫长租公寓？！”

以是，长租公寓自降生之日起，为什么经常陷入舆论的漩涡，经常被污名化，这帮本质上是黑中介的二房东，做出的“孝敬”确实不小。毋庸置疑，长租公寓进入下半场，他们是第一批被“杀死”的二房东。

第一批死掉的涣散式“二房东”

其次要“杀掉”的是不懂运营的二房东。长租公寓以新兴行业的姿态搅动万亿级租房市场，知足了都会新生代群体对生活品质和租房理念的升级。但面临庞大的供应链条与多元的服务场景，许多二房东的商业模式照样停留在租金差这样的物理状态。上半场蓝海的时刻，由于是第一批吃螃蟹的人，挣到了第一桶金的快钱，然则到了下半场红海的时刻，他们往往不知所措。

多家长租公寓运营商现实上仍然是“二房东”的治理模式，他们从房东手中获取房源，再出租给差别的租户。房间往往漫衍在差别的小区和地铁站四周，没有显著的区分标志和统一的治理体系。

疫情恰恰是一个分水岭。疫情导致的退租更进一步加剧了租赁企业的资金难题。短期内无法招租，失去了源源不断的资金活水，导致现金流的枯竭。这部分压力现在已经发生巨大影响，一些“二房东”已经悄悄死去，预计二季度，会有更多的中小公寓品牌二房东生计难题。

易居企业团体CEO丁祖昱示意，从疫情对行业造成整体损失的情形来看，中资产（包租模式）比轻资产严重；涣散式比集中式严重。

可以预见，一大批二房东会在这次洗牌中加速退出，今年整体爆仓的公寓可能要远超于去年，或许都集中在中小公寓，特别是涣散式长租公寓。

主要原因不外乎两个：

1.“规模竞赛”的市场抨击

2017年成为长租公寓的“新时代”，租购并举正式在十九大讲述中被提出，各地方政府随后针对租赁市场麋集公布了大量激励政策，长租公寓行业成为风口。政策风口下，资源、玩家疯狂涌入，类REITs破冰，长租公寓规模如吹气球般膨胀。令人瞠目的规模竞赛为野蛮增进的行业埋下了诸多隐患。

房租上涨是最直接的效果，涣散式公寓是始作俑者。我爱我家研究院公布的《北京衡宇租赁2018年年报显示》，在各大长租公寓品牌争抢猛烈的北京，整年通俗租赁月租金环比上涨幅度到达19.7%，到达5251元/套，以年盘算，平均每套房多交房租跨越一万元。

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再加上租金贷这样的“金融创新”，头部品牌为了迅速扩大规模，中尾部品牌种种违法违规操作，情形一纰谬就直接跑路，直接把“租金贷”给玩坏了。最致命的是，市场并不需要那么多虚高的长租公寓，供应关系失衡，房源泛起空置，资金链压力更大，就会泛起恶性循环。

2.涣散式的运营瓶颈

长租公寓是租房的升级，显然已经从“提供一间屋子”转向“知心服务运营”。但许多品牌方挣快钱挣习惯了，让他们突然酿成具有工匠精神的运营方，基本是不可能的。确立时间短的许多中小长租公寓品牌，现实上就是一些小型房产中介公司“穿了个马甲”，只管在装修、押金支付等方面下了一些功夫，但在渠道、服务上依旧是传统房产中介的思绪。

他们的运营方式跟他们的客群险些脱节，他们也想研究年轻人，然则研究来研究去都是年轻人玩剩下的器械，以是这批跟不上时代而且只会一味模拟只学皮毛的二房东，一定也会第一时间死去。

告辞草泽时代

呼叫“持久力”二房东

以是，所有的长租公寓运营商不得不认可一个现实，“二房东”模式已经告辞草泽时代。长租公寓下半场，正在呼叫“持久力”的二房东。个人认为下面几个偏向可以参考，只提供粗浅的思绪，详细不睁开，权当抛砖引玉。

1.是非租连系

据我领会，除了原本品牌企业既做长租又做短租的模式，现在也泛起了将长租公寓租赁给专业的短租品牌、双方根据现实入住率分成，共担风险、共享收益的模式。举例而言，将十个长租房间装修完后租赁给短租品牌，由短租品牌卖力将房源挂到各个短租网站上，逐日的清扫、布草替换等事情都由短租品牌卖力，双方根据约定比例按月举行收入分配，长租公寓品牌既节省了运营的成本，也享受到了短租行业的高利润率。

2.空间利用率要做生活服务文章

这个可以学习旅店的坪效和大堂文化升级。一些长租公寓最先在空间利用率上做文章，例如，将公共空间举行流动节日租赁、在公寓内增添收费的娱乐消费设施如娃娃机、增添收费性子的空间服务如咖啡店、便利店等，将空间使用效益最大化成为了精致化运营的重点。

3.做长租公寓的“两栖动物

YOU 国际青年社区创始人、董事长兼CEO刘洋一直坚定做集中式长租，他在透露YOU 的商业逻辑——既能在传统的行业里获取租金差，又能获取社区带来的增值，因此刘洋将集中式长租公寓形容为“两栖动物”。在刘洋看来，自2017年以来放弃直投店模式，转轻资产运营，YOU 通过提高社区的精致化运营，既知足个性化栖身需求，也通过盘活存量资产让社区增值。

4.做更垂直的小而美细分品类

除了做大，把企业做到行业金字塔的顶端，最终奔着上市为目的，也可转向做更垂直的小而美的细分品类。市场上相对乐成的，好比女性公寓、学生公寓、西席公寓、快递公寓、养老公寓、高级白领公寓等。

5.轻资产模式输出

头部企业如魔方、乐乎等一直试图举行轻资产模式的输出，地方政府机关单元宿舍楼、人才公寓以及小型的长租公寓品牌是主要的治理输出工具。乐乎都会青年社区CEO罗意曾对记者示意，大量的地方政府互助项目是未来乐乎增进的主要一极，“乐乎输出专业的治理团队和治理系统，能够辅助这些项目实现优越的运营，带来优越的栖身体验。”

转型“轻重资产连系”的模式似乎已经成为了头部企业的共识，无论是集中式或是涣散式，头部长租公寓企业现在均在对外举行轻资产输出，从而减轻资金链条的肩负，将前期投入在IT、数字化运营、标准化方面的淹没资源转化为现实利益。

以魔方公寓为例，去年起在天下20个主要都会举行“玩赚公寓合伙人设计”的巡回分享会，举行轻资产化运营模式及数字化能力的托管式输出。魔方生活服务团体副总裁钱智康称，魔方的轻资产输出模式形成了研发、营建、系统、营销等全系统标准化流程，可以直接在新都会、新企业举行异地复制。

6.拥抱房地产开发商

随着开发商入局，差别派系的长租公寓品牌可以抱大腿或者强强互助。现在，海内规模前百房企中布局长租公寓的占四分之一，去年在行业规模排行榜上，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓位列前三。

开发商缺的是运营履历，然则开发商有物业，资金实力雄厚。新派公寓创始人王戈宏曾在多个场所直言，长租公寓是一个要烧大钱的行业，未来必定是土豪开发商的天下，小运营商想逆袭很难。

综上，长租公寓已经进入下半场，我们找到必须具有“持久力”的二房东。如果说，上半场，这个行业跑太快了，陷入团体规模竞争的负循环，那么下半场，行业应该形成一种共识——慢下来、活下去，树立“慢”的价值观，去确立“慢”的运营能力。上半场，验证了公寓包租爆仓、投契套利、迅速滚起雪球的高周转 资源杠杆“欠债为王”的时代已死；下半场，我们正在进入更注重稳健财政、精致运营、服务实业的“运营时代”！

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