疫情时代确实压倒了一批单体旅店。市场泛起了许多这样的声音：单体旅店走向消亡，品牌旅店才是准确的投资姿态。看到这样的言论，吓得我浑声哆嗦，加重自己对未来职业生涯的担忧和焦虑。

我仔细剖析了一下，现在转让单体旅店的缘故原由，大概有以下这三种情形：租金成本高、装修老旧、位置不占优势、客房体量大、运营水平差。

我身边也有同伙加盟国际旅店品牌，现在也一直处于亏损的状态。另外，不得不认可的一个现实：中档旅店（全季、亚朵）加盟老板的小我私家款式、资金实力比单体旅店老板占一定优势。试问，在一致条件下，单体旅店无法盈利的情形下，品牌旅店进来就一定会盈利吗？

本文通过对比单体旅店和品牌旅店的优势和劣势，探讨和剖析未来单体旅店的生计和生长的空间和焦点势能。

01 品牌旅店的优势

相对于高科技行业，小我私家认为，旅店并不是一个高精尖的行业，尤其是存量的中档旅店。我们不妨来剖析一下中档旅店品牌的优势：

人才优势。品牌旅店有品牌效应，招聘门店的店长、下层员工有更多的语话权、更容易招到优异的治理人才（相对于单体旅店）。除此之外，品牌旅店对门店治理层和基础员工，有完善的筛选和培训系统。通过对员工专业的培训，实现旅店运营水平的保障和提高。

系统服务能力。品牌旅店从旅店一开始的评估、测算、装修设计，到旅店开业、正式运营直至加盟条约竣事。旅店品牌在差别的节点和阶段，都有对应的支持和服务。品牌旅店是群舞，而单体旅店是独舞。单体旅店想要独步武林，店长是舞魂。

财报透明。品牌旅店在加盟前期、运营后期都有明确的预算，财政、采购制度相对透明、规范。而许多单体旅店的财政报表不够透明和规范，它是引诱单体旅店投资人矛盾的元凶，尤其是旅店盈利没有到达预期或者亏损的时刻。收入羁系是旅店主要的财政事情之一。品牌通过自己开发的PMS，配合财政日审等形式来监视、制止旅店一样平常运营中的财政破绽和财政风险。

加盟商的满意度。品牌旅店，从项目立项到加盟条约竣事，旅店品牌先后有拓展、运营、财政等差别的人对接和服务加盟商。单体旅店，只有开业后才会招聘员工，除了店长外，下层职员与旅店老板是一种雇佣关系。而品牌旅店加盟商，另有来自于团体的服务关系，提高了品牌旅店加盟商的整体投资满意度。旅店品牌服务力度大、加盟商的满意度要高于单体旅店。

盈利水平。我身边许多单体旅店老板，开旅店之前是没有做过旅店，许多是以为旅店赚钱或者被同伙拿来合资。旅店装修没有请专业的设计师，自己的气概就是旅店的气概。相反，品牌旅店在立项到条约竣事，都有专业评估、装修、运营支持。品牌的产物和运营迭代能力强，而且有海量的数据 做支持。行业沉淀赋能产物力，后期足够的职员设置，是品牌旅店盈利高于单体旅店的原始动力和泉源。

中档旅店最大的优势是人。从旅店前期的评估、测算、筹备，到后期的运营，品牌旅店从职员的配比和人材的质量，这两个维度来提高旅店的盈利水平。一致条件下，高于单体旅店投资回报是品牌旅店区别于单体旅店的生计之本。

02 单体旅店生计生长的趋势

小体量

销售能力匮乏。单体旅店很少配有专职销售，且会员数目少，导致销售能力有限。在销售能力匮乏的情形下，单体旅店的客房数目过多，出租率很难保证，导致单体旅店的整体营收很难做上去。个个建议，单体旅店的房间数控制在40-60间最为合适（除非位置非常好）。在总投资一定的情形下，提高单房的投资金额要优于扩大体量、更应该选择租金成本高、位置占优势的物业项目。

资金有限。现在市场上，中档旅店的单房平均投资成本为10万-12万，单体旅店的单房平均投资成本为8万元左右。在资金有限、定位为中档的情形下，投资体量小的旅店项目，也最贴合现实和相符单体旅店运营特征。

物业受限。在拿大体量的物业时，单体旅店没有品牌背书，很难或者用同样的价钱拿到同样的物业。这是单体旅店在拿物业时的一个坏处，导致单体旅店大多只能拿一些小体量的物业项目。甚至，即使是小型的物业，通常在租金方面做出一定的牺牲。拿大型物业难度大，是限制单体旅店做大体量的旅店项目的客观缘故原由。

单体旅店自身的销售能力匮乏、资金实力有限，拿物业的客观能力受阻，决议小体量是单体旅店生计的前提条件。

小众细分市场

设计主观能动性大。单体旅店设计师来自品牌的约束少，在设计历程种只需要思量到物业的可行性、目的客户的住宿需求、谋划坪效即可。品牌旅店更像一个标品，而单体旅店设计的主观能动性强，是单体旅店产物力的最大的优势。

单体旅店，只有通过设计来区别于品牌的装修，才气赋能后期的运营和销售，与品牌避开正面的竞争，否则就会混入与品牌的红海之争。若是单体旅店在产物设计和装修上，没有自己的怪异的气概，一旦产物同质化的竞争，单体旅店基本没有优势和胜算的可能。

旅店 。 除了设计权主观能动性强外，单体旅店完全可以接纳”旅店 跨界娱乐“的模式。好比，最近炙手可热的电竞旅店，就是通过青旅 电竞的模式。这种小众且有明确共同爱好的目的客户群，是未来单体旅店的生长趋势。由于品牌旅店约束因素多，导致创造力有限。它是品牌旅店的劣势，单体旅店可以将产物的自主性施展极至，就可以在自己的目的领域内高歌猛进、攻城略地。

营销自由。部门OTA投资过中档旅店品牌，处于投资关系，品牌在渠道开发和维护上，被迫不能所有OTA一视同仁。相反，单体旅店在OTA渠道开发和维护，拥有极大的自主权。

另外，单体旅店在推广平台的选择和内容上也有较大的自由空间。好比，单体旅店只要店长能说服旅店老板在小红书、抖音上做推广、宣传，就可以执行。然则品牌旅店需要审批、思量品牌的整体形象等问题，指斥有难度。

中档定位

海内现在是一个消费升级的时刻。即使是单体旅店，也需要定位为中档旅店。快捷旅店的时代已经过去了，这点毋庸置疑，从现在三大旅店品牌中档旅店的门店数，就能看出来。

中档定位也相符投资人的投资回报需求。在物业租金水平，水涨船高的今天，投资人只有通过提高单房投入来获取较高的租金溢价，来填补物业租金上涨的部门。否则，若是做快捷旅店，客房的租金溢价导致投资回报率较低。

中档定位是未来单体旅店生计的基础，小体量的小众细分市场的能力是单体旅店的焦点生计能力。

03  单体旅店运营优势

装修成本优势

特许加盟费。现在市场上，一线的中档旅店品牌的特许加盟费为3000元/间，一个门店总特许加盟费一样平常为25万-30万。

保证金。加盟品牌旅店时，需要支付品牌保证金，多为10万。加盟时代没有违约加盟条约，条约竣事后可以退还给投资人。

工程筹备期服务费 。它包罗指导费和设计费，一样平常指导费2万-5万元，设计费20万-30万元不等。

以上三项用度（数据仅供介入，可能会有收支），是单体旅店不需要支付的用度、或者部门的用度可以降低或控制，如：设计费和指导费。它们是单体旅店的一大优势，可以有用削减总投资金额。

运营成本优势

一致条件下，品牌旅店做高营收的可能性要大于单体旅店。然则，品牌旅店后期的运营成本也相对较高，主要包罗治理费 5%、CRS渠道费 5%。

尤其是品牌收取的治理用度，直接削减旅店的利润空间。在一致营收的情形下，单体旅店可以将5%直接酿成利润。总之，单体旅店的盈利未必低于品牌旅店。

运营决议天真

他乡似吾乡，从酒店群到文旅小镇 ——以安仁公馆酒店群为例

价钱治理。品牌旅店的门店价钱，需要思量整个品牌的形象和定位，门店申请价钱调整的流程繁琐。单体旅店在制订价钱系统时，有更大的自主权和天真度。一样平常运营中，单体旅店可以凭证出租率和市场情形，通过天真的价钱调整应对市场的转变。这是单体旅店在营销历程中，最大的优势，可以凭证市场的供求关系，第一时间通过合理的价钱调整来引流、提高旅店的营收。

职员治理。旅店是一个员工流失率很高的行业，品牌旅店从职员招聘到上岗需要一定的时间。而单体旅店在招聘、提升时可以加倍快速和高效。单体旅店的职员治理的高效、自主是区别于品牌旅店的最大优势。

筹备期，相对于品牌旅店，单体旅店可有用控制和削减总的投资款。运营后期，有一定的成本优势、运营决议天真性强，是单体旅店两个最大的优势。单体旅店可以通过两种优势，提高旅店的收益和盈利水平。

04 投资单体旅店的雷点

投资人之间的关系

身边许多旅店的倒闭不是由于谋划的问题，而是旅店投资人之间的内斗引起的。 我身边也有由于投资人意见不一致转让、甚至发生直接的语言、肢体冲突的不在少数。

大部门的单体旅店投资人与品牌旅店投资人相比、受教育水平和款式没有优势，而且通常单体旅店的股东要多于品牌旅店的股东。这些客观缘故原由，导致单体旅店投资人之间的相同难题加大。当单体旅店投资人之间有矛盾时。若是投资人之间不能自己解决，只能依赖旅店店长的协调，以及旅店的业绩来缓和、平息投资人之间的矛盾。

相反，品牌旅店运营后期连续有人服务与旅店投资人，加上旅店品牌规模的背书。合理、高效率的投资回报，让品牌旅店投资人最基本的投资需求获得知足。即使是多个差别的投资人，也能相处融洽、和协，不像单体旅店投资人存在的矛盾多。

单体旅店投资人的关系，还体现在投资和谋划，难离开。许多旅店职业经理人、员工不愿意去单体旅店事情的一个主要的缘故原由，是由于单体旅店的谋划很难与投资人完全自力出来。单体旅店的投资人，一样平常股东多、若是旅店的盈利水平没有到达预期时，部门投资人会介入旅店一样平常谋划。好比，对旅店的订价、采购、职员治理和放置指手画脚。不信任职业经理人，旅店职业经理人的专业水平施展受限。旅店店长，除了要提高旅店的营收和盈利，还要疲于应对投资人。

单体旅店老板在立项前，筛选投资人时一定要郑重，投资人的资金实力和三观都要一致才行。否则后期投资人关系处置欠好，会影响旅店后期的运营、拉长整个投资回报周期，投资人分道扬镳是早晚的事。后期的分手成本过高，宁愿前期会花精神去领会、入伙前将合资人的游戏规则提前写进合资条约里更好。这样，才气提前将投资人后期可能泛起的矛盾， 先发制人。

 财报透明度

忧郁财报不透明，是许多投资人对单体旅店投资避而远之的基本缘故原由。从前期旅店的筹备，到后期的运营，财报要透明，理清晰以下三个方面即可

1/3  制止总投资金额溢价

行业数据参考。现在中档旅店，单房平均投资金额为10万-12万，包罗装修设计、办证、消防、公区等。投资人可以将它为一个行业的尺度，参考总的投资款的合理性。小我私家认为，单体旅店在筹备期有一定的成本优势。一致物业情形和装修水平的情形下，单房平均投资金额在8万左右，较为合适。

项目单房投资金额，与一线旅店品牌齐平，建议投资人需要郑重。提高单房装修水平，可以提高房价水平，然则装修和收益并非无上境，到达一定的水平会装修和收益成反比。

对比供应商的价钱。旅店投资是一次性投入，总的投资款主要用在筹备期的设计、施工、采购、人工、证件解决等。为了制止溢价，投资人可以在动工之前，对这些主要的板块，找3-4家差别的供应商对比价钱和产物。小我私家认为，筛选、对比供应商比事后核查原始的收条、财政票据更有意义。筛选供应商是控制效果的历程，而核查原始的财政票据是一种滞后的行为。

核查原始票据。核查原始票据主要是为配合做旅店财报，核对单价和数目。小我私家认为，原始的采购票据的主要作用，是为其它投资人提供的一种财政财政凭证。它对投资总金额的把控的价值较小，远不如筛选和对比供应商的价值。

2/3  盈利核查

4年投资回报周期。现在中档旅店，平均投资回报周期为4年。我们可以将25%的年化回报，作为一个行业尺度来权衡旅店的盈利水平。或者，凭证旅店立项前做的投资测算表格。不外，旅店是一个有显著淡旺季的行业，我们在对标25%的年化回报，是平均的回报数据，不能将此为每月牢固的尺度。

人力成本。房租和人力成本是所有旅店最大的成本。房租在立项前就已知道，人力成本在后期是所有成本中占比最大的。投资人在看财报时，着重看人力成本的占比即可。每月人力成本占总收入的20%左右，是行业平均数据。可凭证20%的尺度，来权衡人力成本是否过高。

另外，可以对标的是中档旅店的平均人房比0.2-0.25。可以凭证它对标自己旅店的职员设置是否合理。在现实历程中，职员设置还需要，思量旅店近3个月现实的出租率、配套服务。

报销制度。剔除房租和人力成本，余下的开销多为牢固的。旅店投资人主要要关注的是前期供应商的筛选、采购和报销流程等系统性的框架政策、制度的制订。后期主要依赖制度来羁系和执行即可。

盈利水平是对投资人最大的回报。在核对盈利时，即从宏观上对标行业的盈利水平、也要连系自己旅店的出租率、房租和人力成本等综合思量。不外，25%的年化回报是最基本的要求和底线。

3/3  营收羁系

天天的营收是旅店最大的流动资产。作为投资人，若何羁系天天的营收，确保旅店最大的流动资产的平安呢，可以通过以下三个工具：

PMS 。投资人可以开通PMS的账号，可直接看到旅店天天所有客房的销售数目、价钱。PMS的谋划数据是旅店最原始的情形。不外，需要确保前台员工天天需按现实的售房数和价钱，录入PMS，不能泛起不录或少录已销售的客房数目和价钱。否则，旅店的现实的收入就会比现实的变少，存在谋划上的财政破绽。

日报。旅店天天的谋划日报，可以让投资人领会到旅店前一天的出租率、均价、Rev Par、总收入、小商品收入等。日报的内容，在旅店PSM里也可以看到。

日审。日审是财政为了制止谋划上的财政破绽，而确立的一种财政核查机制。日审的主要的事情是确保旅店的价钱系统的执行、确保PMS、客人账单的房价、客房销售数目完全同步。

店长的能力

盈利水平。一白遮百丑，单体旅店的盈利能力是运营能力最好的证实，没有之一。从成本上来看，单体旅店运营成本有一定的优势，好比单体旅店不需要支付月总收入5%的品牌治理费。

从收入角度来看，店长的能力是单体提高旅店的收入的焦点。品牌旅店对单体旅店的赋能，主要是前期的产物打造，门店开业后，品牌通过框架的运营治理来保证运营质量。

然而，每个门店现实运营中遇到的问题，团体统一尺度无法解决门店的自己的问题。最终解决问题都需要门店的店长执行和解决问题。以是，店长的能力对门店的营收和盈利起着要害的作用。

单体旅店的店长是整个旅店的CPU， 是旅店运营水平和盈利的保证。现实情形中，单体旅店很难请到综合能力强的店长。除非旅店投资人能提供有竞争力的薪资的待遇，或者可行性的远景。

店长综合能力不够壮大，是许多旅店单体旅店谋划不善的基本缘故原由，品牌旅店也是云云。只要单体旅店投资人，能找到德才兼备的店长，店长就可以将旅店带向良性循环。

产物力前置、后期足够的职员设置，来提高旅店的盈利水平，是品牌旅店的基本逻辑和优势。而单体旅店在前期的筹备没有优势、后期的运营成本有一定优势情形下，盈利水平并非一定低于品牌旅店。旅店完工后，门店店长的职业能力，决议运营后期的盈利水平，品牌店和单体店都是云云。

即使是品牌旅店，后期的运营品牌只能对门店举行框架治理的支持，提供点对点解决问题的能力有限。可见，店长的能力才是区别是品牌旅店照样单体旅店。投资回报率是旅店投资的终极目的，而非单纯看品牌的LOGO或者单体旅店。

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