随着现代消费者对现代住宿需求的不停升级，近年来，一批建设较早、服务设施逐渐老化的旅店又一次面临从内到外“改装”的挑战。若何在“老瓶”里装进“琼浆”，让消费者“心醉神迷”，成了业者探索的热门。

中国旅店业经由几十年的生长，市场保有量到达饱和，旅店存量市场伟大，旧旅店刷新（以下简称旧改）与产物转型被提上日程。面临同质化的产物及陈旧的设施，若何刷新才气重新赢得市场，成了业界一个热门话题。

1. 确定旧改项目的市场定位

已往十年中，不少旅店因起步早、圈地快，所处的区域已成为荣华的商业区，甚至部门已被圈进都会商业焦点位置。为何一些地处中央区的旅店失去了吸客的能力？缘故原由就在于已往粗放式的市场投放，周边产物同质化严重，内部设施装备严重老化所带来的种种影响，再加上周边新旅店的泛起，其市场竞争力显著下降，或者是直接失去竞争力，面临亏损的事态。

若何确定旧改项目的市场定位？首先是区域职位。确定项目地在该区域的位置，剖析市场是否另有竞争空间，或者是是否还具备旅店商业价值；其次就是市场定位。领会周边偕行的项目情形，定位走向、优势与劣势的对比，确定自身项目在未来商业空间中该具有何种产物优势；最后是品牌定位。无论是加盟连锁品牌照样沿用或确立自己的品牌，都需要确定单体运营及加入连锁的优劣势，详细剖析项目未来需要面临的问题，剖析品牌档次是否相符项目地的现真相形。

旧改项目的定位准确与否，将决议后期旅店产物的收益、市场竞争能力、生计空间等要害性问题。因此，前期的功夫不能省略，单凭臆想砸钱改项目，将导致后期资金的损失。

2. 项目基础设施评估的主要性

已往的旧改项目中，投资人直接把旅店“推倒重来”的征象异常普遍。事实上，在旧改项目中，许多基础设施是可以再次投入使用的。旧改项目的基础设施评估尺度将直接给后期投资带来重大的转变。评估应该从以下几个方面睁开。

机电设施、消防装备。这在旅店投入中是相当大的一部门，需要综合评估原有装备的使用年限、维修调养情形、未来可使用的年限等。通过约请专业职员评估，可以重新审定未来机电装备的采购及种类，在未来的拆迁历程中，珍爱好原有装备，变得起劲而有意义。

硬装部门。客房的隔墙、餐厅的厨房与消费区功效划分等，都涉及种种硬装投入。许多公司往往一刀切，导致现场一片散乱，不仅需要后期加大成本投入，同时在拆迁历程中，垃圾运送用度开支也异常重大。以是要领会现有功效区分是否相符旅店未来谋划生长，好比传统旅店客房大多数对照宽敞，若是原有名目相符未来旅店品牌，类似于隔墙这些硬装是完全可以不拆除的，只需要对过不适用的部门举行刷新即可。

软饰。旅店年年都有小刷新或物品增添，有些旧物装饰随着岁月的流逝变得极有历史意义，可以通过旧物刷新或重复使用，让更多历史得以重现。现在，天下各地均在推许类似的装饰手法，让老物件获得了重生。

3. 修旧如旧的价值不能忽略

修旧如旧不仅仅是为了节约成本，更是一种渐进式的珍爱措施，让更多人文的、精神的通过修建保留下来。尽可能的行使原物，最大限度保留修建原构建，通过旧料保持原有修建的个性与气概，可以更好地体现修建原味。

此外，通过旧物刷新，到达再生行使的价值，这不仅仅有利于企业赚钱，更能削减修建垃圾。在这点上，韩国的家庭已经提前做到了，笔者曾在韩国家庭做客，发现其旧木门刷新的中庭屏风、石舂上面加块玻璃就是茶几等做法，简朴而质朴的刷新，却让人看到了其品位与不俗的理念。

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4. 楼体修建与品牌差异化的关系

因时代的生长，修建酿成了一个符号，见证了一段历史。许多旅店修建，也因此有了自己怪异的优势及严重的不足。楼体修建与品牌差异化有着千丝万缕的关系。

都会的生长与修建亲热相关，已往人均收入低，汽车保有量同对照少，修建在设计停车功效时也同步偏少。许多焦点区的楼盘，其建设独具特色，楼层较高，相符轻奢旅店或者是五星综合体旅店的建设要求，但由于停车功效严重缺失，阻碍了大部门有车一族入内消费，因此失去了竞争的先机，旅店完工后依然无法获得竞争力。

这一类旅店的刷新应根据旅店的楼体修建，审定楼层的层高、电梯数目及可刷新数目、停车配套、物业情形等等，寻找与修建自己相符的一些品牌，可以阻止硬伤带来的谋划损失。同时，也可以扬长避短，给自己的项目带来更多的收益。品牌的差异，选择客群差异，其消费需求与特点、出行方式、服务体验的要求也截然差异，因此，在项目圈内选择更相符商圈与自身修建的品牌，是相符商业模式的。

5. 资金流向把控项目动作

投资者选择旧改项目时，大多数已经领会已往的旧改所需要的用度，因未经由科学测算，基本上是备足了资源下刻意刷新。然则从财政角度节约一分钱都是纯利润，赚取一分钱都是营业额。能在前期资金上掌握好，后期谋划治理者肩上的重担就会削减，意味着投资回报期更短。

前文中谈到的种种定位及剖析功夫做足后，资金的把控已然做到一泰半，后期的无非就是刷新项目中的正常投入。固然，需要提醒的是，旧改项目一样有如新建旅店一样的采购及种种招投标问题，严控资金的做法，同样是不容松懈的。稀奇是由于旧改项目的清点及整理，质料的审核更需要严谨，要确定新质料与旧装备的数目相符，阻止重复采购等情形发生。

6. 老瓶子若何包装好新酒

“老瓶装新酒”这些年在旅店行业很常见。然则，老瓶若何把新酒包装好，这就需要异常巧妙的手法。老瓶子最大的特色就是流传已经很广，消费者耳熟，不需要投入大量的资金宣传。遗憾的是，有些老瓶子里的酒，早就不相符民众的口味。

已往的回力鞋，是一代人的回忆，尔后被外洋的团队模拟后，酿成了时尚轻奢品，人家的新瓶子里把回力这壶老酒装了。值得思索的是，旅店是否换种思绪，若是这酒很香，那我们自己换个新瓶子又何妨？只要不是被其他人拿走即可。这就是头脑的转换。

2018年度一些“老酒换新装”的国产物牌销售量下降。其中缘故原由是其产物的研发能力较弱，跟不上时代的潮水。

同理，旅店行业也要有与时俱进的头脑，才气引发对时代的明白。无论是老瓶装新酒，照样新瓶装老酒，只要相符消费者需求，相符商业价值，都是值得改变的。

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