9月1日，当杨瑜和陈欣下班，房东已经在门口等候多时了。这是她们通过青客公寓租住的屋子，搬过来还不到2个月。

房东告诉她们，自己已经很长时间没有收到青客的房租，至于去留，人人可以再商议。

但同时，房东也明确提到，“我的条约备注了逾期7天未收到租金，房东有权无条件收回衡宇，以是我们协商欠好只能请你们搬走。”

第二天一早，杨瑜和陈欣早早的赶到了辖区派出所。身份证、租赁条约、付款证实，一趟手续下来，时间已经快靠近十一点了，但民警却并没有给出什么详细有用的反馈，只是一再地说，你们可以和房东自行协商解决。

与陈欣她们一起报案的，划分另有一对情侣和另外一个租客，加起来涉及也许有两万多元。而且在陈欣两人报案的同时，派出所里另有其他几位报案人，无一例外也遭遇了长租公寓跑路。

青客是在去年作为“长租公寓第一股”在美上市的企业，杨瑜和陈欣之以是选择这里，也许也是看中上市公司背后的信誉，但这一次，显然是她们轻率了。

在这之前，微博上实在已有相关话题在发酵。8月29日，据网友爆料，成都发生多起二房东跑路事宜，登上成都同城热搜榜首位。据不完全统计，近几个月以来，累计爆雷的长租公寓企业已到达20多家。其中，仅满城公寓在成都和重庆两地就涉及约莫4万多套房源。

而且和天下比起来，成都还算幸运。就在成都长租公寓爆雷的同时，上海、杭州、深圳等多地，同样也有一批企业最先跑路。

据《新京报》报道，发生在杭州的友客公寓跑路，涉及人数超5000人，累计金额近两亿。而在《钱江晚报》的报道中，同属杭州的巢客公寓爆雷之后，涉及房东数目远超友客，总量可能超万人。

这样的数字正在还原出一个现实到有些残酷的事实：到今天，昔时轻人还在思量要不要在多给送餐小哥5分钟时，可能他们还不知道自己能不能在已经付了租金的屋子里再多住5天。

（成都上访的长租公寓租客）

风口上的长租公寓

作为人口大国，再加上区域之间在经济生长上的差异，中国在历久生长的过程中，由于外出务工、修业形成了伟大的流动人口。据统计数据显示，到2010年，中国流动人口总数已到达2.21亿。

而到2010年之后，由于90后步入社会，都市白领人群快速增添，再加上消费升级的影响，都会中漂流奋斗的年轻人在对栖身提出了更高的要求的同时，也给租房市场带来了伟大的商业时机。

2011年前后，第一批看到这片蓝海市场的企业最先探索长租公寓的谋划模式。2011年5月，自若友家正式上线运营；次年，青客公寓，优客逸家建立；到2014年终，行业内数得上名字的长租公寓品牌已经靠近30家。

到这个时刻，厥后长租公寓市场上的主要玩家就已经基本集结完毕；而同时，长租公寓行业也迎来麋集的投融资流动：

• 2014年6月，途家完成C轮1亿美元融资

• 2014年9月，青客公寓获得达晨创投的数千万美元A轮融资；

• 2014 年 11 月，优客逸家获2200 万美元 B 轮融资；

• 2014年底，蘑菇公寓完成2500万美元B轮融资；

• 2015年头，寓见公寓获得顺为资手段投的A轮融资；

• 2015年5月11日，蛋壳公寓完成数千万人民币A轮融资。

一直到2017年前后，随着资源的延续涌入，再加上那时共享单车的热度下降和隐忧初现，长租公寓正式成为那只接替共享单车而站在风口上的猪。

在那时，东方证券就有研究报告指出，2017年中国租赁人口预计为1.9亿人，因此租赁市场规模已超万亿元。而市场越是广漠，资源就越是疯狂，可以说，长租公寓在很大程度上继续了资源在共享单车领域杀红了眼的热情。

但事实上，资源在嗜血的同时也被迷住了双眼，由于在广漠的租房市场背后，长租公寓并不是一门十分赚钱的生意。

在长租公寓生长的历史中，庞大的市场环境催生了三种主流业态。

其中有以自若、蛋壳公寓为代表的涣散式长租公寓，他们在各个小区住宅楼里承租房间，再通过装修革新之后出租；也有如新派公寓、魔方公寓为代表的集中式长租公寓，它们通常将一整栋楼租下来，革新成公寓出租；另有如万科泊寓、龙湖冠寓为代表的房地产矜持土地建设的项目，他们由房地产公司自行拿地，自主建设，然后出租，相对来说显得更为规范。

但除了房地产自建的公寓之外，无论是涣散式长租公寓照样集中式长租公寓，本质上都是运营方饰演的二房东的角色，通过“低进凌驾”的租金差和后续的维护服务赚钱。甚至对于涣散式长租公寓来讲，由于后续维护服务的缺失，盈利空间变得更为狭窄。

早年间，一直致力于地产租赁生意的潘石屹就曾在采访中示意，“租房价钱再翻番照样赔本的。”由于在潘石屹看来，衡宇出租的投资回报率不跨越5%、6%，回报率最高也不跨越1%，若是再加上企业治理用度和营业成本，这个生意就基本是亏的。

而若是说潘屹石的判断更多的是基于其厚实的行业履历，那么36氪在之前的报道中凭据那时数据对长租公寓的息税前利润率做的敏感性剖析就更具有客观的参考价值。效果显示，长租公寓在入住率在95%的情形下，拿房成本到达租金收入的60%则息税前利润率为0，人房比到达11人/百间则息税前利润率也将为0。

有人说，这样看来，长租公寓似乎仍然有很大的利润空间。但事实是，纵然不提在价钱敏感且竞争猛烈的租房市场上，高溢价长租公寓是否有足够的竞争力，单就以每套公寓的溢价来说，企业还需要支付衡宇的装修、质料、运维，租赁，品牌宣传、人工等各项用度，能不能摊平另有待两说。更难的是，企业必须保证旗下所有衡宇有跨越95%以上的入住率。

这个入住率有多灾呢？要知道，除了小规模做精细化运营的青客公寓之外，自若公寓到2019年底才宣布到达95%，而同样在美股上市的蛋壳公寓到2020年3月，入住率也才75.5%。

因此，长租公寓盈利难题基本上已经成为市场的共识。然则，既然人人都知道这门生意很难赚钱，那为什么长租公寓又会在最近几年里疯狂扩张呢？

商业的吊诡之处，往往就在这里。

资源换市场，长租公寓爆雷

2019年，在资源市场认清了长租公寓盈利艰难，且短期内亏损都无法收窄的情形下，融资陷入困境的长租公寓又给市场讲出了一个新的故事——单元经济模子盈利。

所谓的单元经济模子盈利，即在长租公寓领域，企业抛开治理、营销等所有公摊用度，仅就单个房间的盈亏平衡来看，若是单元经济模子盈利，则企业就可以通过扩大规模来摊薄固定成本以实现盈利。

对于这种逻辑，蛋壳公寓就是其中的典型代表。据蛋壳公寓的招股书显示，从2015年到2019年，在短短4年的时间里，蛋壳公寓的运营房间数目增进了166倍，而住手2019年11月30日，蛋壳运营的公寓数目更是到达43.2万间。

但事实上，这种所谓的单元经济模子盈利，本质仍然是一种市场的规模效应，而对于规模的扩张，长租公寓从站上风口的那一天起，就从来没有住手过对它的盼望。

据公然数据显示，从2016年9月到2019年11月，短短不到三年的时间里，自若治理房间从25万间增进到了100万间，增进幅度到达4倍。而纵然并不以增进著名，注重于精细化运营的青客公寓，其房间运营数目也从2016年的4.42万间增进到2019年的9.73万间。

而在长租公寓疯狂扩张，抢占市场的同时，租房市场的价钱也最先呈现出一种水涨船高的态势。

2018年9月，一位自称是北京天通苑房东的人在房地产论坛水木社区里宣布了一篇标题为《资源盯上租房，要吸干年轻人的血》的帖子，并掀起了一阵关于房租涨价的全民大讨论。

在帖子中，这位自称是天通苑房东的人写到，自己拥有一套120平方米的三居室，出租时预期价位在7500元／月，尔后引来自若和蛋壳公寓的争抢，两家中介公司相继抬价之后，屋子最终以10800元托给了蛋壳公寓。

几乎在这篇帖子火爆的同时，原我爱我家副总裁胡景晖高调告退，并公然示意“以自若、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价钱的20%到40%在争抢房源，完全破坏了正常衡宇租赁市场”。

也正是在这样的靠山下，为了加速市场扩张进度，同时降低资金成本，吸引租客入驻，长租公寓的租金贷最先泛起。

所谓租金贷，实际上就是租客通过贷款租房。条约签署后，金融平台就会一次性将租客条约期内的所有租金支付给公寓方。反过来，租客则可以按月或者按季度把租金支付给金融平台举行还款。

在这个过程中，公寓方一方面提前拿到了租客条约期内的所有房租，另一方面又仍然按月给房东结款。而这中心由于时间差泛起的资金沉淀，也就成了公寓可以自由支配现金。

通过这样的方式，长租公寓获得了更低成本的资金来源用于市场扩张，但同时，风险也随之而至。

一方面，长租公寓通过租金贷获得的资金实际上是长租公寓在未来需要支付给房东的租金。以是当公寓将这笔钱用作市场扩张时，公寓就必须保证新开发房源的入住率。由于只有这样，公寓刚刚能用新租客预付的租金来支付之前应当付给房东的房租。

以是在这种情形下，一旦市场泛起颠簸，例如扩张不顺利，入住率不及预期、或者有突然有大量租客退房等情形泛起，长租公寓就会面临资金链断裂的风险。

而另一方面，由于资金缺乏羁系，还会有一些长租公寓并不会将资金用作市场扩张，反而是为了追求更高投资回报率将资金投入到股市或者其他资源市场，而这样做，也进一步增添了资金亏损的风险。

也正是在这种靠山下，2018年1月，上海好租好住卷款跑路；3月，爱生涯爱公寓资金链断裂；5月，长沙优租客法人自曝资金链问题，关门整理。

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同年8月，杭州长租公寓品牌鼎家称公司因谋划不善导致资金断裂住手运营，成为第一家爆雷的长租公寓明星品牌；而仅仅两个月之后，获得软银、顺为资源加持的寓见公寓也由于资金链断裂，房东最先上门赶人。

而这一切的一切，也仅仅只是拉开了长租公寓从风景走向寂静的序幕。

流血上市

2019年，经历过爆雷的长租公寓市场显然镇定了许多。

一方面，新增进租公寓企业最先削减，人们不再争相涌入这个行业；另一方面，“风口”一词最先和长租公寓渐行渐远。以是，当光环褪下，长租公寓也必须重新审阅市场的残酷。

然则，风口虽然已往，资源却并没有放弃多年投入的计划。相反，在2019年，长租公寓仍然以123.01亿人民币的融资额再创历史新高，成为已往8年以来融资数额最大的年份。

只是，与曾经群雄并起的时代差别，在2019年，资源市场显然更青睐那些规模伟大的头部企业。其中，以自若、蛋壳、魔方公寓和城家公寓为代表的头部企业共计融资16.4亿美元，跨越昔时总融资额的90%。

而与之对应，自2018年4月，青客公寓宣布完成数千万美元C轮融资，累计融资额到达1亿美元。但这之后，青客公寓就再没有传出融资相关的新闻。

以是到2019年6月尾，据和讯网报道，青客现金及现金等价物和限制性现金合计约为4.5亿人民币，按其亏损比例，已经不足以支持已往一年的亏损。

而与青客相反，在2019年延续完成C轮和D轮共计6.9亿美元融资的蛋壳公寓，日子也同样如履薄冰。

受长租公寓集中爆雷影响，2018年之后，国家最先收紧租金贷相关管控，而这其中，蛋壳公寓便首当其冲。

据蛋壳公寓招股书显示，从2017年到2019年的前9个月，蛋壳公寓的租客中使用租金贷的租客占比划分为91.3%、75.8% 和 67.9%。

而在2019年的前9月当中，蛋壳公寓从租客处获得的预付款为1.1亿元，从金融机构处获得的租金预付款则高达31.6亿元，占蛋壳公寓租金收入的80%。

而另一方面，在融资和租金贷带来资金链风险的同时，蛋壳和青客的财务状况也同样不容乐观。

据蛋壳公寓招股书显示，从2017年到2019年前三个季度，蛋壳公寓划分实现营收6.57亿元、26.75亿元和49.99亿元，净亏损划分为2.72亿元、13.70亿元、25.16亿元。

另据青客公寓提交的招股书显示，2017、2018年轻客公寓划分营收5.23亿、8.9亿人民币，净亏损划分为2.45亿元、4.99亿人民币；而住手2019年6月30的前9个月，青客公寓营收8.98亿元，净亏损3.73亿。

也就是说，无论是青客照样蛋壳，虽然营收随着规模的扩张不停增进，但亏损也在同步扩大，且没有收窄的迹象。而更为严重的是，据青客招股书显示，到2019年6月30日，青客总资产为20.3亿，欠债为27亿，欠债率跨越133%。青客公寓事实上已经泛起了资不抵债的情形。

以是，走到这个时刻，对于急需救命的青客和蛋壳来说，除了上市，已经别无选择。

2019年10月8日，青客公寓率先向美国证监会递交招股书，欲以刊行ADS（美国存托股票）的形式募资至多1亿美元。而仅仅20天之后，蛋壳公寓也同步递交招股书，预计将以“DNK”为买卖代码在纽交所上市。

今后，2019年11月5日，青客公寓正式在纳斯达克上市，成为海内长租公寓第一股；次年1月，蛋壳公寓也正式在纽交所挂牌。

只是，与大多数企业上市的喜庆差别，对青客和蛋壳来说，上市可能仅仅是另一个艰难岁月的最先。

上市之后，青客公寓刊行价为17.00美元，开盘价为17.37美元，今后三天，青客公寓股价虽然一度涨到19.42美元，但三天之后，股价便最先了迅速下跌。

到11月13日，距离上市仅仅8天，青客公寓跌破刊行价，到现在，青客公寓的股价已跌到7元左右，不足刊行时的一半。

而对于这种情形，急于上市的青客或许早有预料。究竟，就在即将上市的前一天，青客公寓还再次更新了招股书，将此次IPO刊行规模从此前520万股ADS下调至270万股ADS，其募资规模也响应的下降了快要一半。这其中，似乎也透露出了一种对于自身和行业远景的不自信。

（青客公寓股价趋势）

而与青客类似，蛋壳上市当天，开盘价13.5美元，之后不到一个小时，股价便跌破刊行价。而住手2020年9月14日，蛋壳股价报5.79美元，也已经不足刊行时的一半。

可以说，对于蛋壳和青客，慌忙上市只是在走投无路时的无奈之举，但对于已经陷入水深火热之中的长租公寓来说，在庞大的市场环境下，也没有什么能比在世更主要。

这也正如青客公寓CEO金光杰，从纳斯达克敲钟回来后见到同业说的第一句话：“我还在世！”

疫情和后公寓时代

不外“在世”，也意味着“不确定性”的跬步不离，是“盖棺定论”的反义词。

而这层不确定性在2020年年头被放大到了极点。随着1月初疫情在武汉发作，天下各个省、自治区、直辖市相继启动一级防疫响应，严格执行天下局限内的居家隔离和歇工停产，长租公寓因此行业的特殊性，最先最先也最鲜明地受到了严重打击：

一方面，由于歇工停产，许多还在都会里的房客最先大面积退房；另一方面，由于时值春节，更多的房客已经返乡，这个时刻，租金减免就成了长租公寓面临的另外一个难题。

2020年2月2日，据深圳当地媒体报道，深圳房东林女士自动降低半个月房租，合计减免80万，1200多租户受益。今后，相关话题登上微博热搜，累计阅读2.4亿。由此，许多身在外地，受疫情影响无法实时返程的租客也纷纷要求减免房租。

2月4日，蛋壳公寓在其官方APP宣布公告，宣布疫情时代对全体租客的补助政策；而在蛋壳公寓首发率领下，魔方公寓、微领地等多家长租公寓也最先减免武汉甚至湖北区域不能返回租客的租金。但，在公益背后，长租公寓企业的生计也同样艰难。

魔方公寓CEO柳佳曾示意，“减免的租金约占我们营收的10%，大企业委曲可以消化。但让企业面临压力的是多地不让租客返程导致的大面积退租，以及银行不续贷的财务危机。”

另一家着名长租公寓品牌运营商CEO也向瞭望智库示意，“疫情之下若何维持现金流，是他最为头疼的问题。租赁机构在申请贷款时，银行主要是看现金流。”

而同时，由于房客大面积退房以及租金减免等问题，长租公寓本就重要的现金流加倍岌岌可危。

而就在蛋壳、青客、魔方公寓等行业头部企业还在为生计苦苦挣扎时，在这个市场的尾部，却又有许多内陆的小长租公寓在疫情之后悄然兴起。

据在成都的事情，今年4月份刚完成租房的小北先容，在租房的过程中，他就曾遇到许多来自长租公寓的套路。

“我通过许多方式找屋子，58同城、贝壳、豆瓣小组，但无论哪个平台，无论房源认证的是小我私家照样房东，最后碰头看房的时刻，来的都是托管平台。”

“之前在成都东站四周看到一套屋子，万科的楼盘，屋子很新，套二、精装修，平台报价1800/月，但要求必须年付。

“小区环境很好，交通利便，距离上班的地方也挺近。”小北说：“主要是价钱稀奇低，这样的屋子，之前看的价钱都在2500往上，说实话，（那时）稀奇心动。”

“心动归心动，但之前长租公寓爆雷的事情我们也知道。出于郑重，我打听了一下他的公司靠山。”小北说：“一最先问他（公司名称），他自称是贝壳旗下的长租公寓品牌。但当我提出质疑，几回追问之后，这个业务员才改口，说只是公司的名字叫做贝壳寓。”

（企查查上关于贝壳寓的公司简介）

而据企查查显示，这家名叫成都贝壳寓科技有限公司的企业，注册资源仅仅只有30万。

我们简朴算了一笔账，若是以1800元的房租年付的话，一年房租就是21600元，如果这家公司谋划了50套房源，那么通过收房租集中起来的资金就跨越100万。而这，已经远远跨越了一个注册资源只有30万的公司所能够负担的风险局限。

厥后，小北并没有租下那套屋子，几回奔忙之后，小北最终通过一个正规的中介选择了相隔不远的另外一套屋子。

“那套屋子价钱虽然廉价，屋子也很好，但却并不让人放心。”小北说，那时业务员看我们犹豫，也曾自动给我们降房租，最后谈下来是1450一个月，但他却坚持必须年付。

价钱越低，我们心里实在越不安，那时我们也提出说，能不能直接跟房东签条约，但业务员都几番谢绝。问得紧了，他就说和房东签条约要涨价，月租要到达2000往上，而且还要另付他一个月的房租作为中介费。

厥后在微博看到成都长租公寓团体跑路，而且大多都是“高进低出”的新闻，心里照样很后怕的，但更多的照样庆幸，究竟若是那时没忍住诱惑，现在深陷套中的，说不定就是自己。

在小北看来，现实往往就是这么魔幻，充满了林林总总的套路和诱惑。以是许多时刻，我们还得靠自己擦亮眼睛。

而长租公寓，从万众瞩目走到频仍爆雷。到今天，仍然很难说这种商业模式是否真的可延续。究竟，在国外，那些早就实现稳固盈利的长租公寓品牌并不鲜见，他们的存在就好像说，再坚持一下，过了这个隆冬，就是美妙的春天。

但真实情形又有谁知道呢？这可能就像共享单车一样，有些企业死了，有些企业却又在废墟上开出了花。

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