新冠疫情的扩散升级，引发了全球经济和金融市场的伟大动荡，所有这些叠加在一起，给中国社会经济带来了亘古未有的打击和挑战，也增加了未来行业的不确定性和风险。

文旅产业作为此次危急中受影响最大的产业之一，据不完全统计，仅中国旅游业一天的损失就达170亿元，若是再加上文化、娱乐、新型商业等文旅相关产业，损失加倍惨重。

面临危急带来的伟大挑战和不确定性，文旅地产若何化解？若何在鼎力坚守、解困、振兴的同时抓住机遇，掌握局势，结构谋篇，让未来文旅地产加倍康健可连续生长？带着这些疑问，记者采访了思凯来文旅产业团体董事长李涛，现将采访内容整理如下。

文旅地产疫后振兴重当下更要谋未来

在此次抗击疫情中，许多文旅企业坚守岗位，作出了应有的孝敬；也有许多企业奋战在一线，捐款捐物，积极参加支持医疗抗疫职员的接待住宿等。现在，中国已率先取得抗击疫情的全球阶段性胜利，下一步若何振兴经济则是加倍严重的挑战。

突出线上，激活流量

在疫情之后的经济中兴、行业中兴中，文旅产业应将疫情中线上活跃模式与疫后的经济振兴充实连系，将线上优势转化到整个文旅谋划中，精准引入流量，快速提升活力。

精准定位，有序开放

针对现在人流严重不足的现状，凭据市场、都市需求，在社会谋划解冻历程中，把这些需求与自身产业精准定位，有序开放谋划。

帮扶解困，抵御风险

文旅企业投资较大，需要众多服务职员，以是现金流是各大企业生计的基础。保证现金流，控制不必要的支出，让企业能够在这几个月中保持基本的战斗力，维持企业基本活力异常主要。另外，各地政府也推出了一些扶持政策，将这些政策与企业运营相连系，可以减轻企业肩负，尽快渡过难关。

抓住机遇，精准营销

凭据以往履历，疫情中的经济生涯，对于大经济环境而言，影响有限。以是后续的商务活动、人们的休闲活动另有反弹的机遇，在这历程中，企业应抓住机遇，让产业活跃起来，让谋划活动逐步走上正轨。

连系现在危急和新的政治经济环境发生的伟大不确定性和挑战，行使当前阶段，思量清晰未来战略性的重新结构，显得尤为主要。实在，此次疫情也给了行业更多时间从差异角度举行更审慎的评估和更深入的思索，人人对于文旅地产抵制不确定性风险的考量，有了加倍深刻的认知。

此外，对于商业模式的康健性、安全性，人人议论得也对照多。在抗疫历程中，经济生涯基本停摆，但以家庭为单元的最基本的生涯方式又重新凸显，人们有更多时间思索康健生涯的意义，同时也接受了一些新的生涯方式，如线上教育、线上办公等，这种线上获取信息的生涯方式，在这次稀奇的历史时期，让人人有了更深的明白。

经由思索，我们也提出了一些问题，什么样的文旅地产是加倍康健、加倍可连续、加倍顺应未来政治、经济大环境的？文旅地产实际上是通过物质性产业手段带给人们精神性享受的地产形式，什么样的物质手段是康健有价值的，更经得起磨练，在未来产业转型、经济升级生长中更有活力？什么样的精神文化内容在都市生涯、消费升级中是人们最需要的？这些都是从业者在本阶段需要审慎思索的问题。

文旅地产从求“量”进入求“质”生长阶段

实际上，经由近10年的生长，地产50强中大概有40%的公司已涉足文旅地产开发运营，也发生了一批对照优异的企业，在文旅地产方面投入许多，也建成了一批优异项目。总体而言，文旅地产这些现状值得人人深思：

乐成的精品项目较少

在每个都市都能看到许多文旅新城、文旅小镇、文旅产业园等项目，且大部门项目投资伟大，占用土地资源也许多，有些项目照样当地政府作为推动新城和区域生长的引擎型项目和标杆型项目。然则从质量上而言，乐成的精品项目较少。

缺少乐成的商业模式

许多文旅地产项目基本照样大面积拿地，大投资额业态撬动，土地金融式的项目较多；产业自身运营优越，具有较好的资产价值，能带给人们更多精神享受、带给都市更多文化价值的项目较少。普遍存在开发投资效益低、资产风险大、投资回报周期漫长、金融投资风险指数高等问题。

产物业态、商业模式与消费升级需求差距较大

许多产物七八年都没有转变，许多产物线相对相同，许多产业内容多年都没有升级换代，然则消费者的需求却在不停迭代升级，随着中产阶级数目不停扩大，大都市群也在不停蕴蓄，相对于其他消费门类来说，文旅产业与市场需求、消费者需求之间存在着对照大的差距。

产业生长模式有待进化并扩展

实在文旅地产与许多内容毗邻在一起，如运动、康健、文化创意、艺术、教育，甚至农业、科技创新，等等。岂论在生涯方式上照样产业上，都存在着异常多的毗邻可能性，然则我们的产物在跨界创新和普遍融合方面还远远不足。

专业性、创新性的综合团队相对稀缺

在文旅地产开发、投资、运营中，文旅团体是主要的产业生长推动者。由于文旅地产产业链对照长，对照复杂，以是其与简朴的房地产开发流程和产业能力差异，这就要求一批走在行业前线、推动产业生长的专业文旅地产团体泛起。从现在文旅地产开发机构来看，专业性、创新性的综合团队相对稀缺。

经由对文旅地产现状的反思与审阅，可以得出一个结论：由于土地政策的转变，金融、消费、城镇化也在转变，而文旅地产的转变相对较少，现有的产业手段已经不相符现在大的政策，以是文旅地产下一步生长应该是一个更高条理的进化历程。

若何进化呢？应该从追求量的生长之路逐步进化到追求质的生长之路。此次危急会改变海内许多产业，对于整个经济、社会、都市生长也是一个主要节点，希望行业能够抓住机遇。总之，进化之路是一定的，文旅地产作为整个社会经济中的主要板块，一定也要走这样一条路。

文旅产业经由近10年的生长，从产业组成来说类型加倍普遍，从产业精深度来说走得更专更精，经由多个项目的实践与总结，有这样几个特征能够代表新一代质量生长的文旅地产属性：

文旅地产项目更应关注一个都市的文化。除了自身商业的乐成，还要追求给都市带来更多的文化活力、文化资产，更关注都市价值，关注所在片区、社区的文化属性。

正如天下着名都市学者刘易斯·芒福德对都市文化的概述，都市文化就是承接已往的传统，创新现代新的文明，同时将这些在都市历史文化生长历程中传承下去。在所有地产门类中，文旅地产使命更高，在宏观上要知足都市、片区、社区加倍升级的要求。

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在终端，文旅地产应有自己乐成的更可连续的产业模式。不是完全靠土地金融支持，必须有自己可连续造血的能力、缔造价值的能力、深度运营的能力和自身优越的资产价值，包罗文化价值、经济产业价值。

从消费者和使用者生涯方式和消费需求而言，文旅地产要与更多的新型消费类型、更多元的精神文化要求深度连系。以是会降生许多新型业态，体育、康养、教育、文化创意、科技创新等许多种别的项目降生，极大厚实了产业手段。

从产物角度更相符城镇化升级和消费者对产物升级的要求，更具特色，更具文化性，更具产物精致度。

以上这四大属性基本上也代表了新一代质量生长指导下文旅生长的大方向，在新一代文旅主要生发地及重点生长区域中会降生更多新文旅。

都市新文旅是增量中的主要表现种别

中国正处在城镇化百分之六七十的水平，未来另有10%的升级空间，尤其大都市群的生长，让中国又降生了近20个万万级以上的大都市群。都市群是未来最后10%新增量的产业生长主要承接区域，在这些区域，另有一些对照大的新的城镇增量开发，在这些新城当中，新的活力能量驱动中央已经潜移默化地发生了转变。

早先的文旅地产主要是通过投资大型主题娱乐等焦点引擎型项目动员该区域的产业和消费集聚，这种集聚效应是都市所需，也是城镇化和区域经济生长所需。然则在新时代和新经济靠山下，集聚的产业和内容将会发生根本性转变。

也就是说，从娱乐、主题公园等这些更物质性的内容，展现更厚实、更有机的归于都市本体的新型商业、文化、教育、体育、康健、科技创新等产业魅力元素、都市开放空间生态，这种未来新的要素组成将取代已往老的机械式的要素组成，而集聚模式将升级为更有机的模式。

由于土地对照稀缺，政府对于新项目的期待值越来越高，希望这些项目一方面能够带来新业态的投资，一方面能够缔造新型区域消费中央，拉动经济生长和其他产业集聚。这是城镇化升级和新型消费升级中新的使命。

文旅地产在这样一个大前提下会降生一些新的内容。同时，中央对于房地产、对于土地金融政策越来越严酷，且对于地产对照限制的大金融环境也和已往有了很大差异，再加上都市和消费人群新的需求，都市新文旅会是一个在增量中的主要表现种别，一个创新的主要热门区域。

再把研究聚焦在国际文化旅游休闲的乐成区域，可以看到这些区域并不是一个重大的资产业态聚积或者累加，而是一个有机组成，岂论是悉尼达令港，照样伦敦西区泰晤士河南岸，天下范围内的都市文化旅游，都可以看到文化休闲集聚区产业集聚方式的多种多样，其中许多并不是靠很大的业态，而是能够与都市生涯融合得异常好的可连续业态。

这些业态的集聚吸引消费者频频到访，远比主题公园带来的价值更多。实际上，文旅休闲产业这种新的集聚效应自己没变，变的是内容，可以容纳更多的新型产业，形成更多的新型消费中央，而商业和产业的乐成，又推动了整个都市文化和品牌的良性生长。

这样一个生长的产业模子一定会在中国泛起，最最先由于资源率先进入可能会接纳一些对照容易的通道模式，这个模式若是改变会回归产业生长的自己客观规律，在这一历程中有许多新型产业模子降生，与未来都市新文旅项目发生更亲切的毗邻，是综合许多要素的定制化生长的效果。

同时，和都市人性化的空间、更宜居的空间、生态的空间、修建内外环境等形成系统化的组成的创新，成为更可连续、更有条理、更有深远价值的带给人们更多元体验和更广义内在的新型项目，会在未来大都市群或者二线一些主要都市普遍降生，这就是都市新文旅。

今年3月13日，国家发改委、财政部和工信部等23个部门团结印发《关于促进消费扩容提质加速形成壮大海内市场的实行意见》，指出重点推进文旅休闲消费提质升级，构建文旅多产业多领域融合互通的休闲消费系统，建设文化产业和旅游产业融合生长示范区。

可见，拉动内需市场，建立一批国家级和区域级的消费中央，是当前刺激海内消费的重点所在。而文旅地产作为新型集聚产业，将是主要载体和主要推动力。

都市更新与文旅连系驱动存量市场

都市新文旅针对的是最后10%的增量，实在城镇化到达百分之七八十以后基本就告一段落了，往后会进入存量市场。存量市场基本上以都市更新驱动，实际上也与西欧等国家生长路径一样，当新增量基本完成以后，整个都市生长就进入都市更新升级中。

都市更新，就是从简朴的增量市场进入存量市场的探索，从存量市场寻找可缔造的空间。由于已往城镇化是一个量化的历程，许多都市虽然生长起来了，然则其文化内在、社区环境、区域潜在价值等许多都未被充实挖掘出来，还停留在一个肤浅的阶段。随着现代都市转型和人们对于都市文化生态宜居产业林林总总新需求的降生，都市更新在存量中的升级异常主要。

而升级有多种产业表现形式，可以是微革新，也可以是整个片区的系统化革新。但不管怎样，文化、旅游、教育、艺术等文化类、休闲类、创意类的产业一定是都市更新中最焦点的内容。而这些新内容不能简朴地称为商业地产，它实际上是一种文化，一种新型都市更新中文旅商的连系，内容可以许多元。现在这个市场异常伟大，大湾区、长三角等部门都市已经在这方面举行了一些对照大范围的实践。

实际上，都市更新也是对已往快速城镇化的纠偏，或者说弥补，由于在当初“快速”的历程中许多内容都没来得及更有品质地打造，以是实在我国许多都市都异常需要“更新”。且这类项目有个利益，由于其所在区域的经济、消费、产业款式已经开端形成，都市更新只是在其中做一个升级，以是投资风险相对较小，却容易带来锦上添花的效果。

尤其在研究许多西欧发达国家都市更新项目后发现，都市更新与文旅地产联系亲切，许多都市更新项目更新的并不是物理性的空间，而是借助物理性的空间提升生长机遇，行使其已往的文化历史产业基底和传承，与新型产业、新的都市物理空间融合，带给都市新的资产、新的形象、新的生涯。如伦敦国王十字、巴特西电站综合革新项目等。

说到底，文旅产业面临的不仅是10%的增量，另有很大的产业生长空间，同时针对更大的都市更新，文旅地产也有更多的新的产业领域值得我们去研究。

新康旅和新旅居未来将强势发作

此次疫情令人们加倍重视康健，未来连系新的都市人口老龄化，辐射普遍的康健产业与文旅可以很好的融合，发生发作式增进。尤其都市群周边，在驾车一两个小时的区域，连系较好的生态环境，再加上逆城镇化不可避免的趋势，这些区域会成为新刚需。

且随着科技的生长，人们生涯方式、出行方式、工作方式也发生了响应转变。同时，随着教育、体育、康健、养老、都市休闲和度假等产业的增进，都市推动逆城镇化的生长。而随着一些农用集体土地的释放，逆城镇化有了载体，形成了新的需求，而这个需求是已往相对简朴的旅游地产所缺乏的，会催生一批新的康养旅居产物或者都市微度假产物，而且这些产物一定是与城镇化最后的10%相辅相伴相生的。

作为文旅地产的分支，这些产物将成为疫后投资热门区域，同时也与许多文旅特色小镇战略结构形成更好的连系。实在，现在浙江、大湾区等都已经泛起了这样的产物。而且可以预见，未来将有更多企业进入该区域，探索其中的地产内容。

综合创新能力将推动文旅地产周全升级

上述所说的热门区域是传统文旅产物线或者司空见惯的文旅中笼罩相对较少的区域，为文旅企业提供了更为广漠的天地和挖掘新型消费的空间。同时，文旅产业内在、外延凭据现有经济和产业城镇化等大环境发生了很大转变，作为控制计划和土地的主导方，政府对产业的认知也应与时俱进。

政府的思绪应从已往以“量”考量文旅项目转变为以“质”考量文旅项目，以其对都市的综合孝敬、对消费者美好生涯升级的孝敬等多方面综合考量产业定位，同时在招商时，不一定一味追求规模的伟大，而应更关注产业创新能力、带来更高资产价值的能力和未来连续运营的能力，等等，这些新课题，在相符大环境的情况下都市发生。以是，未来5-10年由于大环境的改变，会带来文旅地产自己生长路径和生长手段对照大的改变，各文旅地产开发商甚至整个产业款式将重修。

毫无疑问，未来会降生一批以突出质量为价值观的好项目，而推动质量生长之路的一定是文旅开发团体中的文旅产业机构，这样的产业机构现在已经可以看到许多雏形，以后并不一定完全来自机构自己，可能会形成社会行业的平台式大互助，由于文旅产业方面的综合人才对于市场需求而言相对稀缺，以是一家独大、麻雀虽小五脏俱全的产业生长模式并不一定能降生高质量的产物。

预计未来会泛起一批“产业 产物 投资 运营”等多方面都具有很强专业能力和创新能力的文旅产业团体，这是未来走质量生长门路的新型文旅项目的主要推动力。若是未来行业中能有这样的企业降生，就标志着升级之路能够实现。

【*本文泉源：微信民众号“中房协商旅文地产”（ID：zfxslw），作者：桃子】

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