近期，天下最大的长租公寓品牌商蛋壳公寓深陷流动性危急。一边是长租公寓一再爆雷，另一边是我国对“租售并举”长效机制的努力推行。在此靠山下，11月18日，南京市城乡建设委员会、南京市设计和自然资源局、南京市住房保障和房产局团结制定《南京市存量衡宇改建为租赁住房解决实行细则（试行）》（下称《细则》），被视为继续落实“租购并举”，祭出调控组合拳。

《细则》将进一步规范南京市存量衡宇改建为租赁住房解决流程，增强建设治理。新闻显示，细则适用范围是南京市已建成并具有一定规模的商业、研发、办公、旅店（宾馆）、厂房等存量衡宇。改建项目应当以整栋、整单元、整层（应具备自力交通空间）为基本改建单元。

南京当地一名房企人士透露，作为租赁市场试点都会之一，南京出台这个政策主要是为了响应国家租售并举的政策，其次，南京这几年办公商业的存量比较大，去化比较慢，此政策也有利于将存量库存合理化设置，盘活社会闲置资产。

一家深耕南京市场的房企科研人士则以为，租赁住房获得充实供应和吸引人才政策等导向是一致的。这可以从侧面明白，是对租赁住房的弥补，也是对房价上涨的一种抑制。

调控组合拳

同策研究院分析师陈舒指出，现在，天下多地均已出台相关类似政策。整体来看，这是“租售并举”长效机制框架下的主要行动。南京政策的出台，一方面来看，可谓是政府对租赁市场和存量市场施展的一套组合拳。对于租赁市场而言，原有房源主要为租赁住房及二手房，但随同商业和工业用房等可改建为租赁住房，将极大提高租赁房源数目，多渠道筹集租赁房源，为租赁市场提供多元化的房源供应。同时，基于当前长租公寓市场为争抢房源，导致“高收低租”和“租金贷”等征象的发生，扩大房源供应量，能够潜在地、历久地、有用地影响租赁市场平稳康健生长。此外，政府政策的正式介入在一定水平上将袭击违法群租房、“非改居”等乱象，规范市场运作，维护市场康健稳步生长。而对于存量市场而言，大部门都会商业及工业建筑存在过量的征象，通过将其改建为租赁住房能有用盘活现有存量，提升都会运营效率。

南京新政出台后，记者采访部门南京房企获悉，政策对南京市的开发商直接影响不大。大部门公司现在住宅营业占绝对主力，办公商业类项目异常少。不少房企正在开展的商业运营和长租公寓运营和服务，均有和地产平行的自力公司专业化运作。

一名房地产从业职员以为，租和买并不是此消彼长，而是属于人生差别阶段的消费行为。链家此前公布的一份《2020中国青年栖身消费趋势讲述》显示，对于青年人来说，在北京、上海、深圳置业仍是难题的事，2019年北上深青年购房者的平均年龄都超过了30岁。而在二线都会中，南京、杭州的栖身成本相对更高，甚至高于一线都会中的广州。租赁仍然是众多年轻人的主要栖身模式，“85后”中选择整租的比例比“00后”中选择整租的比例凌驾7.5个百分点；租房周期也变长。

租赁强羁系

2017年，住房城乡建设部会同国家生长革新委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部门团结印发了《关于在人口净流入的大中都会加速生长住房租赁市场的通知》，从融资、土地供应、盘活租赁房等角度提出加速住房租赁市场的生长，选取12个都会作为首批开展住房租赁试点的单元，其中包罗广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等。紧接着在同年8月，国土资源部住房城乡建设部印发《行使团体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个都会为行使团体土地建设租赁住房首批试点都会。2019年1月，福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个都会获批试点，试点都会扩容到18个。

2020年9月，我国首部专门规范住房租赁的行政法规《住房租赁条例（征求意见稿）》最先公然征求意见。

南京新政的出台，在部门业内人士看来，与涣散式长租公寓延续爆雷关联不是很大。长租公寓的泛起与扩张，也是顺应租售并举的偏向。在这些长租公寓爆雷之前，政府也是在努力激励和推动这类企业生长，只是一些企业不是根据正规运营方式去举行。其次，南京算是天下院校异常集中的都会，在长租公寓泛起之前，市场的容量都是足够的。南京也提供了毕业生的租房补助，从一定水平上也缓解了应届生栖身压力。

上海、合肥等都会均出台过类似的政策。为了促进租赁行业生长，今年8月，合肥市公布《合肥市住房保障和房产治理局、合肥市自然资源和设计局、合肥市城乡建设局关于非住宅改建为租赁住房事情的通知》（征求意见稿）（以下简称《征求意见稿》），其中明确，合肥市区范围内，不动产权证或其他正当权属证实用途为商业（办公）、工业（厂房、仓储）、科研教育等非栖身类型，且近期内无征收设计的已建成闲置存量衡宇，可以改建为租赁住房。

复星旅文触底反弹？

上海对于租赁行业的扶持更为系统。2017年2月份，上海市人民政府办公厅公布延伸《关于激励社会各种机构署理经租社会闲置存量住房试行意见》的通知，有用期延至2019年2月28日。

上海对平安合规的“N 1”是支持的，但对“非改居”集中式公寓却持严厉袭击态度。2017年头，宝山区设计和土地治理局等部门团结发出一份《宝山区“非改居”处置实行意见（试行）》（简称“《实行意见》”）的通知，自2017年5月1日起试行，试行期2年。

2017年4月21日，上海出台了《关于增强本市谋划性用地出让治理的若干划定》。文件中划定办公用地的出让条约中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地出让条约中未经约定，不得建设公寓式旅店；办公、商业可售部门以层为单元举行销售。商业、办公、商品住宅矜持面积不得整体、支解转让。

云云，上海前期大量进入集中式公寓领域的公寓从业者将面临伟大压力，他们用闲置堆栈、厂房等非栖身类衡宇革新公寓项目不在少数，集中式公寓项目一样平常投入都比较大。这也提醒后来者，万亿级的公寓行业，不停受到政府重视，政策、规则越来越多，必须正当、合规谋划，才气赢得恒久生长。

南京新鲜出炉的政策，也有一条表明晰政府对租赁行业的强羁系：“改建项目运营后，经住房租赁企业成交的住房租赁条约，应当通过市衡宇租赁服务羁系平台解决租赁条约网签。网签立案应当使用租赁条约树模文本，在商业银行设立租金专用账户。”

“抢人”若何留人？

2017年，“租售并举”长效机制的出台，可以说给都会调控定调，也为都会留人给出更多操作空间。

长三角多个都会人才竞争大幕开启。据不完全统计，2017年头以来，包罗一二三四线都会在内的约60城先后掀起 “抢人大战”。2019年，各地通过对人才实行购房补助、落户等优惠政策，吸引人才加盟，到达一个岑岭。

2019年一季度，包罗南京、北京、大连、西安、常州、苏州、无锡、广州、海口、襄阳、镇江、石家庄等20多个都会加入人才竞争，“参战”都会以长三角区域居多。2020年，抢人大战升级。2月份，杭州出台了落实“人才生态37条”的弥补意见。

作为租售并举试点都会之一的南京，2019年至今，至少更新了两次人才政策，相继推出人才落户政策延期到2020年2月、本科生买房打7折等优惠政策。

2020年，南京再次放宽落户门槛：研究生及以上学历、45周岁以下本科学历职员（含留学回国职员、非全日制研究生），凭学历证书即可落户；40周岁以下大专学历职员，在宁就业参保半年即可落户。

一方面是努力引入人才，另一方面则是房价涨幅连续不下。据国家统计局数据，10月南京新居价钱环比上涨0.4%，同比上涨4.5%；二手房价钱环比上涨0.3%，同比上涨3.8%。

对此，陈舒以为，增添租赁住房的供应泉源，可缓解住房供需矛盾，有助于住房供应结构的改善，在盘活存量资产上也起到努力的推动作用。但值得注意的是，为制止因新政出台而发生市场乱象，政府相关羁系措施须跟上，同时也应给予一定金融扶持政策，努力激励企业稳健开展相关营业。

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