一、长租公寓已酿成最熟悉的陌生人

达尔文的进化论提出，生物进化的纪律是由低级到高级，由简朴到庞大。这种看法对长租公寓也适用。

原始的长租公寓异常简朴，就是把市场里的闲置房源整合出来，再租给有需要的人。现在，长租市场已进化一条庞大多元的赛道，运营从简朴到庞大，规则从无序到有序，行业从野蛮飞翔，变为带上镣铐舞蹈。

10年时光已往，前仆后继的长租创业者从未住手探索，积攒下了许多业内共识。共识就如同门路，世上本没有路，走得人多了，便也成了路。但这条路未来通往平坦大路，照样独木桥？就需要时间来证明了。

水滴管家在公寓行业耕作七年之多，看过无数曾被普遍认可的共识，走着走着却酿成了独木桥。共识多源于行业某一阶段、某类模式的需求，但‘橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳’，曾经的“药方”，未必适用现在的市场。今天就与人人分享8条可能存在错误的行业共识。

二、8个被普遍认可的错误共识

认知1：涣散式商业模式由于存量大，加倍具有互联网气质，加倍性感有想象空间。

虽然涣散式存量大，可以更快接触到租客和提升规模，但与标准化的集中公寓相比，涣散式公寓普遍存在房源条件差异大、差别租约间权利义务不对等、产物交互难、执法风险大等问题，革新、运营、并购等难度都较大。

以本次疫情为例，涣散式公寓背后通常有众多私人房东，在疫情时代谋划状态较差，受到多方利益主体牵制，会泛起趁乱涨价、两头赚差价等负面新闻，令行业乱象丛生。

以是，涣散式的治理成本高，服务能力差，想成为复制性强、快速生长的产物难度更大。相反，在模式确认后，集中式可以快速打造品牌，抗压能力也更高。

认知2：租金贷模式相符场景金融的一切特征，且市场规模大、有优质的生长性客群。

近几年的“暴雷”、“跑路”事宜，背后都有租金贷的影子。

首先，租金贷的设想异常好，它可以辅助公寓快速获取现金，扩大规模，获得市场占有率。但问题出在公寓在扩张中，会有开发运营等环节的成本压力，泛起规模不经济效应。同时，由于很难获取稳固的现金流泉源，又想在现有模式下快速扩大规模，公寓不得借用租金搭建”资金池”，进而泛起违规操作。

其次，风险意识不高的公寓容易滥用租金贷，另有一些滥竽充数的公寓，恶意套现扩张，最终都市导致“资金链”断裂。

此外，租金贷作为曾经的行业“共识”，无形中阻碍了行业对精致化运营门路的探索，部门公寓只顾扩张，忽略了对自己运营效果的审查反思。

租金贷在现实运行中异常依赖公募REITs等金融工具的落地，在基础设施不到位，市场不规范的靠山下，租金贷无法很好地执行下去。

认知3：集中式公寓革新排房，尽可能要多出房，每多一个出租单元都是纯利润。

这种认知，只顾追求只管多的房源出租，而不去想房源是否租的出去。追求出租利润，并不等于将所有空间都革新成房源出租。

革新是为了更好地服务租客，促使快速出租，以是要适当“留白”，合理增设公寓的配套功效区，如超市、餐厅、咖啡厅、书吧、健身房、阅览室、公共厨房等迎合年轻人生涯方式及喜欢的设施，定期举行差别主题的沙龙流动，更有助于打造了租客社群，营造圈层文化，吸引更多租客入住；也可以增添租金外收入，提升公寓品牌价值和利润。

就连万科泊寓、龙湖冠寓和小米公寓都有这样的头部公寓，都在“留白”，提升公寓的吸引力，以保证出租率。只追求纯出租房的公寓，未来很难有竞争力。

认知4：房间不用配电视、洗衣机，由于租客不看电视，共享洗衣服能赚钱能社交。

在传统认知里，租房只要一张床就够了，但随着租客对栖身品质要求的提升，电视机、洗衣机等电器需求也日益增强。

用电视机看电视已经成为已往，但租客对电视机的智能毗邻需求却在不断加强。随着Wifi和投屏需求的普及，5G时代后，电视可能成公寓物联网的重要一环，好比租客用手机毗邻电视，看电影、打游戏，极大提升了租住体验。

公寓可以预留出电视机的接口，并天真调整房源的电视配比度，有需求的租客在入住前可自由选配电视，公寓也可对此服务分外收费，提高增值收益。

共享洗衣的观点在国外较为盛行，但海内的公共洗衣在生涯习惯、地域文化、清洁程度上都有不小差异，无法直接照搬照抄。

首先，虽然共享洗衣机普遍配有臭氧、高温杀菌的功效，但不清晰别人之前到底清洗了什么，女性租客更看重衣物清洁的卫生和隐私，以是相对公共洗衣，房源自带的小型洗衣机更受欢迎。

其次，共享洗衣房还需要思量地域文化和天气条件，南方较北方天气更温暖，衣物换洗勤，以是晾晒空间需要更大一些，雨季长、多降雨的都会，则需要天真添置烘干机。

认知5：要是非租连系，可以降低空置率，甚至提高坪效。

是非租连系，本质是将公寓的闲置房源当做旅店去运营，设想是美妙的，但效果不如人意。长租公寓服务长租租客，旅店服务于日租、短租租客，若是同时提供两种服务，会使运营、治理成本成倍增添，带来的坪效却有限，极为不划算。

第一，公寓做日租房源需要分外解决特种行业许可证。而拿出若干房源做日租？牢固哪几间房源做日租？若是长租型租客和短租型租客，都选中了某一间房，若何处置矛盾？这些都需要运营去逐一处置解决，增添了运营成本。

第二，旅店需要天天对房源举行一次布草，公寓则不需要布草或简朴布草，对公寓来说，这又是一笔不小的维护成本。

第三，旅店公布房源多在飞猪、携程、去哪儿网，而公寓发房集中在58、闲鱼等租房平台上，两者的收益、订价计谋也都不尽相同。

认知6：长租公寓是互联网入口，必须有自己的治理系统、APP、官网、官微，至少要建一个三五十人的IT团队。

可口可乐每年投放10亿多的广告费用，足够开N家广告公司了，为什么不自己为自己做广告？由于术业有专攻，什么事都自己做，意味着什么事都做欠好。

公寓都知道智能化治理和物联网平台是好的，但搭建一套自己的系统耗时耗力耗人。青客在天使轮拿到了1500万元融资后，为了做好自己的治理系统，把其中1000万元砸到了IT上。可见，自建治理系统通常为历久投入，需要极高的研发、维护、运营成本，养活三五十人的IT团队，也十分磨练公寓的人才治理能力。

现在，业内的普遍做法是引入一套专业SaaS系统，再举行定制化的运营治理。专业的SaaS系统，用产物化头脑抽取行业共性需求，可以凭据行业、政策等转变来自动迭代系统，为客户提供更科学高效的服务，也有用摊薄了研发成本。

认知7：矜持部门的设计、建设、装修由开发板块完成，再交接给公寓运营团队。

随着房企、国企入局，生长矜持的长租公寓和租赁社区成为了行业新热门。矜持的公寓项目，流程繁冗庞大，从项目定位、选址、设计装修，到营销招租、租后治理，涉及的营业节点多达400余个，以是一个公寓项目往往被拆分成若干部门，并建立对应的投资公司、项目公司、运营公司，由兄弟公司对接协助，共同完成。

若是公寓前期设计、建设、装修时泛起不完善，不可逆，等到设建装等开发板块完成，再让运营团队介入，就可能泛起选址不佳、跑冒滴漏、招租不足、过分装修等错误，租客体验欠好，房源空置率就会高于行业平均。

团队间相互推卸推诿，运营团队背锅都是小事，最终造成企业的损失。

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认知8：新建的租赁社区划分交由物业治理公司和公寓治理公司，各司其职。

租赁社区完成后，部门公寓还习惯将物业治理与公寓治理离开，但小水滴以为大可不必。

现实上，租赁社区是纯租赁环境，栖身者自己就是租客身份，物业公司不需要像涣散式公寓那样区分业主与非业主，社区服务以租客利益为第一。

此外，租赁社区与传统社区的第二个区别在于智能化应用。租赁社区中大量使用智能装备，再使用SaaS系统中台举行智慧社区治理，这恰好是公寓运营团队的强项。

如用智能门锁实现远程密码治理，安全羁系职员收支情形；在线电子条约签约与租金缴纳；智能水电表远程抄表与线上自主结算；租户违约不交租，自动冻结入门权限等方式催租等…

三、回归原点，拨云见日

通常，想拨云见日，最好的方式就是探寻事物的底层逻辑，从泉源去思索发现问题。小水滴约请人人一起来思索下面三个问题。

1、什么是长租公寓？

长租公寓现在没有准确界说。

百度词条这样界说：长租公寓又名“白领公寓”，“独身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主衡宇租赁过来，举行装修革新，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。

现在海内的长租公寓主要分为“集中式”和“涣散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，行使矜持土地开发或楼宇整租革新方式举行运营；涣散式主要从租赁中介营业延展而来，依赖整合户主房源举行重新装修治理，类似“二房东”。

也有人用三个“长”来讥讽：长投入期、长租期、长回收期。

小水滴以为，以上两种注释都是狭义的，甚至过时的。

我们应该从租赁新政的本意解读：长租公寓是知足人们美妙栖身需求的方式之一，能够为社会提供优质租住的产物和服务，都属于长租公寓行业的范围，如品牌公寓包租、开发商矜持、上海R4土地、北京团体租赁用地、广东城中村革新等。

在创设小水滴时，我们就曾把“屋子是人们对美妙栖身生涯的憧憬”作为底层，提炼出屋子是康健、幸福、自在生涯的空间载体，将这三个要求的英文字母组合在一起后，H2O(小水滴)因此得名。

2、长租公寓的社会使命是什么？

任何行业都终将回归到“价值重构”上，长租行业的社会使命，就是让人们有得住、住得好，促进社会消费。

①有利于社会公平和稳固。

毫无疑问，生长长租公寓，除了解决流动人口的栖身需求，更深远的社会意义在于人才安身立命。在对房地产限购、限贷、限价、限钱的同时，2017年，中央提出“房住不炒”定位，并推出“租购并举”的顶层设计，正式一定了长租行业的价值——“让全体人民住有所居”。

随着可租赁房源数目的增多，租金和租房需求会获得进一步匹配，“让人人有得住”。低价房源、中端房源和高端房源兼有，“头部与长尾并存”，知足了差别条理消费者的需求，人们不用再买房，也能扎根于都会，过上好生涯。

②有利于整合都会资源，促进消费流通。

长租公寓的本质是共享经济，在盘活矜持、去闲置存量的同时，也将一部门消费从房地产中解放出来。

同时，公寓周边的其他空间也会被重新整合行使，变身为公共空间或娱乐场所。依托公寓，都会的生涯服务、文化娱乐、商业配套等资源实现互通，聚合资源并发生价值，反过来促进社会消费，这也是共享经济的延伸。

3、政策怎样扶持长租公寓？

为生长长租公寓，国家从政策上提供了多条理保障。

基调：2017年提出“要生长租赁市场，特别是历久租赁”。2019年明确“生长住房租赁市场，是我国构建房地产市场康健生长长效机制的核心内容之一”。

今后，从中央到地方麋集出台了种种扶持性政策。

租购并举：租购并举的顶层设计，支持、激励住房租赁市场生长。

土地制度改造：土地制度改造，打破城乡二元的需要，释放出更多租赁地块，纯租赁用地入市、团体土地入市。

税收改造：小我私家出租的房产税；营业税简化征收，或减免企业出租的营业税率，如商改住、工改住。

金融工具：行业正在向周全金融化偏向前进，REITs、ABS等公募基金政策正在有序、有节奏释放，种种租金、押金也都将纳入银行羁系账户，为行业去杠杆化提供支持。

租客权益保障：行业短板被揭开，租客权益也在逐渐被珍爱。国家正在建立健全衡宇租赁信息服务平台，对租赁市场管控日益趋向成熟。

四、未来租房是什么样子？

驻足现在，远望未来，让我们一起畅想下未来的长租市场。

在未来，天下将有超40%的人通过租赁来实现住有所居，行业变得规范有序，公寓们都把精致化运营为生长目的。栖身空间被综合化、被重新界说，不再是睡觉、栖身这么简朴，无苯无醛、智慧生涯、精准匹配、数据消费等观点将深入长租生涯。

大量智能化房源泛起，租客通过手机交互，就可以一样平常解决租住生涯中的一切需求，无论是下班路上想早早地洗上热水澡，照样周末想早早地拥抱阳光，智能门锁、智能空调、智能窗帘等智能家居让租客畅享智慧生涯。

长租公寓 新零售 新办公的租住社区有望成为主流生长趋势，加倍精致的业态分化，可能泛起“非青年”住长租公寓。生涯周边就有与之匹配的配套商业、娱乐、运动、购物等服务，在家里办公或者四周上班。这种高度整合的社区，既知足了人们栖身的需求，又知足了事情的需求，还提供了便捷的购物环境，形成了一个自给自足的微型生态社会。

智能硬件与软件治理深度连系，租客生涯被深度剖析，租客可以独处，也可以通过兴趣、职业、共同语言等大数据精准匹配室友，举行社交。长租行业将酿成一个粘性伟大的流量存在，成千上万的消费场景，都将在大数据的催化下，成为掌握吃穿住行基础消费的最好入口。

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