日前，数家机构监测数据显示，在已往的一季度，深圳写字楼空置率环比微升、净吸纳量(注：写字楼的出租吸纳量的盘算方法为：新租面积 扩租面积-退租面积；出售吸纳量是指新出售面积；总吸纳量为二者之和。)暴跌。现在，随着企业和社会经济流动逐步恢复运作，加之近期政府出台的一系列经济刺激以及产业扶持政策，机构判断写字楼需求也正逐渐恢复。

供应阻滞 空置率企稳

4月8日，第一太平戴维公布《2020年第一季度深圳商用物业市场回首与展望》（以下简称《讲述》）讲述指出，季内受连续的供过于求市场特征叠加疫情之负面影响，总体市场去化显示低迷，净吸纳量下降至1.3万㎡；空置率方面，主要受新增供应影响，全市平均空置率结构性环比微幅上升至26.2%。

凭据第一太平2019年第四季度的数据来看，期内测得空置率为24.6%，也即是今年一季度空置率环比上升1.6个百分点，第一太平方面回复南都记者示意，本季度数据有校准，事实上监测到的空置率环比微升1.2个百分点。

一般而言，各机构由于监测局限和统计方式的差异，得出的详细数据彼此间会存在细微差异。高力国际对一季度深圳市场的监测亦示意，一季度突发的新冠肺炎疫情打乱了社会经济流动，空置率环比下降0.1个百分点至21.1%，但在吸纳量方面也是削减至约1.6万㎡。

深圳写字楼空置率自2018年底以来已连跌数个季度，除了自己经济形势放缓之外，伟大的供应入市成为主因。凭据去年年底包罗第一太平戴维斯、高力国际等多家研究机构的数据监测，配合显示深圳写字楼空置率已经升破20%。有深耕深圳办公市场多年的行业人士告诉记者，这是2003年以来深圳办公楼空置率首次升上20%。

当前，只管疫情导致的都会冰冻将市场压力进一步放大，但几近阻滞的供应入市使得空置率得以暂时企稳。凭据第一太平方面的反馈，疫情防控政策导致歇工歇业，使得多个原筹备季内入市的项目顺延交付，季内深圳仅录得华侨城大厦一个项目的入市，全市物业总存量环比仅扩容1.2%。

来自金融行业的需求占比44%

空置率易受供应量影响而颠簸，代表现实租用的净吸纳量则更能反映市场需求，因而考察吸纳量指标更能反映疫情影响。凭据第一太平2019年第四季度的数据，期内录得净吸纳量为14.2万㎡，以今年一季度约1.3万㎡的净吸纳量来盘算，指标显示低迷，仅为上季度的十分之一。

深圳写字楼一直以来吸纳量增进强劲，凭据高力国际此前监测，2019年深圳实现净吸纳量46.3万㎡，同比增进七成；其中五成的需求来自科技、媒体、电信TMT新兴行业，占有深圳写字楼承租的“半壁江山”，其次即是占比两成的金融行业。不外在遭受疫情打击的今年第一季度，来自金融行业的需求占比44%，反超了TMT行业的29%。

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业主延续以价换量政策 

疫情的到来极大压制了买卖流动及需求端显示。“受春节传统假期和防疫流动的综合影响，租赁市场流动在一月末至三月初时代显著受阻，直至季末随着复工复产的逐步推进，市场问询度及成交量才最先活跃”，第一太平方面透露，多数租赁买卖实质于疫情前已开展商务洽谈，疫情后才得以迅速签署租赁合约。

连续走低的空置率和低迷的吸纳量也影响了业主预期。《讲述》指出，多数业主由于对季内市场成交额持有较低期望，故仍延续上季度的以价换量计谋，少数业主推出有限的中低层优惠单元，停止季末，全市平均租金环比下跌1.6个百分点。

事实上，自2018底深圳写字楼空置率最先连续攀升后，租金受连动影响也已环比下跌并连续数个季度，业主们不得不以价换量——释出更优惠的租赁条款，维持物业的出租率；而在今年整年，租金还将面临下行压力，高力国际剖析以为，疫情造成企业利润损失和随之而来的租户对于风险的把控，仍会在一定水平上影响2020年写字楼市场的走向。

阶段性打击之下，投资者仍抱信心

不外，阶段性的疫情打击未能影响投资者对深圳市场信心，第一太平在《讲述》中指出，“大多数已努力于市场内寻找投资时机的国内外投资者仍维持开放的问询态度，但实地考察则受交通限制而无法开展”。与此同时，多数投资者也以为疫情将有助于资源值在连续的历史高位中有所修正，新的时机或从危急中酝酿。

对深圳基本盘的依然认可是其中的主要逻辑，受双区驱动的宏观政策利好支持，投资者连续看好深圳市场。去年2月，国际着名投资机构领展房地产信托基金首进深圳、以66亿元价钱收购深圳福田新怡景商业中心，这一事宜被视为深圳市场基本盘被境外投资者看好的典例。

据第一太平的统计，在2019年发生在北京、上海、广州、深圳4个一线都会的大宗物业买卖中，深圳市场虽然买卖宗数依然落后于北京、上海两城，但单宗买卖金融却以25.7亿元的规模首次位居四城首位。

高力国际也以为，“深圳经济所受到的打击只是暂时性的，预计2020年下半年写字楼的需求将会逐步回暖”，尤其是对TMT行业公司而言，疫情催生的线上办公和基于互联网的社会经济流动或将为该行业公司带来新的市场生长时机，并可能增添他们对办公空间扩张的需求。

此外，硬币的另一面是：只管当前来自内外部的不确定因素令市场需求显著放缓，但这也使得市场天平向买方倾斜，“对于租户群体，当下的市场环境有利于其在原本租金较高的区域或写字楼中获得租金相对较低的优惠条件”，高力国际剖析指出。其也建议，业主应当努力与租户相同尽可能制止退租情形的发生，并试图与实力雄厚的成熟企业租户签署历久租约以对冲市场中仍存在的不确定性所带来的风险。

第一太平华南区商业楼宇部主管黎青山在克日接受记者的采访中也透露，疫情之下各家企业都在做项目对比、考量，特别是一些外企及今年到期的租户；而业主方面也在与租户洽谈租赁、车位等条款，尝试做一些留存客户的相同。黎青山展望，由于租金下行压力大，下半年市场或将迎来议价窗口期。

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