“房住不炒”、“租售并举”、“扩大保障性租赁住房供应”……一系列政策利好下，中国住房租赁市场快速生长，国家队、地产系、创业系百花齐放百家争鸣。若何借力政策支持，更好调整产物结构，优化供应，获得更好的生长，并为人们缔造幸福生涯成为各方气力关注的焦点。

　　2022年7月29日，在由迈点研究院、迈居团结迈点网等数百家媒体举行的2022年中国租赁地产MBI品牌峰会上，景晖智库首席经济学家胡景晖揭晓了《保障性租赁住房与市场化租赁住房必须双轮驱动》的主题演讲。在他看来，要真正实现美妙的租住生涯，合理的设计应该是保障性租赁住房与市场化租赁住房并重，并辅以一系列制度的创新和设计。

景晖智库首席经济学家胡景晖

　　单一的保障性租赁住房不能解决生长可连续问题

　　国家“十四五”设计和2035远景设计第一次提出了保障性租赁住房看法和一系列配套的制度设计，以解决新市民、青年人、公共服务行业从业职员等群体的住房难题。从国家战略到地方政策，保障性租赁住房获得了伟大的支持，然则并不能解决生长可连续问题。

　　对此，胡景晖从保障性租赁住房建设目的和盈利模式两方面举行剖析。

　　1、保障性租赁住房建设规模不足以知足中国的租房需求。

　　“40个重点都会650万套间，五年内解决两万万人住房租赁需求，连大学结业生的住房租赁需求都笼罩不了，以是不能完全依赖于保障性。”

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　　2、限租金、限涨幅，对冲政策盈利，市场介入主体起劲性不高

　　虽然手握“设计变性、财政津贴、税收减免、低息贷款、租客获客”等国家政策利好，但租金要低于同地段同品质的市场化住房&租金年度涨幅有明确限制，保障性租赁住房正陷于微利中。“我们把所有的政策优惠所有给了保障性租赁住房，但限租金、限涨幅直接袭击了盈利，一不留心就亏损。”

　　胡景晖总结：“保障性租赁住房若是租金定高了，起不到保障性的作用，若是租金定低了，市场介入主体无利可图，介入度低，供应照样上不来。保障性租赁住房租金水平低于同地段同品质的市场租赁住房租金的10%对照合理。且在推进保障性租赁住房生长的同时，也需要鼎力生长市场化租赁住房。”

　　三步走鼎力生长市场化租赁住房

　　在单一保障性租赁住房无法实现国家租售并举的目的的条件下，国家也需要鼎力生长市场化租赁住房，以合理的利润空间让中国租赁住房行业可连续生长。“岂论是保障性租赁住房，照样市场化租赁住房，其介入主体，既不能是暴利，也不能是微利，要以合理的利润引发主体介入的起劲性。”胡景晖强调。“这需要从政策、融资方式渠道上推进。”

　　1、政策优惠：要给予保障性租赁住房的各项政策优惠也要尽可能地给到市场化租赁住房，可以减项，可以降低力度，但不能没有。

　　2、公募REITs：基础设施公募REITS在向保障性租赁住房开放后，也应向市场化租赁住房开放。

　　3、涣散式：市场化租赁住房将耐久以涣散式为主，在增强羁系的同时，也应该给予扶持，稀奇是在增强资金羁系之后，要为运营商提供融资渠道。

　　在演讲最后，胡景晖总结道：“保障性租赁住房由于享受的政策优惠多，成本低，然则租金也低，以是介入主体利润不会太高；市场化租赁住房由于享受的政策优惠少，成本高，然则租金也高，以是介入主体利润不会太少。合理的设计应该是，保障性租赁住房介入主体利润合理且偏低然则稳固，市场化租赁住房介入主体利润合理且偏高然则风险较高，各个介入主体凭证自身情形和偏好决议介入的领域和比例。”

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