9月22日，华住旅店团体正式上岸港交所，实现“二次上市”。

在庆典上，华住团体总裁兼华住中国 CEO 金辉说：“香港二次上市是一个起点，华住勇攀新高峰的征程已经最先。”

“攀登高峰”、“天下第一”，似乎一直以来都是这家企业的执念。

在华住创始人季琦2018年出书的《创始人手记》中，曾经提到过30多次华住“天下第一”的目的。

去年携程20周年庆上，梁建章宣布公司目的：“三年亚洲第一，五年天下第一”。同为携程创始人的季琦随即“蹭热门”示意：希望华住五年或三年内实现成天下第一。

为了这个目的，华住不仅选择了“二次上市”，在2018年又启动了“下沉市场”的战略；在长租公寓最火的几年里，华住还与IDG资源配合出资成立了城家公寓。

但在今年，疫情影响了整个旅店行业的营收和净利润，长租公寓的“爆雷”也仍在继续。华住在“天下第一”的目的道路上，走得十分不易。

但华住并没有放弃下沉市场，在长租公寓领域，也最先讲起了“房管”的故事。

01

此次在港二次上市，华住的最终发售价为每股297港元，低于每股368港元的最高公然发售价。

其公然发售仅获3.39倍认购，相比于同期赴港上市的农民山泉 1148.3 倍超额认购而言，相去甚远。

华美旅店照料机构首席知识官赵焕焱在接受媒体采访时示意，“市场热情不高，主要是投资者对旅店行业兴趣不大。由于中国的旅店市场竞争猛烈，早已不是蓝海，想象空间不如科技、互联网等行业。”

公然数据显示，中国旅店市场已相对饱和，当前中国旅店市场有81万家旅店、2000万间客房，人均客房数与美国相当。而携程等OTA也通过一站式服务和低价优惠吸引了大量用户，还有着外资品牌、连锁旅店等配合争取市场。

饱和的市场，猛烈的竞争，一定程度上使得华住最先触碰价值的天花板。

但华住并没有放弃扩张，停止今年上半年，华住旅店数已经达到了6187家，其中包罗758家租赁及自有旅店，5429家治理加盟及特许谋划旅店，共59.9万间旅店客房。

华住团体旅店数转变

其招股书显示，停止6月尾，华住正在开发2375家新旅店，包罗54家租赁及自有旅店，以及2321家治理加盟及特许谋划旅店。

从结构上看，华住旗下笼罩了从高端到平价的多个旅店品牌。而中端连锁旅店被视为行业未来生长的机遇。凭据弗若斯特沙利文的资料，中国连锁旅店渗透率停止2019年年底为24.9%，远低于约41.1%的全球平均水平。

华住也看到了这个机遇，在2018年的华住天下大会上，季琦示意：“中国有2000多个县城，我们下一步设计是把汉庭开到中国的每一个县城。”

可以看到，华住在两年之间旅店数目增长了2441家。

但两年间大肆的扩张，也给华住带来伟大的债务肩负，其资产欠债率从44.39%升至91.16%。

停止6月30日，华住流动欠债为143.51亿元，而现金及现金等价物为36.99亿元。

02

华住向“天下第一”迈进的另一个偏向，在于以旅店的基因打造品质化、差异化的都会公寓。

在2015年，华住与IDG资源配合出资成立了城家公寓，至今已完成A轮融资，投资方包罗云锋基金、雅诗阁等。停止现在，城家公寓已签约200家物业，拥有25000间房源，主要结构北上广深，以及杭州、南京、成都等重点都会。

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融资历程

但自2018年以来，长租公寓最先遇冷。据机构不完全统计，2018年至今年8月份，天下已有30余家长租公寓相继爆雷。近期，友客、巢客、寓意公寓等也被曝“跑路”。

在接受36氪采访时，金辉说：“我经常畏惧外界把城家当做报道中那类长租公寓。长租公寓本质来讲分两类，一类属于资产运营类，一类是涣散式长租公寓。”

金辉以为，涣散式的长租公寓，是到各个住民楼里获得房源，装修后再出租的二房东模式。在已往，这类公寓通过租金贷过分杠杆来扩大规模，而其利润额又不足以笼罩它的高速成长。随着规模越来越大，风险也便越大，最后爆雷是一定的。

对于城家的谋划模式，金辉界说为“集中式的资产运营型公寓”，即承包整栋楼，或多层楼，配备统一的装修和服务，并举行集中式的治理。这种模式能够清晰地掌控成本的支出与收益。

借助华住的治理经验和系统，城家一方面涉及长租领域，另一方面也可以实现日租、周租和半月租的短租房。据金辉先容，城家现在的出租率平均可达95%以上。上半年因疫情的发作有所影响，但也迅速回归该水平。

而在行业中，同样为集中式治理的冠寓，整体出租率为85.3％；泊寓为93.7％。城家的出租率位于行业领先位置。

在现在，城家越来越多的强调自己“资产运营商”的身份。在存量时代下，许多地产商正在从已往纯粹的开发房地产，向谋划房地产的历程转型，需要注入更多的运营能力。

金辉说：“（城家能够）以已往沉淀的运营能力，为更多的资产持有人提供高质量的赋能式治理。”

克日，华住、城家、远洋及其旗下亿家物业杀青四方战略协议，涉及在各主营营业领域范围内举行项目互助、产物互助，包罗旅店及公寓营业互助，不动产投资信托基金互助。

金辉示意：“远洋是一个重资产的企业，我们是一个轻资产的公司。远洋在开发持有资产上有很强的能力，我们在空间运营、提升资产回报率方面有很强能力。双方的互助是一种能力的互补。”

双方的互助将会以怎样方式分成，是否涉及股权方面的互助，暂时没有更多的信息披露。

03

在金辉看来，未来“房 管”的治理互助模式将成为行业的主要趋势，而资产证券化也将让行业将加倍重视持有者对资产的治理运营能力。

在已往，存量资产的价值评估主要参照住宅的涨幅，而不是依赖自身的收益和利润，这造成了伟大的资产泡沫，以至于市场上泛起“有价无市”的征象。

现在，随着资产证券化的推进，以市场化的尺度对存量资产举行估值，主要依赖的是“谋划算法”，收益与盈利成为其中主要审核指标。

金辉示意：“现在写字楼的市场化很好，运营尺度化很强，同时它的增值保值已经被市场验证，因此资管市场也相对成熟。”通过合理的治理，或者约请运营能力较强的第三方，提升品质和出售率，写字楼便能获得较高的收益，其资产也能在市场上卖得更好的价钱。

“公寓与写字楼的本质是一样的，找到一个好的运营方，把公寓和住宿类的资产收益做高，既能开源又能节省，未来一旦被资源市场认可，它也可以举行一样的逻辑。”

在已往，由于资产证券化的不成熟，许多存量资产被作为房地产公司再抵押的工具，今年以来，国家政策率先对基础设施类行业铺开REITs，行业专家展望，长租公寓这类与民生挂钩的行业或许也将在未来不久铺开REITs。

从中购联统计的2020年上半年商业地产领域（零售物业、旅店物业、办公物业、长租公寓）证券化产物来看，在乐成刊行的两单类REITS中，其中便有长租公寓项目。

数据泉源：中购联

“未来REITS若是铺开，开发商将不用抵押资产，找小我私家协助运营，就能做金融化的投融。”金辉说。

这对被“三道红线”扼住发债盈利，需要“降负”“增收”的开发商而言，将是另一种选择。

现在，长租公寓领域已经迎来了万科、龙湖等大型开发商，而在未来或许将有更多房企进入。

但并不是每一家开发商都具备优良的资产运营能力，而以城家为“撬杆”，华住看到了毗邻资产持有者的可能性。对于未来，金辉示意，城家会继续选择租赁委托治理，实现资产配合持有、合资互助，保持轻资产运行的模式。

“房管”是否能支持华住讲述“天下第一”的故事，或许只有未来能够解答。而当前的华住更需要面临的，或许是行业对其高欠债的质疑。

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