年头以来的疫情黑天鹅，加速了一大波长租公寓企业的爆仓。尤其是8月以来，长租公寓爆雷进入高发期。据不完全统计，2020年停止8月尾，天下已有多达30余家长租公寓企业相继爆雷，即便是湾流国际等大品牌企业，也难免陷入破产倒闭或负面新闻连连的尴尬田地。

但与此同时，我们也看到了行业的努力一面。2019年12月25日，住建部等六部门印发《关于整理规范住房租赁市场秩序的意见》，今年5月，中国证监会、国家发改委等团结公布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事情的通知》，多个地方政府最先对租赁市场加以整理，以及住建部对即将出台的《住房租赁条例》最先征求意见，北京也将于今年出台租赁市场立法等。

针对行业存在的种种问题，种种转变对行业的影响，行业未来的生长远景等，景晖智库首席经济学家胡景晖就现在政府、行业和媒体等体贴的10大热门问题，做如下解答。

长租公寓一再爆仓，泉源在哪？

主要是商业模式自然存在缺陷，表现为高进低出、长收短付、短钱长投。

1、高进低出：资源加持下争抢房源高价收房，尤其是2017年和2018年，许多长租公寓以凌驾市场价20%-40%的租金从业主手里收取房源；为争抢租客又低价出租，降低租金以出货。

• 市场竞争和财政测算问题。许多长租公寓运营商默认一线都会和强二线都会每年房租是两位数上涨，但租客对租金的支付能力有限，存在租金天花板，收入增进不能匹配租金增进速度。

• 2017-2019年，北京延续三年人口呈下降趋势，未来雄安还将迁走三百万人；许多热门都会，人口也最先回流，都会化岑岭瞬间可转化为逆都会化。产业外迁也伴随着就业机会及人口的外迁，房租上涨的动力不存在了。

2、长收短付：源于时间错配形成的资金沉淀

胡景晖指出：由于公寓与业主是月付或季付，而对租客则是半年付/年付，支付的时间差形成资金沉淀。在租金贷的加持下，许多长租公寓运营商要求租客年付租金，甚至更长，一次即可沉淀至少13个月的资金。而提供租金贷的贷款公司通常并非正规银行，都是一些网贷公司或非正规金融机构，放大了风险。

3、短钱长投：将资金用于高风险、限期长的投资

将一年内要支出的房租（短钱），用于企业的转动生长、装修装配等，这类投资在财政处置上通常至少需要用36个月举行摊销、折旧，也就是将一年要支出去的钱做一个三年周期的投资，注定要酿成庞氏圈套。一旦没有新的租客进入，通过租金贷的方式超付房租，没有新的投资人提供资金，长租公寓企业的现金流就会断裂，进而泛起爆仓、跑路等等问题。

长租公寓爆仓后，若何做好善后？

胡景晖：谁存在过错，谁负担损失，应坚决向运营商追责。

业主和租客主观上无恶意，客观上无过错，都是长租公寓爆仓的受害者，不能让受害者负担损失。

1、应向运营商追责。

• 公司、公司实控人、法人、高管等均应被追缴。爆仓后相关职员要所有被控制，限制出境、接受传唤，还应启动刑事观察程序等。

• 追查公司的钱款流向，甚至个人财产也应冻结。

• 如为谋划不善：公司资产举行整理后，剩余的资产首先要用来拯救业主和租客。

• 若为主观恶意诈骗：要追究刑事责任，同时要附带民事赔偿。

2、羁系部门要树立底线头脑

• 自动提供需要的拯救。租房是底线问题，要牢牢守住。爆仓事宜发生后，有关部门应能提供需要的拯救，有贮备的房源如廉租房、公租房、以及政府掌控的空置房源等，应对受害租客的栖身过分需求。

• 全力追缴赃款和抽逃资金，将一些抽逃的资金追回用于受害者拯救。

• 确立危急应对预案，对长租公寓的潜在风险、爆仓危急举行评估。

租金贷，是助推器照样毒药？

1、租金贷是否有需要？

胡景晖指出：凭据问卷观察，真正需要通过贷款租房的需求不跨越30%。但在现实操作中，租金贷占比最高时可达90%，应对其加以限制，无需云云高比例。

2、租金贷具体操作过程中是否存在违法行为？

许多长租公寓运营商为了拿到沉淀资金用于转动生长或其他用途，在合同条款中做一些预埋或模糊处置，行使诱导欺瞒租客，这显著涉嫌违法违规，应在签署合同前明确见告消费者相关问题。

3、租金贷没有资金羁系。

租金贷可以用，但要注重几点：

要严酷控制在一定的比例局限之内。

是否使用租金贷，由租客自由选择。运营方要向租客充实说明租金贷的具体情况，如租金贷使用利弊、风险点等，要让租客在充实知晓的情况下举行自由选择。

租金贷要处于羁系之下。现在市场上真正提供租金贷的，绝大部分不是正规银行，网贷公司、小额贷款等才是提供租金贷的重灾区，羁系要捉住重点。

资金羁系，是否有需要？

管什么？怎么管？

胡景晖：要先规范，后生长。不能以放松羁系、牺牲羁系为价值，去促进新兴行业生长。

1、资金必须羁系，而不是可以举行资金羁系

• 租赁市场涉及两亿人口，其中有一半是在托管房里栖身，影响面广。由于没有资金羁系，现在长租公寓暴露出的问题，不管是恶性跑路照样谋划不善倒闭，都造成了异常严重的社会问题，不羁系不行。

• 全球局限内，关乎民生的、谋划模式上是行使资金沉淀和资金错配来举行谋划的行业，无一不是接受政府的强羁系。

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2、若何羁系：参考银行羁系

• 资金、押金等均应进入政府指定的资金羁系账户，资金收支要可见、可控。

• 要有保证金或准备金制度。租金和押金中要有一定比例作为纯准备金（或风险保障金），要锁死在账户里不得提取，比例可由各地凭据现实情况来制订。

• 准备金外的钱可以动用，但要设立规则。

资金用途要有划定：①风险低，②变现性强。不能投高风险、变现性差的项目。

若将资金投入到风险大、变现性差的谋划和投资偏向，则要么有保险、要么有第三方金融机构提供担保，有足够的风险提防机制。

仅靠立法能否解决问题？

胡景晖：尽快推动立法很需要，但更需要明确一个历久的产业生长计划。

1、要有高级其余上位法支持

租购并举是国家战略，需要至少是国务院出台的行政法规，甚至是人大出台租赁法等支持，而不是简朴的部门条例。

2、需要确立历久产业生长计划

应确立一个5年、10年，甚至是20年的中国衡宇租赁、中国长租公寓方面的产业生长计划。

长租公寓涉及国土资源部、农村农业部、住建部、央行、银保监会、证监会、公安部、工信部、国家市场监督治理总局、财政部、卫健委等10多个部委办，能够统一协调资源、统领局限更大的国家发改委也应列入其内。

建议由国家发改委牵头，协调涉及的十多个部委，对中国长租公寓做一个系统的、历久的产业生长计划，前瞻性的结构，才能够真正做好住宅租赁产业。

动态羁系机制若何确立？

胡景晖：通过民商法来解决问题，而非运动式治理

• 不要容易动用政府行政资源去做地毯式、行政式、运动式的治理。

• 可以通过发动广大人民群众监督、物业治理公司、民商法系统，以及种种高科技手段，大数据等。 

增添税收和提高立案率，哪个更主要？

胡景晖：主要目的是立案，而非税收

数据不仅是生产力要素，对于政府来讲，掌握数据、掌握真实信息，才是治理和调控的条件。

衡宇租赁的这点税收对于社会治理来讲，不值一提。一是掌握信息利于对整个都会智能化治理，以房管人；二是税收现实可征收规模小、征收难度大，成本高。

不是征税，而应该减税、减免手续，甚至是让业主和租客收到利益，让他们有动力、有意愿去自动努力立案。

农村团体用地入市对行业有何影响？

胡景晖：农村团体用地入市，由于减少了招拍挂的程序，极大降低了土地成本。

• 开发商只卖力去计划建设运营，使得长租公寓可以有利可图，平抑租金价钱。

• 村团体出让团体用地使用权，能够收获更高收益的分红，增添村团体收益。

• 给长租公寓提供了一个中历久计划、生长的契机，打破传统的短视头脑、快钱头脑，能够促使行业真正做长望远，打造好的栖身生态。 

资源市场若何支持行业生长？

胡景晖：长租公寓是大规模、长周期、非暴利行业，与之相匹配的应为大规模、长周期、廉价的钱，而现在对接的资金与长租公寓产业属性不匹配。

国家发改委和证监会已经出台了430通知，打开了中国公募REITs的序幕。深交所、上交所等也陆续出台了种种政策来推进公募REITs，特别是基础建设公募REITs的实施办法和征求意见稿。假以时日，支持商业地产（包罗长租公寓）的公募REITs一定会出台。随着资源市场的改造、公募REITs序幕的拉开，未来支持长周期运营，推动长租公寓康健持续生长的廉价资源一定能够找到适合产业属性相匹配的钱。

国资入局是否会改变行业款式？

1、国资入局有助于规范行业生态

国有资源主要目的不是为了赚钱，负担社会责任、保民生、保下层、守底线是第一位的。一旦国资大规模入局，行业卷款跑路、扰乱市场、哄抬租金等种种乱象将会获得控制，行业会变得更康健。

2、有助于行业久远生长

国资的资金实力雄厚，融资成本低廉，更能够带来大规模、长周期、低成本的资源和资金，相符长租公寓的产业属性。看的更久远，也有助于行业康健持续生长。

结语：

对于长租公寓行业，胡景晖以为，在通过增强立法、增强行业羁系、资源市场改造、农村土地入市、国家队进场等，未来能够作为一个20年的产业生长计划、有用的聚集资源和政策去推动的条件下，长租公寓行业未来照样大有可为的，照样可以努力康健生长的。只是现在第一波拍死在沙滩上，痛定思痛之后，对中国的长租公寓举行一个20年的系统性的产业计划，辅之以立法和行业治理，行业远景依然异常灼烁。

长租公寓是一个向阳行业，未来租房的人口照样会有很大规模，要对行业的生长充满信心！

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