4月21日，据深交所新闻，中海企业生长团体有限公司2020年面向专业投资者公然刊行住房租赁专项公司95亿元债券获深交所受理。前不久，北京首都创业团体有限公司2020年公然刊行的住房租赁专项公司债券（面向专业投资者），拟刊行金额20亿元，也已经在上交所注册生效。当这个行业进入了一个深度洗牌期，大多玩家找寻退路之际，这两大国企为什么“反其道而行”，花了近115亿元加码长租公寓？这些被行业视为“稳健型选手”的国企选手，云云大幅度的融资动作，对于行业而言，又意味着什么呢？

中海长租公寓：低调稳健

4月21日，据深交所新闻，中海企业生长团体有限公司2020年面向专业投资者公然刊行住房租赁专项公司债券获深交所受理。

召募说明书显示，本次债券刊行总规模不跨越95亿元（含95亿元）。据悉，本次债券召募资金中66.50亿元将用于住房租赁项目建设，28.50亿元用于弥补公司营运资金以及其他经批准的用途。

首期刊行不跨越 20 亿元（含 20 亿元），其中 12.60 亿元拟用于刊行人自有的住房租赁项目建设，1.40 亿元用于支付其他应付款子等用途。本次召募资金拟用于北京西璐长租公寓、杭州襄七房项目、苏州体育公园、上海戈雅园项目和汇德里，共5个项目。5个项目投资规模到达31.97亿元。剩余的6亿元拟用于弥补公司营运资金，且不用于新股配售、申购，或用于股票及其衍生品种、可转换公司债券等的买卖及其他非生产性支出。

在此之前，中海在长租公寓方面的动作并不大。即便是业绩公布会上，也是寥寥几句带过这一营业板块。中海生长董事局主席兼行政总裁颜开国曾在2018年直言，中海的长租公寓主大部门是“被动持有，都是买地搭的“。可见，中海最初对于长租公寓营业板块并不十分热衷。

直到2019年，中海才首度向外界公布了旗下两个长租公寓品牌——海堂和友里，以及生长情形和未来战略规划，未来几年至少有3-5千间长租公寓投入运营过程中。不外，比起其他希望快速扩大结构规模，动辄已有数万间房源的房企，中海作为央企在长租公寓领域依然保持了其一向的稳健气概，主张稳中有进，不盲目扩张规模。以打造长租公寓资产治理全链条能力、形成系统化的品牌输出能力作为历久生长的目的。即现在长租公寓行业都在起劲转变的偏向——轻资产运营。

但偏偏中海的运营模式又异常重，由于基本都是矜持物业。中海此前曾获取了不少需要矜持10%-15%左右的住宅用地，因此现阶段其长租公寓房源基本来自于旗下项目的矜持部门，主要是重资产，未来会逐渐思量扩大轻资产的比例。

首创置业长租公寓：瞄准团体土地

据上交所新闻，北京首都创业团体有限公司2020年公然刊行的住房租赁专项公司债券（面向专业投资者）已于3月30日在上交所注册生效。新闻披露，该债券品种为小公募，拟刊行金额20亿元，召募资金专项用于新城镇投资建设有限公司下属集租房项目的开发建设运营。

首创入局长租公寓比中海更早。2018年首创便建立了长租社区品牌Hé园。那时房源由存量项目革新升级、新获团体用地建设而来，包罗北京房山和园项目、北京向阳十八里店和园项目和天津双港和园项目。

与中海略微有些差别，首创瞄准的是团体土地建设规模化长租公寓。之前首创一举拿下向阳十八里店团体用地租赁住房项目总建筑面积41万平方米，是现在北京甚至天下最大的租赁住房项目，也是北京市长租公寓领域的标杆项目。

而且取得的成就也不错，据首创置业2019年中期报表显示，北京房山和园项目乐成实现满租，天津双港和园项目出租率到达85%，北京向阳十八里店项目已于期内正式开工。其中，北京向阳十八里店项目总建筑面积到达41万平方米。

随后，首创继续在这块营业上加码。2019年头，首创置业进一步推出了以投资地产开发、资产治理、文创及产业地产、私募股权、外洋地产等为偏向的基金平台——首金资源。

随着首金资源的推进，企业资金犹如打开了水龙头一样平常。其中，首创置业前后团结“首创系”建立6家基金公司，投资偏向包罗革新项目、都市更新、商办物业、长租公寓、文创营业等，合计规模达53.4亿元。

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关于新营业的地域结构，首创置业执行董事及总裁钟北辰示意，“照样围绕北京、上海、深圳，由于这个区域的长租公寓未来的增进空间会比较大。”此外，据首创置业高层披露，预计到2020年，首创会将长租公寓项目大规模地推向市场。

国企加码长租公寓，图啥？

近几年来，长租公寓的绚烂时分已经已往，甚至还有些黯淡。以是这时候的国企再加码长租公寓，就会让人疑惑，他们到底图个啥。凭据首创和中海之前在长租公寓板块的重重动作，大致推测，以下几个方面或许才是他们在此时选择深入行业的主要缘故原由：

01 国企责任感驱使

最初长租公寓被列为中海的创新营业时，彼时颜开国还强调，长租公寓现在真正的时机还没来，经济账还算不外来，需要等国家政策细化。中海还需守候机遇，再举行大规模投入。相对而言，首创置业则更为自动将长租公寓纳入新营业的弥补之中。

同为国企的责任感，驱使这两家企业扛起了一部门长租公寓的生长义务。而这也是现处于行业之中的多个国家队成员配合的使命，增添租赁住房市场的房源供应泉源。

02 瞄准细分市场，打造租赁社区产物

中海商业助理总经理陈波就中海长租公寓品牌及公寓产物的未来生长偏向对该话题举行了解读分享，解释在当前住房租赁竞争猛烈的“战场”上，各大长租公寓品牌产物除了提升自身运营能力外，更要把对资产的溢价作为公寓产物生长的目的。

若何实现资产溢价？中海选择了租赁社区打造，将长租公寓房源与其他写字楼、商业购物中心、旅店等业态相结合，实现生涯配套相比其他房企的集中式公寓较厚实和高端，打造“跨界联络的生涯综合体”。首创置业则选择了盯准团体土地建设租赁住房，同样也是一片有利于降生租赁社区的沃土。

03 为企业打稳固的牢固收益产物

针对去年长租公寓频仍“暴雷”的问题，首创置业示意，公司为自己长租公寓项目的产权拥有者，且因获得的土地成本低可保证租金的合理性，与现在市面上因高租金、中介等问题爆雷的项目有本质区别，未来可作为公司一个稳固的牢固收益产物。事实上，自营租赁营业属于重资产模式，资金需求量较大，资产证券化为房地产企业盘活存量资产提供了新的途径。

再加上像首创置业和中海这类拥有相当体量矜持类用地的央企/国企，已经成为了市场中的稳健型选手。他们从谋划的角度盘活持有的低效物业，可以承接人才公寓的运营和团体土地的开发治理。

结语

当初在2017年国家队入场之际，有一篇文章的题目很有趣，“国家队入场长租公寓：前面的朋友们，辛苦了！”。人人都很期待这类“似乎什么都不缺”的对手入场之后，会做些什么。那时克而瑞副总裁张兆娟就曾在一次采访中示意，每个都市都市有自己的人才公寓需求设计，但这些需求大多数会落到“国家队”身上。“无论是深圳、上海照样其他都市，大的政策肯定要国企先行，所有的政策支持都在国企的领域内里。”这就是前面所提及的国企使命。

今年已经是国家队入场的第三年了，我们看到他们并没有过多地去跟其他派系争取市场份额，而是着力于政策性租赁房源的打造，如人才公寓和公租房。甚至在多个产物领域与其他派系睁开互助，协同生长。前不久，迈点空间租赁还曾公布一篇文章，《58个租赁住房项目扎堆进场，“国家队”长租公寓进入井喷年？》，国家队实在也有自己的烦恼。而眼下，互助共赢，实现租赁房源供应的多样性以及调整租赁产物供应结构，辅助更多的人解决在都市中的安居问题，才是国家队最想要杀青的目的。

这个行业存在一些杂乱，其中一部门缘故原由就是大型企业所占有的比重不高，即机构规模化水平不高。以是我们也希望有更多的具备综合实力的国企以及其他企业进入行业，配合推动市场的规范生长。

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