曾风景一时的天下首个团体土地长租公寓——北京万科成寿寺泊寓，在7月第一批租户入住之后，原本设计今年“十一”入住的第二批公寓交付受阻。

成寿寺泊寓租客张先生收到了北京万科泊寓发来的见告，原本设计“十一”入住的泊寓，现在由于施工延期，推迟15日交付。不外万科愿意肩负这15日的旅店租住抵偿。泊寓租户被统一放置到双井如家旅店栖身。虽然放置了住宿，但张先生并不十分满意。张先生告诉媒体，他之前租的屋子在9月尾到期，所有物品已经打包完成。把器械拉到旅店，就是两次繁琐的迁居，把器械留在之前的房东处，又面临被房东的劝离。

记者也走访了因延期而被泊寓租赁的旅店，旅店示意企业一共租赁了30间住房，时间是从9月30日到10月15日。根据旅店宣布的“十一”优惠价钱，每个房间天天要花费420元，16天万科要花费6720元，半个月的旅店肩负，远跨越租户交纳的3800元/月的月租。

泊寓成寿寺项目是天下首个团体用地长租公寓项目。该项目是万科与村团体互助的项目，村团体以土地谋划权与万科互助，万科卖力所有建设成本投入，获得项目45年谋划权，村团体享受保底收益以及谋划分红；万科则卖力产物打造和服务运营。

万科团体副总裁，北方区域CEO，北京万科总经理刘肖示意：“照模子来算，万科全项目回报率约是6%。”这对高周转的开发企业而言，若是打破开发节奏，像本次延期交付发生的成本上升，就可能发生亏损。

之前，刘肖曾示意“占坑的心肯定是不能有的，由于快速占坑和连续谋划实在有点儿矛盾。我们希望打造出的是可连续、可复制的生意模式，而一件事想做恒久，一定也要有初心和情怀。”这不禁让人们想到了北京万科上次的尝鲜之旅，拿下中国首个开发商全矜持地块，并将翡翠书院这个项目推向市场，那次率先尝螃蟹的行为，现在希望似乎已经被人们遗忘。

曾信心爆棚，

万科斥百亿投入拿下矜持用地

时间回到2016年11月，那时，北京楼市正经历过山车爬高的极点，所有开发商都信心爆棚。

当月，首个 “限房价、竞地价”地块在彼时推向北京市场，交易规则与以往有很大差别--这些地块被设置了最高限价；当报价触及上限价钱时，转而竞报矜持商品住房面积；当矜持商品住房面积到达100%时，再竞投高标准商品住宅建设方案。

北京万科是最先吃螃蟹者。经由38轮和52轮竞价触顶，并在与保利、绿地、首开等鏖战100%矜持和多轮方案评审后，万科最终以109亿元总地价将海淀永丰18号地和19号地收入囊中，土地单价跨越36000元/平方米。这就是厥后饱受指责的翡翠书院，天下首个开发商矜持70年租赁房源，对外只能租不能售。

这个项目整体投入需要160亿元以上，根据计划，万科翡翠书院接纳低密社区建设方式，项目容积率为1.78。根据“70/90政策”要求，这个项目180平方米的四居室产物占比不到30%，但所有被做成复式（两层 阁楼），产物形态类似于别墅，其中难免涉及违规拆改和加建嫌疑。

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2017年4月前后，北京万科曾试图探索上述2宗海淀永丰地块与小米互助建房一事，但因羁系等方面的缘故原由限制已经弃捐。

2018年，项目终于入市，万科又实验用以租代售70年的方式对外发售，名义出租，实为销售，被政府严令叫停。

最终的方案是，月租金最低1.5万、10年租金180万元起，而别墅产物的租金更高达4万元/月，10年租金靠近500万元，承租人拥有转租，优先续租的权力。仍然被外界质疑为“以租代售”。

矜持项目租赁受困，企业收益堪忧

项目入市后，响应者寥寥，首期号称出租80%又被媒体对怼，实际情形是，翡翠书院2018年出租150套左右，2019年出租量骤减至70套左右，而2020年靠近年终，知情人士示意，整年整体出租量不跨越10套。这样糟糕的出租量意味着入市三年，翡翠书院的出租率仅有10%。纵然根据满租的情形来盘算，上述月租金价钱带来的NOI（净运营收益）回报率也不到3%。

因此可以判断，翡翠书院基本不盈利，利润微乎其微，根据现在的收益方式，50年开发商才气回本。

糟糕的拿地决议，恒久无法破局的项目运转，让北京万科来到了跌落神坛的转折点。

与翡翠书院同样有开发商矜持出租属性的土地，北京万科另有翡翠云图，七橡墅两个项目。

其中翡翠云图项目接纳一部门矜持捆绑有产权住宅销售，也就是客户买一层有产权的住宅，强行搭租一层无产权的矜持一部门委托谋划公司一次性销售的方式，用彻底的“以租代售”将矜持部门低价处置。

该项目2020年上半年网签金额只有1.07亿，排名北京市场在售项目176位。而七橡墅的矜持部门至今仍未给出解决方案，七橡墅今年销售部门的签约额仅为7200万，排在北京市场209位。

在四年前刘肖风景的来到北京公司接任毛大庆职位的时刻，万科的品宣放置了一篇公关稿《谁人叫做刘肖的年轻神》。

四年已往，刘肖除了带来了北京万科传统地产营业销售网签业绩排名不停退步的尴尬；另有以翡翠书院为凄惨代表的，投资数百亿只有微弱回报的矜持项目；加上商业回报模糊，利润微薄，遇到工程交付难题，成本上涨，步履维艰的团体用地租赁模式；给北京地产界的，再别无其他谈资。

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