9月7日，住建部宣布《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》），该《条例》共分8章、66条，对出租人、承租人、租赁企业的权力和义务举行周全规范。

其中，“条约期限内不得片面提高或者降低租金”“未经租户赞成房东不得进入”“装修不得危及承租人的人身康健”“不得在住房租赁条约中包罗租金贷款相关内容”等内容，颇为切中当下的热门。

虽然尚处于征求意见阶段，但作为住房租赁行业最主要的一份顶层设计文件，这份《条例》仍然备受各方关注。

自羁系层于2014年首次提出“租售并举”后，租赁行业迎来快速生长的契机。但近几年，资源的过分追捧使行业泛起局部过热。从“甲醛门”事宜，到降租风浪，再到不时发生的长租公寓爆雷事宜，租客和房主权益受损的情形习以为常。

今年8月以来，杭州、上海、成都等地的友客、巢客、岚越等长租公寓相继被曝出跑路，四川满城、重庆满励城等长租公寓企业也被曝疑似跑路。为此，上海、成都、广州、合肥、杭州等地纷纷宣布住房租赁市场风险提醒。

这份征求意见稿，能否令租赁市场迅速走上正轨？

扩张之“痛”

我国的租赁市场很早就已起步，但其快速生长的契机，被认为是羁系层于2014年首次提出“租售并举”。今后，各级政府和羁系部门出台了多项扶持措施，在土地供应、房源提供、融资优惠、机构化生长等方面给予扶持。

2017年到2018年，行业进入快速扩张期。在资源的加持下，许多企业快速扩大规模。其中，专业化租赁机构的崛起，被认为是市场生长壮大，并逐渐走向成熟的主要一步。凭据中研普华研究院的统计，目前海内规模以上的机构数目到达100多家。

另据统计，在多数热门都市，租赁机构提供的房源比例在6成以上。

租赁机构的主要商业模式，是通过“低进凌驾”赚取租金差价，同时在买卖中赚取佣金和相关的服务用度。由于不少房源涉及到采购和标准化装修，规模效应能够在一定水平上摊薄成本。

景晖智库首席经济学家胡景晖指出，为实现规模扩张，不少机构以凌驾市场价钱的水平争取房源，这种情形在2018年年中最为“疯狂”。根据胡景晖的说法，一些机构的拿房成本，甚至凌驾同小区、同户型房源的租赁价钱。

拿房成本的提高，叠加运营商的品牌效应，一度推高了租金水平。以北京为例，贝壳研究院的数据显示，2016年-2018年，北京的月均租金同比增长率都跨越10%，这也是北京历史上两个租金快速上涨的时段之一。

但对于价钱敏感度高的租赁市场来说，这一逻辑很难连续。前述机构还指出，从2019年8月至今，北京的租金水平一直同比负增长。今年8月，北京市平均租金为86.6元/平方米/月，同比下降1.0%。

许多热门都市面临类似的问题，租金水平的颠簸，使得机构不得不“高进低出”，并给懦弱的资金链带来压力。中国社科院宣布的《房地产蓝皮书：中国房地产生长讲述No.17（2020）》指出，2019年共有53家长租公寓机构因资金链断裂、被收购等缘故原由无法继续谋划，也就是所谓的“长租公寓团体爆雷”。

“懦弱”的租客

今年以来，新冠疫情对返城、就业带来影响，再度打击租赁市场。前期高价拿房的机构，除了蒙受成本压力外，还将蒙受因空置率提高带来的成本损失。

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为压缩成本，今年6月至7月，海内最大的长租公寓运营商自若与北京的大批房主协商降低委托价钱，否则将强行违约。此举引发了大量条约纠纷，不少房主选择团体维权。此外，蛋壳、相寓等长租机构也遭遇减租纠纷。

这三家当事公司均为中国长租公寓领域的头部机构。自2018年1月至今，自若已完成了四轮融资。除去未予披露的A 轮，其余三轮融资共募得资金超百亿元。蛋壳、相寓等机构也有相对稳固的资金渠道。

头部企业云云，一些融资渠道少、现金流不顺畅的运营商，面临的形势更为严重。诸葛找房数据研究中心剖析师王小嫱指出，近期的长租公寓频仍“爆雷”征象，正是新冠疫情叠加市场调整的双重影响所致。虽然租赁市场在下半年有所升温，但总体仍低位运行，一些小型机构已经积重难返。

在此过程中，租客面临无家可归、损失押金的风险，业主也将蒙受不小的收益损失。

北京某长租公寓运营商相关负责人向21世纪经济报道指出，租赁机构的支付模式多为“长收短付”，即以季度、半年或年为单元，收取租客的租金；以月为单元向业主支付。“这种方式能最大限度地维持运营商的‘资金池’，确保有足够的资金举行一样平常运营。但若是缺乏羁系，一旦运营商‘跑路’，房主和租客双方都市蒙受损失。”

其中，作为租赁买卖中最弱势的一方，租客的权益最容易受损。

2018年以来，自若发生多原由室内甲醛超标而影响到租客康健的情形，自若还因此被多次诉诸法庭。今年疫情时代，一些长租公寓运营机构泛起驱赶租客的行为。

规范之路

“住房租赁谋划营业源于房地产经纪行业，两类企业往往相伴而生。此前针对住房租赁企业的法律法规较少，未根据住房租赁谋划行业的特点和纪律举行羁系。”贝壳研究院高级剖析师黄卉向21世纪经济报道示意。

长期以来，对于租赁行业的治理主要纳入对房产经纪行业的治理之下。但在房产经纪营业中，租赁营业涉及的资金量较小，其受到的重视水平并不高。近年来，租赁市场规模快速扩大，虽然各地出台了不少规范性政策，但行业性的顶层设计文件缺位，仍是共识。

前述运营商相关负责人示意，正因衡宇租赁的单体买卖规模比较小，纵然泛起维权案例，涉案金额也不高。近几年来，大型租赁机构快速崛起，在一些“爆雷”案件中，涉案金额重大，社会影响恶劣。这也是顶层设计文件呼之欲出的另一个靠山。

虽然住建部宣布的文件只是征求意见稿，但根据老例，其框架与核心内容不会有大幅调整。剖析人士普遍认为，这份《条例》对行业具有较强的规范性和指导意义。

黄卉示意，《条例》改变了已往主要针对房东和租户举行羁系的情形，对出租方和承租方、租赁企业和经纪流动羁系等方面举行规范和约束，尤其强化了对租赁企业和经纪流动的羁系，此举能更有效地规范市场秩序。

同时，《条例》的推出另有助于推动住房租赁市场羁系的制度化、常态化。

王小嫱示意，对租客权益的珍爱，是文件的最大亮点。其中，《条例》提到加强对租赁市场的租金监测，租金上涨过快时，将会接纳措施稳固租金。既有助于维护市场稳固，也令租客感应放心。

此外，对于租赁运营机构而言，将“高进低出”“长收短付”的机构列入谋划异常名录，加强对租金、押金使用等谋划情形的羁系，将倒逼机构加倍关注自身运营和盈利能力，对于机构来说是时机也是挑战。值得注意的是，住房租赁企业仍会享受金融、税收、土地等方面的优惠政策，意味着这对整个行业仍是一种利好。

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