长租公寓，又双叒暴雷了。

治理房源跨越6万套，每年为12万名业主治理衡宇，累计服务客户超30万人次的城城找房资金链断裂。西安，南昌、武汉、长春、海南、贵阳等地的城城找房都发生了较大规模的“业主维权”事宜。租客示意交了租金却没地方住，房东示意已经拖欠租金跨越一个月。对此，城城找房示意，公司将负担响应责任，希望业主可以给予三个月缓解的时间来分摊支付，缓解现金流压力。

好嘛，算上之前拖欠的，就是说这租金要拖欠小半年的呗。

除了城城找房，十月份暴雷的长租公寓另有深圳的小鹰找房。

同样的配方，同样的味道。房东称数月没收到房租，但租客却示意房租已交给“小鹰找房”。据悉，小鹰找房在深圳有2700多套房源，凭据各个租客维权群的统计，涉事的租客和房东约有上千人，按统计租客涉及的租金从2万到15万元不等，大略估量，小鹰找房此次涉及金额上亿元。

不外，仔细研究却发现，小鹰找房跟城城找房之间相似的不仅仅是一手收租，一组不交租的套路。

好比，小鹰找房的租客们示意，当初签约是在三彩家APP上举行的。

再好比，2019年7月，三彩家将原先租下来的衡宇资源，靠近90%转让给了都会社区服务团体（西安）有限公司，既城城找房。

再再好比，小鹰找房确立的统一年，三彩家扭亏为盈，实现净利润645.77万美元，同比暴增532%。

而在工商信息中也可以看出，三彩家与城城找房背后有过相同的股东或实投人。三彩系公司对外投资过小鹰不动产，而小鹰不动产法人郝菲曾是三彩家有限公司的股东，持股份额20%，仅次于三彩家法人文宁的持股比例。

而现在，城城找房“义正辞严”示意要再拖欠三个月租金，小鹰找房的租客一再维权未果，而三彩家已经于今年9月4日向美国证监会递交了招股书，正准备美股上市。

不外，上市前三彩家也没什么钱了，听说其账上只有50万。

据贝壳研究院不完全统计，从2018年到2020年三季度，已有近百家长租公寓公司陷入纠纷、资金链断裂或倒闭。各家长租公寓暴雷缘故原由各有不同，但总的来说都离不开两个常见的“配方”。

一、“高收低租”的模式

贝壳研究院不完全统计，2017年至今，媒体公然报道的陷入资金链断裂、谋划纠纷及跑路的企业多达107家，“爆雷”时间发生在今年的企业占比近四成，近七成是由于“高收低租”的模式导致。

简朴来说，就是长租公寓用5000块一个月的价钱从小我私家房东那租下来一套屋子，然后再用4500块一个月的价钱租给租客。

匪夷所思的“慈善”之举背后，是长租公寓过分“精明”的算计。长租公寓从小我私家房东那租屋子时，签的是月租条约，每月支付5000元；而租出去的时刻，要求租客按年或按季度付房租，一次性支付13500元或54000元。

而长租公寓做的是两个“美梦”。一是用这些资金去继续租房，再去收取历久租金，像滚雪球一样，越滚越大，靠规模来占领市场；二是行使租金的时间差去投资，赚钱收益。

到此，这就变成了一场比谁跑的快、跑的久的游戏。但凡哪个月新收的资金不足以支付之前的累计下的月租金，或者投资收益不能为正，暴雷基本是跟太阳东升西落一样正常。

二、租金贷的滥用

固然了，大部门租房的人都不愿意选择一次性支付一年的房租，于是“租金贷”就应运而生了。

杭州鼎家的租客就发现，房租是通过一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP注册了账号交的，交房租变成了还款。

而长租公寓在这里的操作历程是这样的。与租客签下租约的同时，也和金融机构互助，让租客签署贷款合约，金融机构替租客支付了整年房租，租客再向金融机构按月归还租房贷款。

而拿到了整年房租的长租公寓，一样做着快速扩张或投资赚钱的美梦。

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纵然这些长租公寓公司跑的够快、用租金赚钱的能力够强，他们的排队“阵亡”也是一件早晚要发生的一定事宜。

一、从商业模式的角度看，大部门长租公寓品牌并不具备“屋子”这一焦点资产。用租金的时间差去投资，赚取收益只能是一个美妙的愿景。

长租公寓左手收整年的房租，右手按月给付房租的这个历程，实际上形成了一个“资金池”。若是数目足够多，那么短期内其现金流显示应该堪称“优异”。与此同时，年轻人支付租金的违约率低，稍加包装就是一个低风险的债权型金融产物。

于是，长租公寓们将手里的租约债权打包，做了租赁类ABS。2016年8月，首单住房租赁ABS“魔方公寓信托受益权资产支持的专项设计”就公布了，刊行规模高达3.85亿之多。厥后，海内几大地产商都最先推行长租公寓，并鼎力刊行住房租赁ABS。

嘴上说着让年轻人住好一点，消费升级，心里想的都是玩金融、割韭菜。

可这个模式，地产商玩得起，魔方公寓这类“整栋楼改建、谋划”式的长租公寓品牌玩得起，靠收小我私家房源的长租公寓就玩不起了。由于他们没屋子。

没屋子无从扩大谋划无现金流崩盘。

只有一两家时，还能拼命快跑，支撑住摇摇欲坠的资金盘。杀进来的对手多了，人人就不由得最先玩起了高收低租的游戏。

听起来是不是跟昔时共享单车玩命投放新车的故事有异曲同工之处？

第二、从整个租房市场的角度看，长租公寓难以成为一个“大生意”。

这几年，各界对衡宇租赁市场吹的风都对照大。给出的数据看起来也很有原理。我国住房租赁市场供应主体结构存在严重不平衡。小我私家普租占比达67%，城中村房源占28%，涣散式品牌公寓占比4%，集中式品牌公寓占比仅为1%。若是将城中村房源归入小我私家普租，两者占比高达95%。也就是说，长租公寓是无人开拓的蓝海。

再加上曾有机构讲述指出，我国预计到2020年租金成交总额将到达2万亿元，租赁人口到达2亿，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，住宅租赁市场整体市场规模将达4.2万亿元。

哪里找这么好的行业，万亿级的蓝海市场啊！冲呀！

可是前有ABS这样“天真”的金融产物支持，后有地产商、投资机构纷纷入局，长租公寓生长了几年都没能赚到钱。好比，头部品牌蛋壳公寓，2020年第一季度，蛋壳公寓收入达19.40亿元，同比增进62.5%；净亏损12.344亿元，在第一季度中，平均每间公寓亏损2200元左右。

有时刻，市场占有率低纷歧定是“蓝海”的显示，也可能是市场不需要它的证实。

租房者的刚需是什么？更低的租金、更得体的装修与部署、更稳固的租赁环境，免于迁居的困扰。固然，这也是一个不可能三角。

绝大多数长租公寓都选择鼎力开发“一人居”模式的房间。除了没有更低的租金，它们在装修部署、环境稳固上做出了较大的提升。然则，“一人居”的模式所知足的仅有部门年龄段人群。而从任何角度看，这一类人群对租金的承受能力都较低、流动性则更大。

那为什么长租公寓品牌不选择做一居室以外的房型？大概是怕家庭用户租着租着就买房去了。不外话说回来，就不怕独居的打工人，干着干着就回老家吗？

第三、从金融化租金、隔板间、甲醛房等事宜被曝光的高发性上来讲，针对长租公寓的羁系只会趋紧。今年以来，这一趋势就愈发显著。

今年9月7日，住建部公布《住房租赁条例（征求意见稿）》，其中，部门政策直指最近一再暴雷的长租公寓，“高进低出、长收短付”等行为将被列入谋划异常名录，加强对其租金、押金使用等谋划情形的羁系。此外，直辖市、设区的市级人民政府可以确立住房租赁资金羁系制度，将租金、押金等纳入羁系。

随后，广州对住房租赁企业存在转租住房 100 套（间）以上没依法挂号、以遮盖、诱骗、强迫等方式要求或以租金分期、租金优惠等名义诱导租客使用租金贷、接纳“高进低出、长收短付”谋划模式的、租金贷收入占比跨越30％的等情形，务必立刻整改。紧跟着，成都最先排查汇总接纳“高进低出、长收短付”举行谋划的企业，排查“高进低出”谋划的租金差额，“长收短付”谋划形成的资金池沉淀金额。

整改、排查，算是十分温顺的政策。

杭州、西安、成都、南京4城则直接出台新政，确立住房租赁资金羁系制度，启动专款专用账户，对历久公寓积累的租赁资金，通过银行专用账户举行羁系，制止违规挪用。

一步到位，用租金理财赚钱的路基本被死死堵住。

一旦天下范围内都要求长租公寓运营方设立租赁专用账户，缴纳防控金。高收低租、租金贷的套路无法再玩，荣幸存活下来的长租公寓只能在在知足运营成本之上收取租金。手中有房的长租公寓品牌措施，没有焦点资产的长租公寓品牌退出市场似乎是个早晚的事。

不外到那时，长租公寓所占的市场比重还剩若干呢？究竟对地产商来说，好屋子，照样卖掉对照划算啊。

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