自2017年海内房地产调控政策推出以来，代表一线都会北上广深商业地产的空置率都在上升。今年疫情和现金流的双重压力之下，2020年上半年，北京、上海、深圳、广州的空置率划分达到了14、17、16、7，二线都会的空置率也达30%以上。收入的下滑、空置率增大令商业地产生计压力陡增。

重压之下，商业地产该若何乘风破浪？在克日举行的“2020IF·商业地产年会”上，经济学家林采宜示意，商务楼的下行是必然趋势，但REITS的落地或将促进商业地产的生长。

不动产租金正向下移动

机构统计，2020年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌。由天下重点都会100条商业街商铺为样本标的，组成的百大商业街（百街）商铺平均租金为25.1元/平方米·天，环比下跌2.41%；其中，一线都会中租金环比下跌的商业街占80.8%，二线都会中租金环比下跌的商业街占85.0%。

从写字楼上看，2020年上半年，天下一、二线都会写字楼租金环比均下跌。重点都会主要商圈写字楼租金整体水平累计下跌2.38%；

在林采宜看来，价钱的压力是近几年商业地产空置率不停下降所带来的必然结果。供大于求的关系导致绝大部分都会都面临着租金下降的情形，且在未来依然会蒙受非常大的租金压力，这是必然趋势。

尽管如此，对于地产企业来说，拓展商业领域的积极性并没有因此而取消，多数房企明确示意将加大商业领域的互助结构。如香港置地310.5亿元拿下的徐汇西岸金融港地块中，有26.34万平方米用来生长商业。今年7月，旭辉在其官微宣布，公司将确立旭辉团体商业地产治理总部。

林采宜提醒道，接下来要想做好商业地产，无一例外，需要调整好思绪。

推进商业地产REITS的重点

新生代租客崛起，注重线上化体验，选房遵循“双30法则”

商业地产具有开发周期长，资金投入大的特点。REITs作为房地产市场组合的主要工具，是大类资产设置中用于平衡组合风险收益的主要另类投资品。2008年至今，全球上市REITs规模年复合增长率达17.8%，现在全球REITs总规模跨越2万亿美元。

从外洋的REITs情形看，外洋房地产一线都会的地产租金收益率在3%-5%之间，加上不动产投资信托产物的优惠政策，使得REITs的收益率通常比国债收益率凌驾2%以上。同时REITs的基金收入身分多元，不仅有权益收入，另有一部分是治理收入和租金收入，整体而言，REITs的收益率要比衡宇的纯粹的租金高。

但REITs在我国的生长依然存在难点。一方面REITs落地后，还需要合适的生态环境相匹配。从微观角度来看，推行REITs还得具备优质底层资产以及连续且稳固可期的现金流。对于商业地产来说，能不能在REITs这个东风下来获得新的生气？林采宜以为主要取决于三个条件。

第一，政府是否出台优惠的税收政策。

第二，公司型REITs在执法地位上能不能确立。

第三，能否纳入设置养老金递延纳税账户从而吸引历久资金的加入。

而最终，中国的商业地产REITs能不能落地最终取决于后续的政策环境和执法环境。

随着新格局的转变生长，商业地产运行中差别主体之间的需求、关系、组织形式都因疫情发生了或大或小的转变。在未来商业地产生长道路上，抓住机遇，商业地产仍然还大有可为。

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