住房租赁行业在履历了深度洗牌和市场沉淀之后，许多租赁企业的生长重心从规模转向聚焦提升资产和谋划质量，盈利模式也日渐成型。再加上“房住不炒”靠山下的政策倾斜也愈发现确，越来越多的行业介入者及行业关注者重拾对租赁行业的信心。资源也在以审慎理性的态度重新审阅市场和企业，哪类公寓赛道会更受青睐？当下长租公寓的投资逻辑与趋势若何？

2022年7月29日，在迈点研究院、迈居团结迈点网等数百家媒体举行的2022年中国租赁地产MBI品牌峰会上，寓学社首创人谷明扬与铂顿国际公寓首创人兼CEO郝磊、方隅控股CEO陈坚、中海商业研拓总监饶胤、碧桂园文商旅长租公寓事业部总司理胡顺达、base佰舍服务式公寓COO陆志刚、雅诗阁中国华东区营业拓展及战略生长总监张娴、仲量联行华东区投资及资源市场营业认真人孙翎等嘉宾举行圆桌对谈，配合探讨资源助力住房租赁市场的投资偏向与战略。

1、哪类公寓赛道更受资源青睐？

在圆桌对谈的最先，寓学社首创人谷明扬点出，在“十四五”的设计中租赁相关的主要有两条，一是加速培育住房租赁机构，二是加速建设保障性租赁住房，基于这两条将促进长租行业的蓬勃生长。那么在投资长租公寓行业时，事实什么样的公寓会更受投资方的青睐？

寓学社首创人谷明扬

方隅控股CEO陈坚将资源归类为三种：一是偏收益型的，追求稳固；二是能够遭受较高风险的，可以做开发、不良资产等，但同时这类资源对收益率的要求也会高一些。三是倾向于刷新类项目的投资方，风险和收益可能都处于前两者之间。他以为要领会跟什么样的资源互助，主要是看投资方对于回报的的要求是什么？能够遭受风险的能力是什么样的？

方隅控股CEO陈坚

中海商业研拓总监饶胤以为，大多数投资长租公寓的资源主要是为了追求确定的稳固的收益，另有他们对中国长租市场的看好。从现在现实的收益来看，中端以上的长租公寓整体显示较好。从久远来看，中端的市场规模也是最大的，而且无论是人房比照样溢价率都还不错。

中海商业研拓总监饶胤

仲量联行华东区投资及资源市场营业认真人孙翎示意，大宗生意的趋势来看，有越来越多的资源涌入到这个赛道，现在这些生意主要发生在上海、北京和深圳这三个都会。而每个都会投资方的关注都不太一样，好比上海市场是更多元化的、深圳市场则集中在一些园区的中低端产物上。

仲量联行华东区投资及资源市场营业认真人孙翎

雅诗阁中国华东区营业拓展及战略生长总监张娴同样以为市场的需求是多样化的，这背后反映的投资逻辑是纷歧样的，一个追求资产收益率，要关注性价比，经由核算对照中高端的品牌公寓确实是最合适的；另一个是追求品牌溢价率，通过品牌影响提升公寓意外物业的价值，好比一些地产项目回引进高端服务式公寓。

雅诗阁中国华东区营业拓展及战略生长总监张娴

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base佰舍服务式公寓COO 陆志刚以为，产物自己的特质异常主要，投融建管退，数字算得再好最后也要反馈到选址和产物上来。他以base佰舍为例，2015年在上海拿了第一个重资产项目，若是根据白领公寓的尺度是算不外来账的，只有做中高端才气实现收益。现在高学历北京的人越来越多，他们对产物功效、设计以及服务的需求，决议了产物的生长线路，也最终反映到资源偏向上来。

base佰舍服务式公寓COO 陆志刚

碧桂园文商旅长租公寓事业部总司理胡顺达指出，长租公寓的投资不是短平快的投资，投的是它简直定性，其中包罗都会的选择和产物的选择。所有的投资测算都是基于当下的，以是要对都会有更多的研究，对产物有更多的研究。一旦长租项目做了一个错误的判断，后面可能需要其它项目很长的时间来填补。以是长租的投资项目要一个个看，做好每一个项目。

碧桂园文商旅长租公寓事业部总司理胡顺达

2、长租公寓投资逻辑与趋势剖析

方隅控股CEO陈坚以为，若是投资错了，是很难用运营来解救的。他进一步注释，若是投资10个项目那10个都要投对，即便只有1个项目错了，它也可能蚕食到所有其它9个项目的利润。而其中首当其冲的就是定位一定要对，若是这一点做好了，收益通常都能相符自己的展望。其次是要提前设计好退出机制。这内里一环扣一环，每一环都要对，否则前功尽弃。

中海商业研拓总监饶胤以为，接下来行业的下半场要追求产物自己，由于捉住客户才气实现收益。中海作为开发型企业，对他们来说主要有三类物业泉源：一是商品住宅的矜持部门，中海90%的公寓都来自于竞矜持。他以为这类开发资产是绝对不能放弃的，这样才气进入都会的焦点区域。二是纯长租公寓土地购置和开发，现在最大的问题是退出问题还不明确。三是收并购，这点现在中海还在看，对照关注珠三角和长三角，以及一些人口流入对照大的省会都会。

仲量联行华东区投资及资源市场营业认真人孙翎指出，现在以政策为导向推动了长租公寓的热度，许多资源在涌入这个赛道，偏重的战略仍然是重资产或者重资产加运营的。长租公寓在大宗生意中的占比在上升，而且也有越来越多的外资关注，但市场上可供生意的优质标的异常稀缺。

雅诗阁中国华东区营业拓展及战略生长总监张娴以为，一个项目的投资模子确立的大条件是要定位准确。雅诗阁95%以上的物业是帮第三方业主治理的，她说，“我们的轻资产就是别人的重资产，想要获得投资人的信托，就要尽最大的能力将项目剖析清晰。”要充实思量市场的可行性和手艺的可行性。

base佰舍服务式公寓COO陆志刚告诉人人，他们一直扎根在存量刷新这块，主要是一线都会的焦点地段的旅店及办公物业的刷新。除了刷新成本之外他会对照关注客户肖像的趋势，甚至要往后看5年。

碧桂园文商旅长租公寓事业部总司理胡顺达以为，随着住房需求看法的改变，以及国家租售并举的推动下，未来会有越来越多的人通过租赁来解决耐久栖身需求。而当租客将租房当立室的时刻，他对于产物及周边配套就会发生更高的要求。因此人人要预判未来消费需求的转变，做出准确的投资。

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