锦江、雅高等旅店巨头相继推出服务式公寓品牌，新天下生长、九龙仓、远古团体等地产大鳄也纷纷入局，在海内一线、新一线都会开拓服务式公寓疆土。去年以来，服务式公寓似乎一下子成了炙手可热的赛道。

日前，雅诗阁收购奥克伍德，城家战略合并瑞贝庭，延续两个大手笔收并购事宜更是一下子将服务式公寓拉到了聚光灯下，成为行业瞩目的焦点。

服务式公寓，为何会突然受到云云多的关注？

“这是市场生长的效果，是市场博弈的效果，是回归本质的效果，是回归投资回报的效果。”铂顿国际公寓首创人兼CEO郝磊先生给出了谜底。

▲ 图源：铂顿国际公寓首创人兼CEO郝磊

公寓市场走向是非租连系

服务式公寓的火热是一种一定

生长住房租赁，是落地房地产长效机制中的主要一环，是新生长名目下的一定之举。

一方面，都会化继续推进之下，都会人口增进与高房价之间的矛盾需要缓解；另一方面，20多年房地产飞速生长在推动经济快速提升的同时，也发生了大量的存量物业，存量资产运营的需求最先凸显；再加上，大量结业生走出校园，社区租赁房源不足以知足年轻人的租房需求。

2016年国务院宣布39号文，加速培育和生长住房租赁市场，长租公寓迎来伟大的生长契机。房企系、旅店系、创业系等长租公寓品牌纷纷涌现，再加上资源的推动，长租公寓市场百花齐放。

但往后泛起的市场乱象也令国家政策导向从激励生长向激励规范演变。2018年住房租赁条例被列入立法事情设计；2020年确立住房租赁资金羁系制度……长租公寓市场进入深度调整期。

在郝磊先生看来，公寓市场自2018年最先泛起了三个转变：一是房企系长租公寓最先“脱实”，将重资产物业剥离并走向品牌化；二是旅店系长租公寓依然重运营；三是资源看待长租公寓的态度是“冷处置”。

没有了资产升值的收益来掩饰许多谋划问题，也没有了资源的助力，长租公寓运营商们只能通过提高运营效益来实现收支平衡、发生投资回报，那么一定要选择“是非租连系”，以长租去化房源，以短租获取盈利，这就回避不了服务式公寓！

事实上，作为长租公寓的“分枝”，服务式公寓的市场规模一直保持着稳健增进。据澎润数据显示，2016-2019年，服务式公寓在华物业数目增速均在20%以上，即便2020年和2021年这样疫情之年，增速依然保持在10%以上。

而据迈点研究院数据显示，在2021年新入局的长租公寓品牌中，27%的品牌为服务式公寓，与2020年相比增进显著，占比提升了20%。

随着住房租赁市场的进一步规范，国民生涯水平的提高以及对栖身品质的追求，长租公寓品牌不得不提高细腻化运营能力，瞄准盈利高的中高端市场，起劲结构服务式公寓产物。可以预见，服务式公寓市场或将迎来新的变局。

品牌力、运营力、产物力

中国本土优异服务式公寓品牌的商业价值

若以20世纪90年月中后期雅诗阁等一批国际品牌进入中国市场为标志，服务式公寓已经在中国走过了20多个年头，降生了铂顿国际公寓等一批属于中国本土的优异服务式公寓品牌。

日前，在2022年中国租赁地产MBI品牌峰会上，铂顿国际公寓荣获了2021年度服务式公寓MBI商业价值品牌，这是市场的一定，也是铂顿一直以来起劲的功效。

郝磊先生将铂顿国际公寓的商业价值体现归纳综合为三个方面：品牌力、运营力和产物力。

从品牌方面来说，铂顿背靠东呈团体，自2010年确立以来便一直深耕服务式公寓，已经在行业中形成了较强的品牌影响力。据迈点指数的数据显示，铂顿国际公寓耐久高居服务式公寓MBI前三甲。

从运营方面来说，既要辅助资产方实现资产增值，获得优越的投资回报，又要确立优越的消费场景，为消费者提供知足的产物和服务，这或许就是铂顿作为品牌方存在的最大意义。据领会，住手现在，铂顿共有签约门店150余家，签约房源数目达3万间。

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然则，在为资产方提供高效运营服务的同时，郝磊先生也提到，“将资产扔给二房东或者品牌方，资产拥有者自己收取牢靠租金当‘甩手掌柜’的时代已经由去了。”“资产拥有方应该有最大的动力去打理自己的资产，而运营方则通过种种运营手段增添资产的现金流，为资产价值赋能。真正实现资产盘活。”

从产物方面来说，郝磊以为，“产物更新要跟消费人群的需求同步，每3年就要做一次半步迭代，5年就要做一次全新迭代。”他去年在铂顿国际公寓基础上对旗下品牌与产物举行了多项创新，涉及都会、度假、跨界住宿等多种品类。

现在铂顿的产物系列主要包罗选址于都会中央的公寓产物——铂顿国际公寓、选址于旅游目的地的度假型产物——铂顿·美墅，此外另有其它知足现代年轻人诉求、增添多样化的产物亮点的跨界IP品牌。

今年9月，铂顿的全新产物系——铂顿·元世纪首店即将开业，其中凝聚了铂顿对“元宇宙”看法连系当下最新消费需求的思索和创新，是铂顿产物力的全新突破。

铂顿·元世纪打破时空界线

缔造更多生涯化的体验

“任何一个产物进入市场，都必须要有自身足够的内容和条件，做好了充实的准备。”“元世纪”是铂顿去年最先构想的一个产物的迭代更新，其打破时空界线的产物理念，将开创青年生涯社区全新篇章。

首先，从时间维度上来说，铂顿·元世纪有一句口号叫“可住一天，可住一年”。这意味着这个全新系列的产物不会刻意在一个空间里，把长租和短租脱离，即是非租连系。

但这带来的不仅仅是租住时间的问题，要知道“住一天”和“住一年”，客户对产物的需求存在着伟大的差异，一个是旅店，一个是“家”。铂顿·元世纪在一定水平上吸纳了旅店的优点，甚至进入了对方的领域，但又最大限度地保持了自身的产物特色。

这就涉及到了铂顿·元世纪的另一个在空间维度上的主要理念——既是住宿的入口，又是生涯的入口。铂顿·元世纪的入口不再是功效单一的大堂，取而代之的是涵盖多场景于一体的复合型空间：住客可以在食肆中购置自助早餐、轻餐粉面及热狗，也可以来上一杯香味扑鼻的咖啡或茶饮；或者可以和同伙在配备了免费DIY小料的酒馆中调制饮品小酌一杯。此外，室内海景露营体验区可以免费体验露营，租借露营套装；淘淘购中另有生涯、度假的必备商品自助售卖。

若是说铂顿5年前打造的淘淘阁是创新植入属地文化，为消费者打造陶醉式住宿体验，那么铂顿·元世纪迭代后的大堂则引入科技的气力，能够最大限度地提升坪效，知足消费者更多生涯化的体验。

铂顿·元世纪与旅店另一个空间上的差异是客房空间，比旅店加倍开放，同样三四十平米的空间里，甚至能容纳10小我私人的聚会社交。

“生涯化的房间以及公共区域，这才是我们可以缔造的一天的生涯或者一年的生涯，否则在这住一天就闷了。”郝磊示意。

据领会，铂顿·元世纪今明两年将在大湾区落地十个项目以上，预计今年将率先在广州和惠州开业旗舰店。铂顿的进驻将开启大湾区的全新的旅居模式，知足客人多种度假和生涯的需求与体验。

结语

针对近期行业中泛起的收并购事宜所反映出的市场趋势，郝磊先生异常认同未来的服务式公寓将会进入寡头时代，“每一次大灾浩劫之后，整个市场会进入重整阶段。”

像铂顿这样在疫情中活下来的公寓运营商，内在壮大的运营能力、产物创新能力和优越的数据显示，正是其优异商业价值的体现，再加上背靠现在正在冲刺IPO的东呈团体，信托铂顿未来的前行之路将会加倍稳健。