只管受疫情的打击，今年中国一、二线都会的办公楼租赁和投资市场依然活跃，但市场整体进入更长的周期。大部门都会的办公楼空置率近几年呈上升趋势，市场仍面临供过于求的局势，业主、租户心态亦发生转变。年头几亿人因疫情初尝远程办公，现在大部门的经济生活已恢复常态，但这波远程办公浪潮带给企业决议者的头脑打击却刚刚最先。灵魂拷问下，远程办公给办公楼市场带来了重新的思索——我们还需要实体办公室吗?

针对 业主/开发商

1.若何拯救入驻率

短期内，我们观察到部门业主选择延伸免租期，或提供更具弹性的租赁条款、办公空间和服务，以及更天真的租期、支付和续租条件。对于有多个项目或资产包的业主而言，可举行跨都会、跨板块的通盘战略性思量，最大限度施展资产一体化和项目联动的优势，以挖掘潜在租户在差别都会或板块的多元化需求。由于各细分板块市场显示愈加分化，业主需要加倍亲切关注差别板块的详细市场显示，招商租赁团队应搜集经济、办公楼市场、项目焦点价值和产物差异化等指标，凭据市场转变迅速做出最适合的租赁计谋调整。在不确定性增添的大环境下，业主也需要增添对既定租赁设计和预算评估和调整的频率，重中之重是从营销推广、中介合作到直接客户获取，都需化被动为自动，化自动为更自动。

2.若何拯救租金

在市场租金总体处于下行阶段的当下，拯救租金着实不易。固然，我们看到市场上仍有一些占有绝佳地段、前期租赁定位和计谋占有优势的楼宇显示不俗，但特定项目的乐成难以复制。鉴于供应量较大，项目面临较大市场竞争的情况下，新楼业主可以先通过一定的优惠计谋、标识权等吸引大客户，尽快提高办公楼的入驻率和市场影响力；后期放缓出租进度，偏重提升租金水平。对于其他业主/开发商而言，可以从关注楼宇单元租金到关注整个楼宇系统，适当降低某些低楼层租金是抢得先机，锁定优质客户及其未来扩张机遇的良策，久远来看溢价空间大。

3.除此之外，业主无计可施？

除了重新思索租赁计谋及租户定位，从久远来看，业主还需要举行楼宇数字化转型，并加速运用房地产科技。在“平安康健”成为楼宇标配的新常态下，未来越来越多的业主会借助数字科技提升物业在人性化体验、高效运营、平安康健、数字化驱动这些维度的“韧性”。

对于拥有综合体项目的业主/开发商而言，可努力思量物业间的联动效应，借助数字化工具更好地匹配其办公楼企业员工与其入驻的零售品牌需求；同时，连系数字资产以完善项目内的用户画像、增添用户黏性提升单体物业价值，这些数据在多个市场或项目联动的情况下会施展更大的作用。可以预见的是，数字资产和未来楼宇租金是难以支解的，数字资产价值与租金的天平正在倾斜，数字化的边际效应在递减，越晚进场越难收获盈利。

4.定制化办公空间成盈利

企业对办公空间的场景和空间使用的复合型诉求越来越多元化，针对企业的定制化建设空间和数据化运营也越来越多。通过定制化，让办公空间顺应转变的市场需求，也有助于现在空置难题的破解。定制化办公空间知足了许多客户“快”和“多元化”需求，以“定制”为办公空间注入“内容”和“价值”，办公空间可凭据巨细、交付尺度、装修气概按需定制，知足企业差别生长阶段的需求。我们看到，一线都会部门有实力的业主最先联手运营公司，为租户提供定制装修、即租即用等服务。另外，市场也泛起了一些办公资产服务平台，为租户提供“拎包入驻”、装修分期支付等服务，减轻企业现金流压力，他们积累的客户资源也将反补业主。这种创新空间打造模式和深化办公空间服务的模式，也为市场提供一些新思路。

5.老旧办公楼还要更新吗

近期，不少业主/开发商反映，或出于疫情影响，租户对于办公楼的装修要求更高。疫情之后，企业和员工对于楼宇的绿色和康健将加倍重视，与此相关的物业配套更应该提上日程。业主在翻新革新时将不仅仅思量传统硬件设施及配套的更新换代，而应增添更多与康健平安相关的指标和配套，从久远角度考量项目的品质和未来竞争力。

针对租户/企业员工

6.实体办公另有需要吗

实体办公室仍然需要，人与人之间的面对面相同和社交需求很难完全被科技手段所取代。

蓝冠1956招商帐号_浅谈中档旅店逐日收益治理要点

据仲量联行最新观察显示，疫情时代亚太区约68%的受访者接纳在家办公的模式，其中61%希望早日回到原办公室复工，并示意未来倾向于更为天真的复合型办公模式。

只管受疫情影响，在家办公模式在全球局限内被普遍采取，但实体办公空间仍是多数企业的首选，许多企业统计实体办公能够极大水平提高员工的办公效率，员工盼望通过实体办公环境获得企业文化和人文体验。我们信赖未来实体办公空间不只不会消逝，而将连续演变与生长为人性化和多元化的场所，实体和远程办公模式相连系将成为后疫情时代的新常态。企业在重新计划未来办公模式时，也需要思量以下方面：办公空间会连续演变并生长，办公场所将被重新定位成“社交中央”，以及未来的办公模式将更趋天真性。

7.是时刻逃离CBD了吗

“去中央化”一直是近年来一、二线都会生长泛起的高频词，所谓的“去中央”并不是否认中央商务区的存在，而是以传统中央商务区联动外围非中央商务区，配合形成“多中央”的生长款式，以各自区域生长特色为优势，集群差别产业企业，以整体化头脑为都会商业地产的生长起到内外联动的作用。许多企业在生长过程中也在不停思量“多中央”的联动复合式办公模式，我们看到越来越多的租户正重新评估企业房地产计谋，站在历久战略计划的高度思量在新兴中央商务区设立办公地址，分拆办公空间。但无论是中央商务区照样新兴商务区，交通便利、租金优势、成熟集群、商业配套以及楼宇品质，仍然是租户最优先思量的五个因素。这个问题就恰似年轻人买房，一致预算下是应该选择市中央的小居室，照样选择郊区的大房子，没有绝对的谜底，而是因人而异凭据自身需求做出最佳的选择。

8.怎么看办公楼性价比

性价比是因人而异的观点，在转变的时代，我们需要看办公场所的综合性价比。除了传统的租金、得房率等指标，办公场景的租赁天真性、修建绿色可连续性、员工福祉等非财政诉求越来越受到企业重视。

对于绿色康健的要求也从已往的加分项逐步变为必选项。可以看到全球局限内有大量的企业加入零碳排放设计，海内的企业也会逐步加入，在选址上可连续指标的权重也会加大。若是办公楼是综合体项目的一部门，若能够带给企业租户/员工买通旗下服务链的会员系统，是不是会加分呢？

9.天真办公乐成逆袭

实在早在疫情前，以团结办公为主导的天真办公模式已经在海内风靡了一段时间，2018年中旬，仲量联行就曾公布《抓住机遇：中国天真办公市场展望》讲述，相关研究始于2016年。

几年前，天真办公在许多人心里更多停留在观点层面，而现在已经成为一种办公形态。疫情时代，天真办公空间作为一种有用的替换方案，也乐成地辅助了许多正在寻找分外空间的用户实现中短期的扩张设计。

天真的营业设计将异常适合一些企业租户实现目标，尤其是在控制支出及提升员工间互动方面；

另一方面，为了吸引和留住顶尖人才，部门企业也将天真办公空间作为其各种办公场所的一种选项。

由于团结办公市场的整体颠簸，以及因疫情人与人之间保持社交距离的需要，越来越多非传统行业的公司及企业更有意愿将天真空间理念融入到空间计划设计中。

10.为什么越来越多的企业要买楼

2020年是自用买家的风口，量化宽松政策让企业拥有更多资金，从市场的供应端来看，可选择的优质项目陆续上市，也进一步激发了租户由租转买的需求，一些企业出于金融计划的目的也在努力购入办公楼资产。

另一方面，各行业的龙头企业自身生长到相当大的规模，连续的租赁成本支出伟大。

固然，租照样买，企业要思量的不仅仅是哪个决议相对更合算。我们以为成本、企业历久生长、企业形象、员工福利等方面都是需要考量的因素。如在快速生长和转型的过程中，购置不动产能够辅助企业更迅速地实现营业转型，杀青阶段性战略目标，其所带来的企业形象的提升和历久生长的答应对于吸引和留存人才起到关键作用，这一行动在中大型科技企业转型过程中甚为普遍。

总的来看，中国办公楼市场短期仍将面临供应过剩、租金下行、去中央化、新竞争势力“搅局”的局势，但中国经济基本面历久向好，金融、TMT行业仍连续扩张，我们信赖办公楼市场是一个极具韧性、愈挫愈勇的板块，历久仍拥有增进引擎。与此同时，随着企业对办公空间需求的日趋多元化，业主必须加倍关注空间和服务，加速数字化转型，提升项目竞争力，并从根本上改善租户和终端用户体验。

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