2021年6月24日，由商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院团结商业空间产经研究媒体-迈点网等数百家媒体举行的第十届“中国旅游住宿业MBI颁奖盛典暨岑岭论坛(2020-2021)”于上海阿纳迪旅店盛大开幕。

　　本届峰会以“旅不止，宿新生”为主题，基于迈点研究院大数据研究效果，与跨越1000 来自旅游住宿行业的意见首脑、投资机构、行业研究职员以及媒体代表，从品牌、资产、市场、消费角度出发，围绕品牌业主关系、资产治理、品牌运营与升级、旅店品牌十年生长等焦点话题，并引入旅店新趋势——综合体项目展示，探讨旅游住宿行业的生长与未来。

　　会上，意大利托尼洛▪兰博基尼旅店及度假村品牌合资人高鲸豪向人人分享了“酒管公司的资源运作模式探索”的主题演讲。

　　旅店市场的现状

　　近几年，旅店行业进入了一个缓慢生长的环境，面临了许多瓶颈有待突破。

　　首先是旅店数目，在2015-2019年间，中国的中高端旅店数目呈稳步增进趋势，尤其是年增进率十分惊艳。然而近5年以来，奢侈旅店以及高星级旅店的增进率却在大幅下降，增进率只有5%-10%。现在海内现有高星旅店品牌经由20余年生长，在一二线都会项目趋于饱和，整个旅店市场处于一个存量阶段。

　　另外，值得一提的是，高端的新晋品牌在崛起，整个市场愈发成熟。在这个蓝海变红海的历程中，有的高端旅店为了拓展自身治理规模或是投资收益，在逐步向中低端旅店举行延伸。然则，在有些经济型旅店会天生某些新品牌来跟原有的高星级旅店抢占份额，中端旅店向上“野蛮生长”，对高星品牌的运营能力照样造成了不少压力。

　　无法回避的旅店之殇

　　众所周知，投资一家旅店的成本用度并不低廉。初始投资体量大，无疑就是业主最泉源的烦恼。尤其对于高星级旅店来说，配套设施所需要的成本伟大，这就直接导致哪怕压缩片面造价后，照样无法阻止以亿为单元盘算的投资体量。

　　高鲸豪示意，“高星旅店持有成本对照高，五星级旅店要许多的设施，维持这些设施需要异常大的资金量。”这些方方面面都牵涉到了伟大的人力物力成本。

　　旅店投资的最终目的就是为了获取丰盛的回报，这是旅店业公认的投资逻辑。履历了疫情的洗礼，旅店业谋划现状犹如浮萍极不稳固。这对于自己资源回报率就不高的高星级旅店无疑又多了一个更不稳固的因素。

　　初始投资体量大、持有成本高以及资源回报率低，这始终是萦绕在旅店业主的困扰。

　　旅店在生长的历程中，势必会晤临行业的洗牌。旅店业主方同样也面临着行业磨练。尤其是在同质化竞争中，原有的治理模式遭遇瓶颈，亟待突破。

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　　“好的品牌做的乐成概率越来越大，规模小的品牌没有到达特定体量或者是治理系统的品牌会被镌汰，最终留下来这几个。而留下来的这几个会有新的竞争对手进来，市场竞争没有这么猛烈了，只有这么几个大的玩家在做竞争”，高鲸豪总结道。

　　危急亦是出路，面临这样的瓶颈，改造创新治理模式成为了思索的重点。要用“创新”赢得“生气”，这才是刷新之道。

　　对此，高鲸豪分享了一个详细的想法。“我们卖的不仅仅是旅店房管的模式，可能要延伸到IP，往内里填内容或者差其余产物去填充整个旅店，让它运作起来，不管是食物、艺术、娱乐项目等等。”

　　轻重资产是选择题照样平衡题?是互助题

　　回到旅店的本质上来说，旅店治理公司应该是一个轻资产运营的公司，无需有其他物业或地产加持。“专注输出治理，搭建自身系统，然后重复循环、一直地输出。”

　　重资产的逻辑则和轻资产截然差异，重资产就是专注于牢靠资产的投入。于是就有了一个问题需要思索，怎么平衡轻资产及重资产的关系?

　　“投资一个五星级旅店，不能期望它在5年内就能有回报，需要深切明了投资的产物性子以及投资预期，在这个基础上去做一个更精准的判断。”

　　好比退出渠道，这是“投融管退”的最后一个步骤，也是旅店治理公司需要适当思量的一大问题。无论是旅店投资人即业主，照样治理公司投资人即股东，都需要投资回报即退出通道。海内中高端旅店治理公司作为旅店资产持有方，受到资产变现和运维能力的双主要求磨练，纵然治理公司最终实现上市也有因种种问题而面临盈利下降、资产重组甚至退市风险的情形。

　　现在，市场竞争步入了一个小而精的时代。随之而来的，对于平台化的运营提出了更高的要求。轻资产的小体量高PE需要自证若何连续扩大规模的逻辑，而重资产的稳固现流和低速增进需要磨练资产自己质地和抗击风险的能力。

　　“我们的分工要很清晰，而不能模糊。事实这两方面的投资人、受益人，他们要的退出点各不相同。”

　　最后，高鲸豪向我们先容了差其余退出搭配。一部门旅店治理公司做上市，这是一个对照典型的做大；一些小众高端的旅店品牌能够直接通过转让售卖或者耐久持有，来实现轻资产的退出。相较于重资产而言，REITs成为了主要的方式。作为一个信托，REITs拥有着差其余营业，可以举行打包、买入。“这种模式在未来也可能是退出的方式，一是对业主更友好，二是对民众散户也可以有时机去投一些优质的地产商。”

　　在高鲸豪看来，现在的旅店行业还处于相对传统的阶段，对于未来的一些瓶颈或者是发展的疼痛，仍然需要旅店行业一起去战胜和发展。诚然，旅店的未来需要各方的起劲，只有相互明白才气够实现行业的快速生长。

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